La responsabilidad de los ocupantes es un campo del derecho de daños , codificado en la ley, que se refiere al deber de diligencia que deben tener quienes ocupan bienes inmuebles, mediante propiedad o arrendamiento, hacia las personas que visitan o traspasan. Se trata de la responsabilidad que puede derivarse de accidentes causados por el estado defectuoso o peligroso del local. En la legislación inglesa, la responsabilidad de los ocupantes hacia los visitantes está regulada en la Ley de responsabilidad de los ocupantes de 1957 . Además, la responsabilidad de los ocupantes frente a los intrusos se establece en la Ley de responsabilidad de los ocupantes de 1984 . Aunque la ley codificó en gran medida el derecho consuetudinario anterior , la diferencia entre un "visitante" y un "intruso", y la definición de "ocupante" siguen dependiendo de los casos para su significado.
Ninguna de las Leyes de Responsabilidad de los Ocupantes define "ocupante". La definición debe buscarse en la jurisprudencia. La prueba aplicable actualmente para determinar la condición de "ocupante" es el grado de control ocupacional. Cuanto más control tenga una persona sobre determinadas instalaciones, más probabilidades habrá de que se la considere "ocupante" a los efectos de las dos Leyes de Responsabilidad de los Ocupantes. Más de una persona al mismo tiempo puede tener la condición de ocupante. [1]
Tanto los inquilinos como los licenciatarios serán ocupantes de la propiedad donde viven. Los licenciatarios normalmente compartirán la condición de ocupante con el propietario.
Los propietarios de inmuebles alquilados serán los ocupantes de aquellas zonas que no hayan alquilado por fallecimiento y sobre las que hayan conservado el control (como la escalera común en un edificio de apartamentos). Si el contrato de arrendamiento impone al propietario el deber de realizar reparaciones, será corresponsable con el inquilino de las condiciones del local como ocupante.
Los contratistas independientes que trabajen en la propiedad también pueden estar cubiertos por el concepto de "ocupante" si ejercen un control suficiente sobre las instalaciones.
La Ley de responsabilidad de los ocupantes de 1957 regula la responsabilidad de los ocupantes ante los visitantes . El artículo 1(2) de la Ley define “visitantes” como personas a quienes el ocupante da (o debe considerarse que da) una invitación o permiso para entrar o utilizar las instalaciones. En otras palabras, los visitantes son personas que tienen el permiso expreso o implícito del ocupante para estar en las instalaciones. Un visitante que exceda el permiso del ocupante, por ejemplo yendo a la parte del local donde el ocupante le dijo que no fuera, o permaneciendo más tiempo de su permiso, se convertirá en un intruso y quedará fuera del ámbito de aplicación de la Ley. Entonces estará en el ámbito de aplicación de la Ley de Responsabilidad de los Ocupantes de 1984, con estándares de protección más bajos.
Los "visitantes" a los efectos de la Ley también son "personas que ingresan a un local con cualquier propósito en el ejercicio de un derecho... ya sea que tengan o no el permiso [del ocupante]". Entrarán en esta categoría los policías que realicen un registro legal, o los bomberos en el ejercicio de sus funciones.
El artículo 1(3) de la Ley define los locales como "estructuras fijas o móviles, incluidos cualquier buque, vehículo o aeronave". Sin embargo, los ocupantes de vehículos rara vez son demandados por los pasajeros en virtud de la Ley de Responsabilidad de los Ocupantes, basándose generalmente en negligencia del derecho consuetudinario .
La Ley de responsabilidad del ocupante de 1957 impone al ocupante un deber de diligencia . El ocupante debe "tener el cuidado que en todas las circunstancias del caso sea razonable para garantizar que el visitante esté razonablemente seguro al utilizar las instalaciones para los fines para los cuales el ocupante le invita o le permite estar allí". [2] El estándar de atención que se espera que cumpla un ocupante es el estándar de "un ocupante razonable", no diferente del estándar de atención habitual por negligencia del derecho consuetudinario . Según la legislación australiana, el alcance y el contenido del deber de diligencia dependen de seis factores principales. [3] (1) magnitud del riesgo percibido por el ocupante razonable; (2) grado de probabilidad de que ocurra; (3) gastos, dificultades e inconvenientes de tomar precauciones; (4) evidencia del daño; (5) tipo de ocupante (6) grado de habilidad o conocimiento del entrante.
