Medida electoral 37 de Oregón de 2004 y Medida electoral 49 de Oregón de 2007

La Medida Electoral 37 de Oregón fue una controvertida iniciativa de ley sobre el uso de la tierra que se aprobó en el estado de Oregón en los EE. UU . en 2004 y que ahora está codificada como Estatutos Revisados ​​de Oregón (ORS) 195.305. La Medida 37 ha figurado de manera destacada en los debates sobre los derechos de los propietarios frente al derecho del público a hacer cumplir las normas ambientales y de otro tipo sobre el uso de la tierra. Los votantes aprobaron la Medida 49 en 2007, lo que redujo sustancialmente el impacto de la Medida 37. ^[2]

Contenido de la propuesta

La ley promulgada por la Medida 37 permite a los propietarios de propiedades cuyo valor se haya reducido debido a regulaciones ambientales o de otro tipo sobre el uso de la tierra reclamar una compensación al gobierno estatal o local. Si el gobierno no compensa al reclamante dentro de los dos años posteriores a la reclamación, la ley le permite al reclamante utilizar la propiedad únicamente bajo las regulaciones vigentes en el momento en que la compró. ^[3] Sin embargo, ciertos tipos de regulaciones están exentos de esto.

Contexto legal

Los defensores de la Medida 37 la han descrito como una protección contra la "aprobacion regulatoria", una noción que tiene raíces en una interpretación de la Constitución de los Estados Unidos .

La Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos termina de la siguiente manera:

…ni se tomará la propiedad privada para uso público, sin justa compensación.

Esa frase sienta las bases para el poder gubernamental de dominio eminente y exige una compensación por las apropiaciones gubernamentales de propiedad física. En ocasiones se ha utilizado para exigir una compensación por restricciones de uso que privan al propietario de cualquier uso económicamente viable de la tierra. Véase el caso de la Corte Suprema de los Estados Unidos de 1922 Pennsylvania Coal Co. v. Mahon . ^[4]

Los defensores de la Medida 37 emplearon una interpretación más expansiva del concepto de expropiación regulatoria que la requerida por la Corte Suprema, considerando que cualquier reducción en el valor de una propiedad -por ejemplo, una reducción resultante de una regulación ambiental- requiere una compensación al propietario. ^[5]

La Medida 37 fue declarada inconstitucional en una decisión de un tribunal de circuito en 2005, ^[6] pero la Corte Suprema de Oregón revocó esa decisión, ^[7] dictaminando que la ley no era inconstitucional y señalando que la Corte no estaba facultada para decidir sobre su eficacia:

Si la Medida 37 como opción política es sabia o tonta, previsora ​​o ciega, está fuera del alcance de este tribunal.

Contexto político

Oregón

A principios de los años 1970, el Proyecto de Ley Senatorial 100 y el Plan del Centro de Portland de 1972 establecieron directrices audaces para la regulación del uso del suelo. Oregón se hizo conocido por su estricta planificación del uso del suelo. Si bien algunos habitantes de Oregón se enorgullecen de ello, otros se consideran víctimas de la supervisión gubernamental. La fuerte aprobación en 2004 (61%) de la Medida 37 se considera una reacción política a ese legado de regulación, ^[8] y sigue a varios otros esfuerzos infructuosos para restringir la regulación del uso del suelo:

• La Medida Electoral de Oregón 65 (1998) y la Medida Electoral de Oregón 2 (2000) buscaron restringir la capacidad de la Legislatura para regular el uso de la tierra; ambas medidas fracasaron.
• La Medida Electoral 7 de Oregón (2000) era similar a la Medida 37. Fue aprobada, pero la Corte Suprema de Oregón la anuló.
• La Medida 39 , aprobada en 2006, restringió el uso del dominio eminente . Fue promovida por Oregonians In Action como una "extensión natural" de la Medida 37 y fue aprobada con muy poca oposición. ^[9]
• La Medida 49 , aprobada en 2007, prácticamente reemplaza a la Medida 37. Eliminó casi todas las disposiciones de la Medida 37 diseñadas para permitir el uso de la propiedad propia antes de la reglamentación, así como todas las disposiciones de compensación. También aborda cuestiones sobre la transferibilidad y ofrece acelerar algunas reclamaciones menores de la Medida 37 según las regulaciones de uso de la tierra posteriores a 2007.

