Link Real Estate Investment Trust ( chino :領展房地產投資信託基金, o領展), anteriormente conocido como The Link Real Estate Investment Trust (領匯房地產投資信託基金, o領匯), es una propiedad inmobiliaria privada fideicomiso de inversión gestionado por Link Asset Management Limited. Es el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en Hong Kong y el más grande de Asia por capitalización de mercado.
La cartera de Link REIT consta de 126 propiedades con aproximadamente 9 millones de pies cuadrados de espacio comercial y de oficina en Hong Kong, así como 7 propiedades con aproximadamente 6 millones de pies cuadrados de espacio comercial y de oficina fuera de Hong Kong. [2]
Link REIT tiene su oficina central en The Quayside en Kwun Tong .
El LINK REIT fue creado por el gobierno de Hong Kong , que escindió activos de la Autoridad de Vivienda de Hong Kong que incluían 151 instalaciones minoristas [3] [4] , principalmente dentro de complejos de viviendas públicas, y 79.000 espacios de estacionamiento. La fecha de cotización fue el 25 de noviembre de 2005, [5] con una valoración de HK$22.02 mil millones (Valoración = 2.137.454.000 x HK$10.30 = HK$22.02 mil millones) (US$2.82 mil millones). [6] Tras la privatización , Link Reit sigue vinculada a los términos de los contratos de arrendamiento existentes, pero ya no necesitará la aprobación del gobierno para aumentar los alquileres de los nuevos arrendamientos. Sin embargo, los analistas financieros esperaban rendimientos de dividendos atractivos -hasta un 7 por ciento- de la empresa privatizada y una mayor orientación comercial, aunque algunos temían que el alcance para aumentar los ingresos por alquiler y reducir los costos laborales pudiera ser limitado debido a que la mayoría de sus propiedades están vinculadas al sector de la vivienda pública.
La oferta pública inicial de The Link REIT, postergada un año hasta 2005 debido a acciones legales de los inquilinos de viviendas preocupados por el aumento de los alquileres, fue finalmente suscrita 18 veces más de lo que se esperaba. [7] Unos 510.000 residentes de Hong Kong, o el siete por ciento de la población de la ciudad, hicieron pedidos por 36.000 millones de dólares, mientras que los inversores institucionales estaban dispuestos a comprometer 40.000 millones de dólares.
Los coordinadores globales conjuntos de la IPO fueron Goldman Sachs , HSBC Holdings plc y UBS AG . JPMorgan Chase & Co. fue el asesor financiero de la Autoridad de Vivienda. [8]
La propuesta de la Autoridad de Vivienda de poner en circulación The Link REIT se retrasó cuando un inquilino de vivienda pública, Lo Siu-lan, impugnó la legalidad de la desinversión propuesta de las propiedades. [9] [10] El abogado de Lo alegó que la Autoridad de Vivienda había "incumplido su deber en virtud de la Ordenanza de Vivienda de proporcionar vivienda a las personas necesitadas. En cambio, estaba vendiendo activos a una empresa privada, que podía subarrendar las propiedades a precios de mercado en lugar de beneficiar a los desfavorecidos". [11] Representó la preocupación de muchos residentes de viviendas públicas de que los servicios existentes dejarían de ser públicos y que The Link aumentaría los alquileres, lo que obligaría a subir los precios en las tiendas sin la debida consideración del bien público. Algunas ONG también estaban preocupadas de que la reducción de los ingresos de la Autoridad de Vivienda acabaría provocando subidas de los alquileres para los inquilinos públicos. La solicitud de Lo de revisión judicial de la privatización fue rechazada en el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelación. [11]
