St. George Place es un barrio en Houston, Texas , Estados Unidos.
St. George Place está ubicado fuera del 610 Loop y dentro de Beltway 8 en el área de Uptown Houston . St. George Place se formó a partir de partes de una subdivisión más antigua, Lamar Terrace , a principios de la década de 1990.
Lamar Terrace se estableció en la era posterior a la Segunda Guerra Mundial . [1] La subdivisión se inauguró en 1949. [2]
En 1982, las empresas fachada del ciudadano saudí Adnan Khashoggi comenzaron a comprar casas en Lamar Terrace. Entre 1982 y 1985, las empresas controladas por Khashoggi compraron 75 casas. Mainland Savings Association y Summit Savings Association de Dallas habían proporcionado la financiación. Triad America, una empresa con sede en Utah propiedad de la familia Khashoggi, tenía planes de construir un complejo que incluía un rascacielos y un hotel de 1.000 habitaciones en una franja de tierra de 21 acres (8,5 ha) al este de Lamar Terrace. [3] Triad había adquirido el sitio a mediados de la década de 1970. [4] En 1983, la empresa dijo que había suspendido el proyecto. En 1985, Triad vendió el sitio del hotel a Mainland y obtuvo una línea de crédito. En 1986, Summit, que había prestado 5 millones de dólares (1.389.7996,36 dólares en dinero actual) a Triad Properties Corp., una subsidiaria de Triad America, presentó un procedimiento de ejecución hipotecaria para recuperar 47 de las casas. [3] En 1986, Summit se negó a ejecutar la hipoteca de las casas. [5] Más tarde, en 1986, las casas fueron ejecutadas. [4]
A finales de los años 1980, el deterioro urbano había estado afectando a Lamar Terrace. [1] En 1989, Ralph Bivins del Houston Chronicle dijo que algunas casas de la zona de Lamar Terrace "son propiedades de alquiler en ruinas con basura, neumáticos y coches viejos esparcidos por el césped". [6] A principios de los años 1990, Lamar Terrace había sido denominada el " Ghetto de Galleria ". Cindy Gabriel del Houston Chronicle dijo que Lamar Terrace "se destacaba en marcado contraste con su vecina Galleria, con casas en ruinas de la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, coches abandonados, animales callejeros y un alto índice de criminalidad". [7] En 1987, Robert L. Silvers, un inversor, visitó la zona de Lamar Terrace después de haber estado fuera de Houston durante un largo período de tiempo; expresó su conmoción al ver el estado de Lamar Terrace. Silvers dijo que la comunidad era un "desastre". [8] En 1989, Silvers dijo: "Estás entre Tanglewood y Galleria y estás sentado en un barrio marginal". [6] En 1987, Chris Chandler, candidato político para el Distrito G del Ayuntamiento de Houston , dijo, parafraseado por Kim Cobb del Houston Chronicle , que Lamar Terrace era el "sector más problemático" del Distrito G "y que podría soportar una limpieza exhaustiva por parte del Departamento de Gestión de Residuos Sólidos". [9]
Como los residentes esperaban que The Galleria se expandiera hacia el oeste y creara un poderoso mercado inmobiliario comercial, habían votado en contra de las restricciones de escritura de Lamar Terrace. [1] En 1989, Lamar Terrace tenía casas que eran más pequeñas y antiguas en relación con su área. En ese período, muchos inversores habían considerado comprar propiedades en el área, porque Lamar Terrace estaba cerca de Uptown. [6] Silvers comenzó a comprar propiedades en Lamar Terrace a fines de la década de 1980. [1] Finalizó la compra de 50 lotes de Lamar Terrace que anteriormente eran propiedad de Adnan Khashoggi el martes 10 de noviembre de 1989. La mayoría de los lotes de Khashoggi estaban vacíos. [6] Más tarde compró 47 lotes más de la misma agencia. [10] Silvers finalmente había comprado en total 107 lotes, todos de la Corporación Federal de Seguros de Ahorros y Préstamos. Silvers derribó varias casas de alquiler que habían sido mal mantenidas. [11]
