Un terreno no registrado según la ley inglesa es un terreno que no ha sido registrado en el Registro de la Propiedad de HM . Según los principios residuales de la ley de tierras inglesa , para las tierras no registradas la prueba del título se basa en títulos de propiedad históricos y en un registro para ciertos cargos según la Ley de Cargos sobre la Tierra de 1972 .
En 2013, debido a que el registro de títulos nunca fue obligatorio per se , el 13 por ciento de la tierra en Inglaterra y Gales seguía sin registrarse. [3] Sólo si se llevara a cabo una transacción identificada en la sección 4 de la Ley de Registro de Tierras de 2002 , como en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 1925 , la tierra se inscribiría obligatoriamente en el registro. Esto, sin embargo, incluía cualquier venta, hipoteca o arrendamiento durante siete años.
Esto significa que para encontrar la "raíz del título" de una propiedad no registrada y los diversos derechos que otros podrían tener, como servidumbres o convenios, es necesario buscar el conjunto de escrituras correspondiente, que se remonta al menos a 15 años. [4] Si se vende una propiedad no registrada, se activaría el registro, pero aún sería necesaria una búsqueda final de los títulos de propiedad.
El primer principio básico de la tierra no registrada era que todos los derechos de propiedad legales vinculaban a todos, independientemente de que alguien supiera o no de ellos. Por lo general, estos estarían en las escrituras que se conservaran, aunque los pequeños intereses, como un arrendamiento de menos de tres años, no lo estarían debido a su exención de formalidad, como ocurre con las tierras registradas. [5]
El segundo principio era que los derechos de propiedad equitativos vinculaban a todos, excepto al comprador de buena fe del patrimonio legal, sin ninguna notificación del interés equitativo. Ser un comprador de buena fe era una "defensa absoluta, incondicional e incontestable", [6] de modo que la persona con un interés equitativo sólo tendría un derecho exigible contra los activos rastreables recibidos a cambio de la tierra. Ser comprador por valor significaba no recibir la propiedad como regalo, [7] y bona fide significaba actuar de buena fe . A su vez, la buena fe significaba en gran medida lo mismo que comprar el terreno sin haber recibido ningún aviso real [8] y sin ser razonable haberlo conocido, sobre el interés equitativo de otra persona. [9] Según la sección 199 de la Ley de Propiedad de 1925 , y los casos ante los tribunales, los compradores de tierras estarían obligados por intereses equitativos previos si el interés "habría llegado a su conocimiento si tales investigaciones e inspecciones se hubieran realizado como debería". razonablemente haber sido hecho". [10] Así, por ejemplo, en Kingsnorth Finance Co Ltd contra Tizard , se sostuvo que la presencia de ropa de una divorciada en una casa obligaba al agente de un banco que inspeccionaba una propiedad con aviso de su interés equitativo. [11] El esquema general de la ley era hacer todo lo posible para garantizar que las personas no fueran privadas de sus derechos en sus hogares sin su consentimiento verdadero y plenamente informado, pero no llegó a determinar simplemente que los derechos equitativos siempre fueran vinculantes.
Además de estas reglas básicas, la Ley de Cargos Territoriales de 1972 , siguiendo a su predecesora de 1925 , exigía que algunos tipos de cargos debían inscribirse en otro registro especial de cargos para tierras no registradas. Según el artículo 2, una hipoteca puisne (una segunda o tercera hipoteca creada después de que una propiedad ya está hipotecada) tenía que registrarse antes de que fuera vinculante, aunque anteriormente hubiera contado como un derecho de propiedad legal. [12]
Los otros tipos importantes de carga que tuvieron que registrarse son los convenios restrictivos y las servidumbres equitativas, [13] un derecho de la Ley de Derecho de Familia de 1996, Parte IV, [14] y un "contrato patrimonial" (es decir, un derecho futuro a comprar una propiedad, o una opción de compra). [15] Sin registro, esos cargos serían nulos, pero una vez registrados, vincularían a todos. [16] El registro iría en contra del nombre del titular, aunque esto a veces podía resultar confuso si las personas ocasionalmente usaban nombres diferentes (por ejemplo, Francis o Frank). [17] Si una búsqueda oficial en el registro no revelara ningún título, entonces el comprador obtendría buenos derechos legales. [18]
Sin embargo, una injusticia flagrante fue que la Cámara de los Lores consideró estrictas las normas de registro. En Midland Bank Trust Co Ltd contra Green , Walter Green le dio a su hijo, Geoffrey, la opción de comprar la propiedad, pero no la registró. Entonces Walter cambió de opinión y, sabiendo que Geoffrey no había registrado este contrato de propiedad, transfirió la propiedad a su esposa, Evelyne, por 500 libras esterlinas para anular el acuerdo. Aunque el comprador tuvo conocimiento real del interés equitativo de Geoffrey, no importó porque no estaba registrado. En otro ejemplo, en Lloyds Bank contra Carrick se sostuvo que una persona que ocupaba realmente una vivienda y que tenía un derecho no registrado a comprar la vivienda no podía reclamar un interés superior (como habría sido posible en el caso de un terreno registrado) porque el la única fuente de intereses era el contrato sucesorio, y sin registro éste era nulo. [19]
Siempre se reconocieron las anomalías del sistema, por lo que simplemente se esperaba que las tierras no registradas disminuyeran. [20] La solución, quizás más sencilla, de aprobar una legislación que exija que todo esté registrado obligatoriamente, aún no se ha adoptado.