La responsabilidad de los ocupantes es un campo del derecho de responsabilidad civil , codificado en la ley, que se refiere al deber de cuidado que tienen quienes ocupan bienes inmuebles, a través de la propiedad o el arrendamiento, hacia las personas que los visitan o ingresan sin autorización. Se ocupa de la responsabilidad que puede surgir de accidentes causados por el estado defectuoso o peligroso de las instalaciones. En el derecho inglés, la responsabilidad de los ocupantes hacia los visitantes está regulada en la Ley de Responsabilidad de Ocupantes de 1957. Además, la responsabilidad de los ocupantes hacia los intrusos está prevista en la Ley de Responsabilidad de Ocupantes de 1984. Aunque la ley codificó en gran medida el derecho consuetudinario anterior , la diferencia entre un "visitante" y un "intruso", y la definición de un "ocupante" siguen dependiendo de los casos para su significado.
Ninguna de las dos leyes de responsabilidad de los ocupantes define el término "ocupante". La definición debe buscarse en la jurisprudencia. La prueba actualmente aplicable para determinar la condición de "ocupante" es el grado de control ocupacional. Cuanto mayor sea el control que tenga una persona sobre determinadas instalaciones, más probable será que se la considere "ocupante" a los efectos de las dos leyes de responsabilidad de los ocupantes. Más de una persona puede tener la condición de ocupante al mismo tiempo. [1]
Tanto los inquilinos como los licenciatarios serán ocupantes de la propiedad en la que viven. Los licenciatarios normalmente compartirán la condición de ocupante con el propietario.
Los propietarios de inmuebles arrendados serán ocupantes de aquellas zonas que no hayan alquilado por fallecimiento y sobre las que hayan conservado el control (como la escalera común en un edificio de viviendas). Si el contrato de arrendamiento impone al propietario la obligación de realizar reparaciones, será corresponsable con el inquilino de las condiciones del inmueble en su calidad de ocupante.
Los contratistas independientes que trabajan en la propiedad también pueden estar cubiertos por el concepto de "ocupante" si ejercen suficiente control sobre las instalaciones.
La Ley de Responsabilidad de Ocupantes de 1957 regula la responsabilidad de los ocupantes ante los visitantes . El artículo 1(2) de la Ley define a los “visitantes” como personas a quienes el ocupante da (o debe considerarse que da) una invitación o permiso para entrar o usar las instalaciones. En otras palabras, los visitantes son personas que tienen el permiso expreso o implícito del ocupante para estar en las instalaciones. Un visitante que exceda el permiso del ocupante, por ejemplo, yendo a la parte de las instalaciones donde el ocupante le dijo que no entrara, o permaneciendo más tiempo del permitido, se convertirá en un intruso y quedará fuera del ámbito de aplicación de la Ley. Entonces estará en el ámbito de aplicación de la Ley de Responsabilidad de Ocupantes de 1984, con estándares de protección más bajos.
A los efectos de la Ley, también se consideran “visitantes” las “personas que entran en un local con cualquier propósito en el ejercicio de un derecho... ya sea que tengan o no permiso [del ocupante]”. En esta categoría se incluyen la policía que realiza un registro legal o los bomberos en el ejercicio de sus funciones.
El artículo 1(3) de la Ley define las instalaciones como “estructuras fijas o móviles, incluyendo cualquier embarcación, vehículo o aeronave”. Sin embargo, los ocupantes de vehículos rara vez son demandados por los pasajeros en virtud de la Ley de Responsabilidad de Ocupantes, y normalmente se basan en negligencia de derecho consuetudinario .
La Ley de Responsabilidad del Ocupante de 1957 impone al ocupante un deber de cuidado . El ocupante debe "tomar el cuidado que, en todas las circunstancias del caso, sea razonable para garantizar que el visitante esté razonablemente seguro al utilizar las instalaciones para los fines para los que el ocupante lo invitó o le permitió estar allí". [2] El estándar de cuidado que se espera que cumpla un ocupante es el estándar de "un ocupante razonable", que no se diferencia del estándar de cuidado por negligencia habitual en el derecho consuetudinario . Según la ley australiana, el alcance y el contenido de un deber de cuidado dependen de seis factores principales. [3] (1) magnitud del riesgo según lo percibe el ocupante razonable; (2) grado de probabilidad de que ocurra; (3) gasto, dificultad e inconveniente de tomar precauciones; (4) obviedad del daño; (5) tipo de ocupante; (6) grado de habilidad o conocimiento del entrante.