Silvers mantuvo reuniones periódicas con los propietarios de las propiedades de Lamar Terrace. Patricia Knudsen, directora interina de planificación de la ciudad en ese momento, le dijo a Silvers que considerara la posibilidad de establecer un distrito de mejoras públicas. [8] Un abogado le dijo a Silvers que podría establecer una zona de reinversión de incremento de impuestos (TIRZ). [1] Cuando se implementa una TIRZ, los ingresos fiscales se congelan inmediatamente. [7] Se establece un valor de tasación de "año base" para las propiedades que poseen las entidades impositivas que participan en la TIRZ. [8] A medida que avanza el desarrollo, los ingresos fiscales pueden aumentar debido a un aumento en los valores de las propiedades. Los impuestos adicionales se reinvierten en la zona TIRZ. [7] El abogado también le dijo a Silvers que el estado de Texas permitía a las TIRZ solicitar el establecimiento de ordenanzas de zonificación. [1]
El 12 de diciembre de 1990, [11] la Zona de Reinversión de Incremento Fiscal N.º 1 de Houston, que da servicio a St. George Place, [8] se convirtió en la primera TIRZ de Houston. Silvers había solicitado al Ayuntamiento de Houston veinte años de ingresos futuros por impuestos a la propiedad para poder reconstruir Lamar Terrace. [11] Las entidades impositivas que participaban en la TIRZ N.º 1 incluían la ciudad de Houston, el condado de Harris y el Distrito Escolar Independiente de Houston . [8] La TIRZ tenía una base impositiva de 12 millones de dólares en 1992. En 1993, el Ayuntamiento de Houston aprobó una ordenanza de zonificación para St. George Place. [1] Los límites de St. George Place se ampliaron en 1993 para incluir sus límites actuales. [2]
La construcción de nuevas viviendas era lenta en St. George Place. Para promover la construcción de viviendas, Silvers fundó Ironwood Homes y esa empresa comenzó a construir casas. La actividad de Ironwood Homes atrajo a otros constructores de viviendas. Silvers dijo que no había planeado ni deseado convertirse en desarrollador. [12]
En agosto de 1999 se constituyó la Asociación Cívica de St. George Place, lo que permitió a los residentes interactuar más fácilmente con la junta de TIRZ. [7] En 1999, Silver dijo que, si bien estaba contento de que St. George Place hubiera mejorado, estaba frustrado por el lento ritmo de desarrollo. Dijo que deseaba no haber establecido la TIRZ, ya que al hacerlo, no estaba ganando tanto dinero como lo haría si hubiera vendido inmediatamente las propiedades que había comprado a fines de la década de 1980. [12]
Alrededor del año 2000 se instalaron nuevas infraestructuras, como alcantarillado y agua, para dar servicio a las casas recién construidas, porque la infraestructura construida para servir a Lamar Terrace no era adecuada para dar servicio a las nuevas casas. [2] En 2002, Silvers, como parafraseó Thom Marshall del Houston Chronicle , dijo que había "planeado que el desarrollo de la zona estuviera terminado para ahora", pero que "solo ha llegado a la mitad [...] porque la ciudad no presentará demandas de expropiación para tomar propiedades de los inversores que no las están desarrollando". [10]
En 2006, la base impositiva de la TIRZ ascendía a más de 160 millones de dólares (241 822 383,62 dólares en moneda corriente). Durante ese año, Mike Snyder, del Houston Chronicle, afirmó que los residentes de St. George Place "disfrutan principalmente de viviendas nuevas y de lujo, calles bien mantenidas y fácil acceso a centros comerciales, de ocio y de empleo importantes". [1]
La Autoridad de Reurbanización de St. George, con una junta de nueve miembros designados por el Ayuntamiento de Houston , administra St. George Place. La mayoría de los miembros de la junta son propietarios y residentes. [7]
La TIRZ de St. George Place es la única en la que existe una ordenanza de zonificación y la única zona zonificada en la ciudad de Houston. Mike Snyder del Houston Chronicle dijo: "Sin embargo, la zonificación no ha aislado a St. George Place del tipo de batallas por el uso de la tierra que son comunes en una ciudad donde los líderes del vecindario a menudo se sienten impotentes para influir en la forma de desarrollo que surge a su alrededor". [1] Snyder dijo que la zonificación era quizás el "activo más preciado" de St. George Place. [1]
St. George Place está dividido entre el Distrito G del Ayuntamiento y el Distrito J del Ayuntamiento. [13] [14] En los años 1990 y 2000 (década), St. George Place/Lamar Terrace estaba en el Distrito C del Ayuntamiento. [15] [16] En los años 1980 estaba en el Distrito G del Ayuntamiento. [9]
La estación de bomberos 28 del Departamento de Bomberos de Houston está ubicada en 3100 Chimney Rock @ Dolores.