A escala nacional

La legislatura del estado de Washington sometió a votación en 1995 la Iniciativa 164 (también conocida como Referéndum 48). Este proyecto de ley de "expropiaciones regulatorias" era similar a la Medida 37 en su restricción de la capacidad de los gobiernos locales para regular el uso de la tierra. El proyecto de ley fue ampliamente criticado y no fue aprobado por los votantes. ^[10]

En 2006, los votantes de seis estados occidentales consideraron iniciativas electorales similares a la Medida 37 de Oregón de 2004. ^[11] Todos los estados excepto Arizona rechazaron las iniciativas. ^[12]

La iniciativa de Arizona combinó la cuestión del uso de la tierra y la apropiación regulatoria, que es central en la Medida Electoral de Oregón 37, con una restricción al dominio eminente (similar a la Medida Electoral de Oregón 39 (2006) ). Los proponentes de la iniciativa de Arizona centraron sus argumentos casi exclusivamente en la parte menos controvertida de la iniciativa, el dominio eminente. ^[13]

La iniciativa de Nevada también combinó las dos cuestiones. La Corte Suprema del estado eliminó las partes de la iniciativa de Nevada que implicaban la expropiación de tierras (es decir, las más similares a la Medida 37 de Oregón) y los votantes aprobaron las restricciones restantes sobre el dominio eminente. La iniciativa de Nevada será revisada en las próximas elecciones.

Este aumento de iniciativas relacionadas refleja la creciente influencia de los activistas políticos que coordinan la producción y la promoción de iniciativas electorales estatales a nivel nacional. Muchas de las iniciativas electorales que aparecen en la siguiente tabla (en numerosos estados) han sido financiadas por el libertario neoyorquino Howie Rich y grupos con los que está involucrado, en particular Americans for Limited Government .

Iniciativas de 2006 que restringen la regulación del uso de la tierra y la expropiación:

Texto legislativo

Las siguientes son las primeras tres secciones de la ley; para una versión completa, consulte el sitio de Uso de la tierra del estado de Oregón.

1. Si una entidad pública promulga o hace cumplir una nueva regulación de uso de la tierra o hace cumplir una regulación de uso de la tierra promulgada antes de la fecha de vigencia de esta enmienda que restrinja el uso de propiedad inmobiliaria privada o cualquier interés en la misma y tenga el efecto de reducir el valor justo de mercado de la propiedad, o cualquier interés en la misma, entonces el propietario de la propiedad deberá recibir una compensación justa.
2. La compensación justa será igual a la reducción del valor justo de mercado del interés de propiedad afectado que resulte de la promulgación o aplicación del reglamento de uso de la tierra a partir de la fecha en que el propietario presente una demanda escrita de compensación conforme a esta ley.
3. El apartado (1) de esta ley no se aplicará a los reglamentos de uso del suelo:
   1. Restringir o prohibir actividades que se reconocen comúnmente e históricamente como molestias públicas en virtud del derecho consuetudinario. Esta subsección se interpretará de manera estricta a favor de una determinación de indemnización en virtud de esta ley;
   2. Restringir o prohibir actividades para la protección de la salud y la seguridad públicas, tales como códigos contra incendios y de construcción, reglamentos de salud y saneamiento, reglamentos sobre residuos sólidos o peligrosos y reglamentos de control de la contaminación;
   3. En la medida en que la reglamentación del uso del suelo sea necesaria para cumplir con la ley federal;
   4. Restringir o prohibir el uso de una propiedad con el propósito de vender pornografía o realizar bailes desnudos. Sin embargo, nada de lo dispuesto en esta subsección tiene como objetivo afectar o alterar los derechos previstos en las constituciones de Oregón o de los Estados Unidos; o
   5. Promulgado antes de la fecha de adquisición de la propiedad por el propietario o un miembro de la familia del propietario que era propietario de la propiedad en cuestión antes de la adquisición o herencia por parte del propietario, lo que ocurriera primero.