Desde su salida a bolsa en 2005, Link ha llevado a cabo un proceso de "trabajos de mejora de activos" con el objetivo de aumentar el valor de las propiedades mediante la modernización de la estructura física, la sustitución de tiendas locales de bajo coste por marcas y cadenas de mayor valor, un "servicio al cliente" mejorado y actividades de promoción. Link también ha reformado muchos de los mercados húmedos bajo su gestión. Las renovaciones han dado lugar a un aumento de los alquileres, de los precios y de la pérdida de tiendas locales. [12] [13] [14]
Con el objetivo de diversificar su cartera y combinación de propiedades, Link adquirió la parte del centro comercial Nan Fung Centre con instalaciones de estacionamiento en Hang Hau , del Grupo Nan Fung a mediados de 2010 por un total de $1.17 mil millones. [15]
A finales de 2010, Link adquirió la parte del centro comercial Maritime Bay Shopping Mall con instalaciones de estacionamiento en Hang Hau, de Sino Group , por un total de $588,4 millones [16]
A mediados de 2014, Link adquirió The Lions Rise Mall con instalaciones de estacionamiento en Wong Tai Sin , de Kerry Properties , por un total de $1.38 mil millones. [17]
En 2015, The Link dio su primer paso en la compra de terrenos mediante subasta gubernamental cuando se asoció con Nan Fung Group para comprar el lote de terreno NKIL 6512 en Kwun Tong por un total de 5.860 millones de dólares en enero. [18] Luego, Link sorprendió al mercado al realizar sucesivamente sus dos primeras compras en China continental, cuando adquirió el centro comercial EC de Beijing, por una suma de 2.500 millones de yenes; adquirió dos edificios comerciales en Shanghái por 6.600 millones de yenes. La empresa tiene como objetivo que las propiedades en China continental no superen el 12,5% de su cartera. [19]
El 19 de febrero de 2016, una subsidiaria de Link compró la Torre del Departamento de Comercio e Industria en Mong Kok (anteriormente la Torre II del Centro Argyle) al gobierno por una suma de 5.910 millones de dólares de Hong Kong. [20]
En abril de 2020, LINK REIT completó la compra de 100 Market Street en Sídney por aproximadamente 683 millones de dólares australianos a Blackstone Group. Se trata de una torre de oficinas de 10 plantas y 28.385 metros cuadrados situada sobre el centro comercial Westfield en el CBD de Sídney. [21]
A mediados de 2014, Link REIT vendió cuatro propiedades comerciales a cuatro compradores diferentes por un total de 1240 millones de dólares. Las propiedades son el centro comercial Hing Tin (en Lam Tin ), el centro comercial Kwai Hing ( Kwai Chung ), el centro comercial Tung Hei Court ( Shau Kei Wan ) y el centro comercial Wah Kwai ( Pokfulam ). [22]
A finales de 2015, vendieron cinco propiedades, a saber: Fung Wah Estate Retail and Car Park, Ka Fuk Shopping Centre, Kwong Tin Shopping Centre, Siu On Court Retail and Car Park y Tin Wan Shopping Centre. [23]
A finales de 2016, vendieron cinco propiedades nuevamente, a saber: Sui Wo Court Commercial Centre, On Yam Shopping Centre, Sun Tin Wai Commercial Centre, Cheung Hong Commercial Centre y Shek Wai Kok Commercial Centre. [24]
En julio de 2016, Link REIT emitió bonos convertibles verdes, recaudando US$500 millones a una tasa fija del 2,875% con vencimiento en 2026. [25] [26]
El 19 de agosto de 2015, Link anunció el cambio de su nombre corporativo a Link REIT. [27] Algunos han alegado que el propósito del cambio de nombre es desvincularse de sus actividades pasadas. [28]
Los residentes de las urbanizaciones públicas de Hong Kong calificaron a The Link de "chupasangre" después de que la empresa adquiriera los centros comerciales de la Autoridad de Vivienda, los renovara y aumentara los alquileres. Esto ha provocado que las tiendas locales se vean desplazadas, que los precios suban y que las cadenas de tiendas predominen en las urbanizaciones. [29] [30] Esta tendencia ha reducido las oportunidades de emprendimiento para las personas de bajos ingresos en las urbanizaciones públicas y las nuevas ciudades de Hong Kong, lo que ha disminuido sus posibilidades de lograr la movilidad social , [ cita requerida ] y ha aumentado el coste de vida.