La sección 2(3)(a) establece que un ocupante debe estar preparado para que los niños tengan menos cuidado que los adultos. Como resultado, se espera un mayor nivel de atención por parte del ocupante cuando los niños visitan sus instalaciones. Por ejemplo, si una autoridad municipal planta un arbusto con bayas venenosas en un parque público, debería cercarlo en caso de que los niños que visitan el parque se sientan tentados a comer estas bayas. [4] Sin embargo, un ocupante puede esperar razonablemente que sus hijos visitantes estén acompañados por sus padres u otros tutores, quienes cuidarán de ellos. Por lo tanto, se sostuvo que el ocupante habrá cumplido con su deber hacia un niño si hubiera hecho que las instalaciones fueran razonablemente seguras para el niño acompañado por el tipo de tutor que puede esperar que lo acompañe dadas las circunstancias. [5]
El artículo 2(3)(b) establece que los visitantes profesionales, es decir, las personas en el ejercicio de su habilidad, deben "apreciar y protegerse contra cualquier riesgo especial incidente ordinario [en el ejercicio de la habilidad]". Esto significa que el ocupante no necesita tener especial cuidado para evitar lesiones a las personas que han venido a reparar el local o realizar otros servicios especiales en él. Así, la familia de deshollinadores que por negligencia entró en la chimenea del ocupante mientras su caldera estaba encendida y se asfixió no pudo recuperarse del ocupante del local: el riesgo que decidieron correr deberían haberlo conocido como parte de su profesión y deberían me he protegido contra ello. [6]
Normalmente, el ocupante no será responsable de los daños causados por la negligencia de las personas que realizaban trabajos en sus instalaciones, como los contratistas independientes. Así, si el daño fue causado por un defectuoso mantenimiento de los ascensores, el ocupante no será responsable porque dicho daño fue resultado de negligencia ajena. [7] Sin embargo, si el ocupante:
aún puede ser responsable en virtud del artículo 2 (4) (b) de la Ley de Responsabilidad de los Ocupantes de 1957.
La Ley de responsabilidad de los ocupantes de 1984 se aplica a "personas distintas de los visitantes". En la práctica, estos suelen ser los llamados intrusos. En Robert Addie & Sons (Colliery) Ltd contra Dumbreck [1929] AC 358, Lord Dunedin había definido "intruso" de la siguiente manera:
"Un intruso es una persona que ingresa a una tierra sin invitación de ningún tipo y cuya presencia es desconocida para el propietario o, si la conoce, es prácticamente objetada".
El alcance del deber conforme a la Ley de 1984 es mucho más limitado que el de la Ley de 1957. Un ocupante sólo tendrá el deber de velar por su seguridad contra los intrusos:
Si se puede esperar que el ocupante ofrezca cierta protección contra el riesgo dependerá de varios factores relevantes, que incluyen:
Un reclamo bajo una de las Leyes de Responsabilidad de los Ocupantes no excluye un reclamo simultáneo por negligencia , conocido como demanda "en forma alternativa". Muy a menudo ambas demandas se presentan al mismo tiempo.
Al igual que en el caso de negligencia, una vez que el demandante ha demostrado que el demandado incumplió su deber para con él en virtud de la Ley de Responsabilidad de los Ocupantes, debe proceder a probar los daños y la causalidad fáctica y jurídica . Las defensas, como negligencia contributiva, asunción de riesgo , ex turpi causa , etc., se aplicarán igualmente a las acciones previstas en las Leyes de Responsabilidad de los Ocupantes.