Apoyo a la medida 37

Los argumentos de apoyo aportados por personas y grupos de interés para la inclusión en el folleto para votantes de la Medida 37 se encuentran aquí.

Los partidarios de la Medida 37 sostienen que esta protegía el valor de las propiedades al garantizar que la nueva legislación no redujera el valor de las propiedades ni limitara las posibilidades de desarrollo. Las empresas madereras y los promotores inmobiliarios fueron los principales partidarios (y los principales financiadores) de la Medida 37, ^[19] probablemente porque las reglamentaciones ambientales y de otro tipo sobre el uso de la tierra los afectarían más directamente.

El patrocinador de la Medida 37, Oregonians In Action , y varios partidarios consiguieron apoyo durante las elecciones de 2004 utilizando el caso de Dorothy English, una mujer de 92 años de edad, como causa célebre . Las normas de zonificación promulgadas impidieron que English dividiera su tierra en partes que pudieran ir a parar a cada uno de sus hijos. ^[20]

Oposición a la medida 37

Los argumentos de oposición aportados por personas y grupos de interés para su inclusión en el folleto para votantes de la Medida 37 se encuentran aquí.

Los siguientes son los principales argumentos presentados contra la Medida 37:

• Dado que una gran parte del valor de una propiedad se crea mediante la legislación (por ejemplo, leyes que establecen caminos públicos, alcantarillas, líneas eléctricas, parques, etc.), no es razonable exigir al gobierno que compense a los propietarios por cualquier legislación adicional que pueda restringir el uso de la propiedad en nombre del bien público ^[21].
• La Medida 37 socavó los derechos de propiedad de los vecinos. Los propietarios que compraron viviendas en zonas destinadas a viviendas unifamiliares o bodegas en zonas destinadas exclusivamente a la agricultura perdieron el valor de sus propiedades, ya que los demandantes de la Medida 37 fueron autorizados a construir grandes subdivisiones, minas de grava y hoteles junto a sus tierras. ^[2]
• Impacto ambiental. Como el gobierno rara vez podrá financiar la medida, muchos propietarios, especialmente los grandes promotores inmobiliarios, podrán ignorar la legislación ambiental promulgada para proteger el bien público. Esto ya ha supuesto un duro golpe para los esfuerzos estatales por proteger las especies en peligro de extinción. ^[22] De hecho, hasta la fecha se han condonado las restricciones existentes sobre el uso de la tierra en todas las reclamaciones presentadas en virtud de la Medida 37.
• A medida que se presentan más reclamaciones, muchos votantes están sintiendo el impacto del desarrollo no regulado. ^[23]
• La legislación es incompleta, ya que no dicta un método para determinar el valor de la propiedad cuando se presenta o evalúa una reclamación. ^[24]
• La legislación es engañosa, ya que obliga a los gobiernos a modificar las leyes de uso de la tierra sin debatirlas sobre sus méritos. ^[24]
• La campaña a favor de la medida fue engañosa, pues se afirmó que la ley se aplicaría principalmente a los propietarios de propiedades privadas (como la portavoz Dorothy English), cuando en realidad la mayoría de las reclamaciones procedían de grandes promotores inmobiliarios. Una de las primeras reclamaciones importantes fue presentada por una empresa maderera de otro estado. ^[25]

Impacto

Hasta el 12 de marzo de 2007, se habían presentado 7.562 reclamos de la Medida 37 para pagos de cumplimiento o exenciones de uso de la tierra que abarcaban 750.898 acres (3.038,78 km ² ) en todo el estado de Oregón. ^[26]