En 2012, The Link lanzó una campaña para promocionar "restaurantes nostálgicos" en sus centros comerciales, que fue ampliamente criticada en las redes sociales por considerarla hipócrita. Los usuarios de Golden Forum y Facebook escribieron que la empresa "primero mató las tiendas y luego ganó dinero con su muerte" y criticaron a la empresa por permitir únicamente cadenas de tiendas en sus propiedades. [30] En 2006, The Link despidió a miles de empleados, una medida "ferozmente criticada por los sindicalistas, que dijeron que Link Management había deshonrado su promesa de proteger el bienestar de sus trabajadores de primera línea cuando se hizo cargo de la operación de manos de la Autoridad de Vivienda". The Link respondió que "los recortes de empleo estaban en línea con la práctica privada". [31]
A mediados de 2015, la ONG Link Watch (領匯監察) publicó un informe que mostraba que las grandes cadenas representaban el 76 por ciento de las 2.075 tiendas en 22 centros comerciales administrados por la empresa, pero el director ejecutivo de Link afirmó: "Seguimos manteniendo aproximadamente el 60 por ciento de nuestras tiendas arrendadas a operadores más pequeños". [19]
Las protestas contra Link REIT se han vuelto cada vez más comunes en los últimos años. [32] La sede de Link REIT en Kwun Tong ha sido escenario de manifestaciones, peleas y sentadas, lo que llevó a la empresa a solicitar una orden judicial para prohibir a los activistas ingresar al edificio. [33] [34]
Además de los centros comerciales interiores, The Link también adquirió muchos mercados inmobiliarios locales en 2005. Estos mercados son instalaciones cubiertas con pequeños puestos y tiendas alquiladas a los residentes locales, que generalmente ofrecen carne y verduras frescas, así como artículos de primera necesidad y artículos para el hogar. Al igual que con los centros comerciales, The Link ha aumentado los alquileres y también ha renovado algunas propiedades, lo que ha provocado un aumento de los precios de los alimentos y dificultades económicas para los hogares de bajos ingresos. [35]
En Tin Shui Wai , donde The Link ejerce un cuasi monopolio sobre el espacio comercial, la empresa fue criticada por los residentes locales y los consejeros legislativos en 2015-16 por planear convertir el mercado de Tin Yiu en un centro comercial convencional. [36] El mercado suministra verduras frescas, carne y pescado a los residentes de las urbanizaciones públicas circundantes. El mercado más cercano está a 5 o 10 minutos a pie.
Los comerciantes de Cheung Fat Estate en Tsing Yi se declararon en huelga en 2010 y 2016 para protestar por los aumentos de los alquileres. [35] En la última huelga se informó de que los alquileres se habían duplicado en diez años. Algunos residentes locales afirmaron que visitan un mercado administrado por el gobierno en Tsuen Wan debido a los precios más altos en Cheung Fat. [35] Los propietarios de los puestos de Cheung Fat también protestaron por la subcontratación de la gestión del mercado a Uni-China (Market) Management Limited, que temían que condujera a aumentos insostenibles de los alquileres. [37]
La Dirección de Mercados de Uni-China también gestiona el mercado de Leung King Estate en Tuen Mun, que también es propiedad de The Link. [37] En febrero de 2016, un grupo de hombres vestidos con chaquetas oscuras con la palabra "gerente" (管理員) impresa en la espalda actuaron de manera intimidatoria hacia los vendedores ambulantes en el área del centro comercial desde el 2 de febrero. Más de 200 personas se presentaron para protestar contra los hombres que luchaban contra los vendedores ambulantes en la noche del 8 de febrero. Se produjeron algunos enfrentamientos menores entre los autoproclamados gerentes y los manifestantes, y fue necesaria la mediación de la policía. [38] Dos manifestantes fueron arrestados y un reportero resultó herido durante el enfrentamiento. [39]