El vecindario cuenta con servicios de la División de Patrulla del Medio Oeste del Departamento de Policía de Houston . [17]
St. George Place se encuentra en el séptimo distrito del Congreso de Texas . [18]
La actual St. George Place y la antigua zona de Lamar Terrace están delimitadas por West Alabama Street, Chimney Rock Drive, Richmond Avenue y South Rice Avenue. [7] [19] La comunidad al oeste de The Galleria . [20]
En 2000, las casas tenían un precio que iba desde los 350.000 dólares (619.246,38 dólares en moneda actual) hasta los 450.000 dólares (796.173,91 dólares en moneda actual). [2] Hasta el 18 de abril de 2002, se habían construido 242 casas nuevas en St. George Place, y 50 de ellas se habían construido entre el 1 de enero y el 18 de abril de 2002. Durante el mismo período, habían quedado 150 casas antiguas y 80 terrenos vacíos para el desarrollo. Durante ese período, Bill Hutz, presidente de la Asociación Cívica de St. George, dijo que esperaba que las casas antiguas fueran reemplazadas completamente por casas más nuevas en un período de cinco años. [7]
En 1999, al hablar de la falta de desarrollo con Silvers, Brian Wallstin del Houston Press dijo: "Desde una perspectiva estética, Silvers tiene razón. La yuxtaposición de casas bajas estilo rancho intercaladas con imponentes mansiones de ladrillo de varios pisos le da a St. George Place el aspecto de un mal corte de pelo". [12] Antes de la inversión y la remodelación de Silvers, Lamar Terrace tenía muchos talleres mecánicos en los jardines delanteros y casas abandonadas. En 1999, las propiedades abandonadas habían sido demolidas y los talleres mecánicos ya no estaban en actividad. [12]
Para 2016, los valores de las viviendas y los terrenos en St George Place (que a menudo figuran en la subdivisión Lamar Terrace en los listados de bienes raíces) habían aumentado sustancialmente, con viviendas moderadamente usadas y completamente nuevas con precios que iban desde $575,000 a $1,500,000. ($729991.68 a $($1904326.12 en dinero actual). [21]
Mapa del distrito de gestión de St. George Place con los límites originales y revisados de TIRZ 1: Distrito de gestión de St. Geo Place/límites de TIRZ 1
En la década de 1990, muchas de las personas que alquilaban casas en Lamar Terrace eran personas hispanas de bajos ingresos. [22]
En 2016, esos grupos demográficos han evolucionado hacia familias de personas ricas con el síndrome del nido vacío y familias de jóvenes profesionales de muchas nacionalidades diferentes. [23]
St. George Place es una escuela del Distrito Escolar Independiente de Houston . St. George Place está dividida en zonas con la escuela primaria St. George Place [24] y la escuela secundaria Tanglewood (anteriormente escuela secundaria Grady). [25] Los estudiantes de St. George Place están divididos en zonas con la escuela secundaria Margaret Long Wisdom (anteriormente escuela secundaria Lee) [26] y pueden elegir asistir a la escuela secundaria Lamar o a la escuela secundaria Westside . [27]