Las demandas presentadas incluían parques de casas móviles en cementerios indígenas sagrados, centros comerciales en tierras de cultivo y minas de grava en barrios residenciales. La ley no establece que se deba notificar públicamente a los propietarios de propiedades vecinas cuando se presenta una demanda. Como los municipios no pueden afrontar los miles de millones de dólares en indemnizaciones, las leyes fueron derogadas en todos los casos, excepto en uno. ^[23]

Las reclamaciones presentadas en Portland, Oregón , hasta el 4 de diciembre de 2006 ascendieron a más de 250 millones de dólares. Muchas de estas reclamaciones fueron presentadas por importantes promotores inmobiliarios de la zona. ^[27]

Fuera de Oregón, algunos sostienen que la Medida 37 puede haber disminuido el apoyo a la legislación nacional contra la expansión urbana . ^[19]

Casos específicos

Los propietarios de Schreiner's Iris Gardens presentaron una demanda a finales de 2006, exigiendo 9,5 millones de dólares o el derecho a subdividir sus 400 acres (1,6 km2 ⁾ . Afirman que no tienen intención de cambiar el uso de la propiedad, pero quieren mantener abiertas las opciones para el futuro. ^[28]

John Benton, un agricultor de frutas del condado de Hood River , presentó una demanda en virtud de la Medida 37, exigiendo 57 millones de dólares o el derecho a construir 800 casas en sus 210 acres (0,85 km2 ⁾ de propiedad. Los agricultores vecinos se opusieron, debido al impacto significativo que anticiparon que tal cambio traería a su comunidad. ^[19]

En el otoño de 2006, los Palin, una pareja de Prineville, presentaron una demanda en virtud de la Medida 37, exigiendo 200.000 dólares o el derecho a desarrollar su propiedad, que se encuentra en una pintoresca zona de Rimrock claramente visible desde la ciudad. La ciudad hizo su propia tasación del valor potencial de la propiedad y ofreció 47.000 dólares. Este fue el primer caso en el que el gobierno ofreció dinero en lugar de una exención de las restricciones de uso de la tierra, y pone de relieve la falta de un proceso claro en la Medida para determinar el valor asociado a una demanda. ^[29]

En un artículo del 15 de enero de 2007, un periódico estatal destacó un reclamo basado en la Medida 37 en el condado de Hood River, en el que los propietarios de tierras pretenden desarrollar una parcela de tierra rural ocho veces el tamaño de la ciudad de Hood River :

A medida que comienzan las negociaciones, Hood River se perfila como el caso de estudio perfecto. La dinámica de la Medida 37 en ningún otro condado refleja tan directamente la cambiante economía y el estilo de vida de Oregón. ^[30]

Medida 49

En 2007, la legislatura de Oregón incluyó la Medida 49 en la boleta de elecciones especiales del 6 de noviembre de 2007. Fue aprobada con un 62% a favor. ^[32] La medida revoca y modifica muchas de las disposiciones de la Medida 37. ^[33] La legislatura declaró que restringiría los efectos perjudiciales de la Medida 37 limitando algunos de los desarrollos que permitía la medida. ^[34]

Esta medida protege las tierras de cultivo, los bosques y las tierras con escasez de aguas subterráneas de dos maneras.

En primer lugar, no se permiten subdivisiones en tierras agrícolas de alto valor, tierras forestales y tierras con aguas subterráneas restringidas. Los solicitantes no pueden construir más de tres viviendas en dichas tierras.

En segundo lugar, los reclamantes no pueden utilizar esta medida para anular las leyes de zonificación actuales que prohíben desarrollos comerciales e industriales, como centros comerciales y minas, en terrenos reservados para viviendas, granjas, bosques y otros usos.