Los conflictos entre la dirección y el público volvieron a producirse la noche del 9 de febrero. Los hombres fueron filmados golpeando a los manifestantes mientras la policía se mantenía al margen e impedía que otros participaran. Un reportero también fue golpeado por el equipo de control. [40] Un hombre de 31 años fue arrestado por causar desorden en un lugar público. Supuestamente interfirió con un trabajador que realizaba sus tareas en Leung King Estate. Link REIT se distanció de los enfrentamientos y negó que el equipo de control de vendedores ambulantes fuera parte de su personal. [41]
En 2016, el Departamento de Protección Ambiental inició un proceso contra Link REIT en virtud de la Ordenanza de Control de la Contaminación del Agua porque las aguas residuales del Centro Comercial Mei Lam, propiedad de Link y administrado por él, se estaban vertiendo ilegalmente en el río Shing Mun . [42] La empresa fue multada con 15.000 dólares en noviembre de 2016 y se le ordenó rectificar la situación de inmediato. [43]
Debido a su pasado como propietario monopólico de centros comerciales comunitarios, su ética empresarial controvertida y su trato hostil a los vecinos, los propietarios de pequeñas empresas y los inversores, la empresa es conocida como un "propietario chupasangre" [44], como la han calificado a lo largo de los años los partidos bipartidistas por su mano dura con sus inquilinos. Según la opinión de Richard Harris, Link Reit ha sido considerada ampliamente un "monstruo corporativo" en Hong Kong, en parte responsable de los problemas socioeconómicos de la ciudad. [45]
En agosto de 2020, se encontraron docenas de ratas arrastrándose sobre carne de cerdo fresca tirada en el suelo afuera del puesto durante las primeras horas de la mañana en el mercado húmedo Sau Mau Ping de Link REIT. [46]
Link REIT ha sido ampliamente condenado por funcionarios de ambos lados del espectro político. Starry Lee , presidente del DAB pro-Beijing , informó que el ex director ejecutivo Leung Chun-ying "criticó fuertemente" a Link REIT en una reunión con el DAB. [47] En una entrevista con el South China Morning Post , Leung cuestionó si la estructura de remuneración para la alta gerencia de Link REIT había llevado al comportamiento del fideicomiso. [48] Dijo que, como propietario anterior del espacio comercial de vivienda pública, el gobierno de Hong Kong tiene la responsabilidad hacia los inquilinos de vivienda pública "de satisfacer sus necesidades y, si es necesario, de proporcionar alternativas a las propiedades de Link REIT". Dijo que un monopolio de Link REIT en propiedades públicas no era aceptable ya que no se podía esperar que los inquilinos de edad avanzada llevaran sus pesadas compras a y desde otros mercados. [49] Dijo que no había ningún plan para recomprar el Link, pero el gobierno podría explorar la posibilidad de proporcionar alternativas si el Link no estaba prestando servicios a los residentes cercanos. [48]
En 2016, Carrie Lam , exdirectora ejecutiva de Hong Kong, dijo que Link REIT era una de las "tres montañas" (es decir, una de las principales fuentes de discordia en la sociedad de Hong Kong) que el gobierno buscaba conquistar. Lam afirmó que el gobierno debería explorar diferentes vías para abordar el problema, incluido el lanzamiento de una posible batalla legal contra la empresa. [47]
De manera similar, en abril de 2019, la legisladora Alice Mak presentó una moción en el Consejo Legislativo instando al gobierno a "superar las 'tres grandes montañas'" que, según escribió, habían plagado a la comunidad local, una de las cuales es Link REIT. [50] Varios otros legisladores presentaron mociones a esta enmienda sugiriendo medios para abordar el problema, incluida la modificación de la Ordenanza de Vivienda para regular los aumentos de alquiler; la construcción de más mercados públicos y bazares para disminuir el monopolio comercial de Link REIT en muchas áreas y brindar a los residentes mayores opciones de compra; la creación de un equipo dedicado dentro del Departamento de Tierras para inspeccionar las propiedades de Link REIT y llevar a cabo la aplicación de la ley contra las violaciones de las condiciones de arrendamiento de tierras por parte de la empresa; y la recompra de propiedades de Link REIT y su colocación nuevamente bajo la gestión del gobierno. [51]