La escuela primaria St. George Place, una instalación de 86.000 pies cuadrados (8.000 m2 ) , tiene una capacidad de 750 estudiantes. [28] Presta servicios en las áreas este y oeste del 610 Loop ; la mayor parte de su límite está al sur de Westheimer Road , al norte de Westpark Drive, al este de Fountainview y al oeste de Weslayan; también hay una sección delimitada por Westheimer, el 610 Loop , Buffalo Bayou y un conjunto de vías de tren. Además de St. George Place, la escuela también presta servicios en Afton Oaks , Larchmont y el área de Weslayan. El edificio tiene varias "cápsulas" codificadas por colores en las que se concentran las clases; el esquema de colores se utilizó para ayudar a los niños pequeños. Tiene salas de ciencias, una sala de usos múltiples con escenario, salas de bellas artes y un centro de medios y biblioteca combinados. [29] Molina Walker Architects Inc. diseñó la instalación mientras que Heery International Inc. la construyó por un costo de $14 millones. [28]
El nuevo campus de la escuela magnet de inmersión en el idioma chino mandarín (MCLIMS) está ubicado junto a la escuela primaria St. George Place. La instalación de 118.000 pies cuadrados (11.000 m2 ) , cuyo precio es de 32 millones de dólares, utiliza la temática del sol y la luna. El bono HISD de 2012 financió la construcción. La inauguración se produjo en diciembre de 2014. [30]
En 1993, HISD estaba planeando construir una escuela secundaria en un terreno de 20 acres (8,1 ha) en Lamar Terrace. Los funcionarios de HISD planeaban convertir la escuela secundaria Grady en una escuela primaria, y que la escuela secundaria Lamar Terrace atendiera a los estudiantes de Grady, Piney Point Elementary y Pilgrim Elementary. Ron Franklin, un miembro de la junta escolar de HISD, dijo que el área de Lamar Terrace era el único terreno asequible en el área, y que se necesitaba una nueva escuela secundaria en el área. Varios residentes del área de Lamar Terrace se opusieron a un plan para ubicar una escuela secundaria de HISD en el vecindario. [19] En 1995, HISD estaba comprando propiedades para demolerlas y hacer espacio para la nueva escuela en el área de Lamar Terrace. [22] Finalmente, HISD había adquirido 94 lotes para un sitio para la nueva escuela, [31] utilizando sus poderes de dominio eminente , y todas las casas fueron demolidas. HISD había gastado $10 millones para despejar los lotes. [31]
En el año 2000, todavía no se había construido ninguna escuela, porque no se habían aprobado los bonos para construir nuevas escuelas. [2] En 2002, HISD aún no había urbanizado la propiedad y el distrito declaró que no sabía cuándo comenzaría a construir una escuela allí. Un empleado de relaciones públicas de HISD declaró que el distrito adquiere parcelas de tierra en caso de que se necesite una escuela allí. [10] En 2003, HISD aún no había urbanizado la propiedad. [31]
La escuela primaria St. George Place abrió en 2006. [32] La mayoría de los fondos utilizados para desarrollar la escuela provinieron del bono HISD, mientras que algunos provinieron de TIRZ. [29] Antes de la apertura de la escuela, St. George Place contaba con el servicio de la escuela primaria Pilgrim. [33] St. George Place fue la sucesora de la escuela autónoma School at Post Oak, que se llevó a cabo en una YMCA y se formó para aliviar las escuelas de la zona superpobladas; alrededor de 180 estudiantes se trasladaron de School at Post Oak a St. George Place. [28]
La biblioteca más cercana es la sucursal Jungman de la Biblioteca Pública de Houston .
La ciudad de Houston opera el Parque Grady en 1700 Yorktown [1].
El parque Gerald D. Hines Waterwall se encuentra a 3 cuadras a pie de St. George Place.