En el folleto para votantes de esa elección apareció un récord de 117 argumentos pagados sobre la Medida 49, la mayoría a favor de ella. ^[35]

La medida 49 fue aprobada por un margen aún mayor que la medida 37. La medida ya no autoriza a impugnar las restricciones a los usos industriales o comerciales de la propiedad. Además, los demandantes deben probar sus pérdidas presentando tasaciones de la propiedad un año antes y un año después de la promulgación de la reglamentación. En el caso de las restricciones de uso de la tierra promulgadas antes de 2007, la restricción sólo puede ser eximida para permitir que el demandante construya de una a tres casas en su terreno, o hasta 10 casas si la propiedad no es un terreno agrícola de alto valor y puede demostrar que la exención es necesaria para restablecer el valor tasado de la propiedad. ^[36]

Véase también

• 1000 Amigos de Oregon
• Lista de medidas electorales de Oregon
• Uso de la tierra en Oregon

Referencias

1. Libro Azul de Oregón (PDF) (Informe). Secretario de Estado de Oregón . pág. 27. Consultado el 29 de noviembre de 2022 .
2. Bethany R. Berger, Lo que quieren los propietarios y lo que hacen los gobiernos: lecciones del experimento de Oregón, 78 Fordham L. Rev. 1291 (2009), https://ssrn.com/abstract=1408343
3. "Estado de Oregón: Medida 37 del DLCD". Archivado desde el original el 9 de agosto de 2006. Consultado el 11 de agosto de 2006 .
4. FindLaw: Constitución de los Estados Unidos: Quinta Enmienda: Anotaciones, pág. 14 de 16
5. Expropiaciones regulatorias
6. "Juez declara inconstitucional la Medida 37". Portland Business Journal . 14 de octubre de 2005 . Consultado el 30 de enero de 2007 .
7. MacPherson v. Department of Administrative Services, 340 Or. 117, 130 P.3d 308 (2006) Archivado el 25 de septiembre de 2006 en Wayback Machine.
8. Césped: El sueño verde: ecotopía en peligro (Seattle Weekly)
9. Oppenheimer, Laura (25 de septiembre de 2006). "Los enemigos de las expropiaciones de tierras amplían sus miras". The Oregonian . Consultado el 29 de diciembre de 2006 .
10. Olsen, Ken (29 de mayo de 1995). "Legislature votes to hamstring Washington state" (Legislatura vota para paralizar al estado de Washington). High Country News . Archivado desde el original el 28 de septiembre de 2007. Consultado el 20 de enero de 2007 .
11. de Place, Eric (12 de octubre de 2006). "Los partidarios de la Proposición 207 deberían preguntarse cómo se compara la Proposición 37 de Oregón". Tucson Citizen . Archivado desde el original el 29 de septiembre de 2007. Consultado el 22 de diciembre de 2006 .
12. "Los vecinos de Oregon dicen "NO" a las iniciativas del estilo de la Medida 37" (Comunicado de prensa). 1000 Friends of Oregon. 8 de noviembre de 2006. Consultado el 17 de enero de 2007 .^{[ enlace muerto permanente ]}
13. Propuestas electorales de 2006 y revisión del desempeño judicial Archivado el 14 de diciembre de 2006 en Wayback Machine
14. Resultados generales de 2006 a nivel estatal Archivado el 13 de diciembre de 2006 en Wayback Machine.
15. Dennison, Mike (27 de octubre de 2006). "Elecciones 2006 / La iniciativa sigue vigente". Missoulian . Consultado el 26 de diciembre de 2006 .
16. Resultados oficiales de las elecciones generales estatales de Nevada de 2006 Archivado el 18 de diciembre de 2006 en Wayback Machine
17. "Medidas electorales de Nevada, 2006". Proyecto Vote Smart . Archivado desde el original el 14 de diciembre de 2006. Consultado el 21 de enero de 2007 .