El artículo 2(3)(a) establece que el ocupante debe estar preparado para que los niños sean menos cuidadosos que los adultos. Como resultado, se espera que el ocupante tenga un mayor nivel de cuidado cuando los niños visiten sus instalaciones. Por ejemplo, si una autoridad municipal planta un arbusto con bayas venenosas en un parque público, debe cercarlo por si los niños que visitan el parque se sienten tentados a comer esas bayas. [4] Sin embargo, un ocupante puede esperar razonablemente que sus visitantes infantiles estén acompañados por sus padres u otros tutores, quienes los cuidarán. Por lo tanto, se ha sostenido que el ocupante habrá cumplido con su deber hacia un niño si hubiera hecho que las instalaciones fueran razonablemente seguras para el niño acompañado por el tipo de tutor que puede esperar que lo acompañen en esas circunstancias. [5]
El artículo 2(3)(b) establece que los visitantes profesionales, es decir, las personas que ejercen su profesión, deben "apreciar y protegerse contra cualquier riesgo especial que sea inherente al [ejercicio de su profesión]". Esto significa que el ocupante no necesita ejercer un cuidado especial para evitar lesiones a las personas que han venido a reparar las instalaciones o realizar otros servicios especiales en ellas. Por lo tanto, la familia de deshollinadores que negligentemente entró en la chimenea del ocupante mientras su caldera estaba encendida y se asfixió no pudo reclamar contra el ocupante de las instalaciones: el riesgo que decidieron correr debería haber sido conocido por ellos como parte de su profesión y deberían haberse protegido contra él. [6]
El ocupante normalmente no será responsable de los daños causados por la negligencia de las personas que estaban realizando trabajos en sus instalaciones, como por ejemplo los contratistas independientes. Por lo tanto, si el daño fue causado por un mantenimiento defectuoso de los ascensores, el ocupante no será responsable porque este daño fue el resultado de la negligencia de otras personas. [7] Sin embargo, si el ocupante:
Todavía puede ser responsable según el artículo 2(4)(b) de la Ley de Responsabilidad de los Ocupantes de 1957.
La Ley de Responsabilidad de Ocupantes de 1984 se aplica a "personas que no sean visitantes". En la práctica, se trata de lo que se suele denominar intrusos. En Robert Addie & Sons (Colliery) Ltd v. Dumbreck [1929] AC 358, Lord Dunedin había definido "intruso" de la siguiente manera:
"Un intruso es una persona que ingresa a un terreno sin invitación de ningún tipo y cuya presencia es desconocida para el propietario o, si la conoce, prácticamente se opone a ella".
El alcance de las obligaciones en virtud de la Ley de 1984 es mucho más limitado que en virtud de la Ley de 1957. Un ocupante solo tendrá el deber de velar por la seguridad de los intrusos:
Si se trata de un riesgo contra el cual se puede esperar que el ocupante ofrezca algún tipo de protección dependerá de varios factores relevantes, entre los que se incluyen:
Una demanda en virtud de una de las Leyes de Responsabilidad de Ocupantes no excluye una demanda simultánea por negligencia , conocida como demanda "en alternativa". Muy a menudo, ambas demandas se presentan al mismo tiempo.
Al igual que en el caso de negligencia, una vez que el demandante ha demostrado que el demandado incumplió su deber hacia él en virtud de la Ley de Responsabilidad de Ocupantes, debe continuar probando el daño y la causalidad fáctica y jurídica . Las defensas, como la negligencia contributiva, la asunción de riesgos , ex turpi causa, etc., también se aplicarán a las acciones en virtud de las Leyes de Responsabilidad de Ocupantes.