18. Pryne, Eric (23 de octubre de 2006). "Measure 37 and I-933: How they stand up" (La medida 37 y la I-933: cómo se comparan). The Seattle Times .
19. Blaine Harden (28 de febrero de 2005). "Las leyes contra la expansión urbana y los derechos de propiedad chocan en Oregón". The Washington Post . Consultado el 6 de julio de 2021 .
20. Sam Lowry (12 de enero de 2006). "Measure 37 in Court: There's Got To Be A Better Way" (La medida 37 en la corte: tiene que haber una mejor manera). NewWest . Archivado desde el original el 27 de septiembre de 2007 . Consultado el 12 de enero de 2007 .
21. Rypkema, Donovan (13 de junio de 2001). "Derechos de propiedad y valores públicos" (PDF) . Instituto de Política y Derecho Ambiental de Georgetown . Archivado desde el original (PDF) el 27 de septiembre de 2007. Consultado el 22 de enero de 2007 .
22. John D. Echeverria (11 de octubre de 2005). "La Cámara de Representantes le quita un hachazo a la Ley de Especies en Peligro de Extinción". Headwater News . Archivado desde el original el 22 de abril de 2007. Consultado el 17 de enero de 2007 .
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27. Nick Budnick (19 de diciembre de 2006). "La medida 37 golpea a la ciudad". Portland Tribune . Consultado el 20 de abril de 2013 .^{[ enlace muerto permanente ]}
28. The Associated Press (27 de octubre de 2006). "Cultivador de lirios presenta reclamos en virtud de la Medida 37". The Register Guard . Consultado el 16 de enero de 2007 . ^{[ enlace muerto ]}
29. Matthew Pruesch (26 de octubre de 2006). "Prineville ofrece pago por la Medida 37". The Oregonian . Consultado el 16 de enero de 2007 .
30. Oppenheimer, Laura (15 de enero de 2007). "¿Habrá lugar para las peras, el paraíso bajo la Medida 37?". The Oregonian . Consultado el 20 de enero de 2007 .
31. Bradbury, Bill (6 de noviembre de 2007). «Resultados oficiales de las elecciones especiales del 6 de noviembre de 2007». División de Elecciones . Secretaría de Estado de Oregón . Consultado el 27 de diciembre de 2008 .
32. Murphy, Todd (6 de noviembre de 2007). "Los votantes de Oregon respaldan abrumadoramente la Medida 49". Portland Tribune . Consultado el 20 de abril de 2013 .^{[ enlace muerto permanente ]}
33. http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 6 de noviembre de 2007, elecciones especiales
34. http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 Declaración explicativa
35. Hogan, Dave "Guía para votantes llena de argumentos sobre la Medida 49" The Oregonian , 26 de septiembre de 2007.] Recuperado el 7 de octubre de 2007.]
36. Propuesta de ley 49, cap. 424, 2007, Leyes 1138-1147.

Enlaces externos

Antecedentes sobre los derechos de propiedad

• Antecedentes de la Universidad de Georgetown sobre el tema de las expropiaciones
• Un "desarrollador tipo republicano" sobre los derechos de propiedad del sitio GELPI

Enlaces específicos de Oregon

• Página de la Medida 37 del Estado de Oregón Archivado el 9 de agosto de 2006 en Wayback Machine
• Texto completo de la Medida 37 [1]
• Proyecto de la Universidad Estatal de Portland que mide el impacto de la Medida 37, incluyendo un índice de reclamaciones con capacidad de búsqueda [2]
• Artículos de Land Use Watch sobre la Medida 37 y otros temas relacionados con el uso de la tierra
• Informe sobre los impactos de la Medida 37
• Recursos de la Medida 37 de los defensores del uso de la tierra 1000 Amigos de Oregon

Análisis político y jurídico

• Informe archivado el 16 de marzo de 2007 en Wayback Machine sobre el contexto y los efectos de la Medida 37
• Lista de cuestiones no resueltas en el caso MacPherson v. DAS