Las órdenes de gestión de viviendas vacías ( EDMO, por sus siglas en inglés) son un dispositivo legal utilizado en Inglaterra y Gales que permite a las autoridades locales volver a utilizar una propiedad desocupada como vivienda . Las EDMO fueron creadas por la Ley de Vivienda de 2004 , y la legislación pertinente entró en vigor a mediados de 2006; [1] sin embargo, en los tres años y medio hasta fines de 2010, solo se habían emitido 43.
En Gran Bretaña, un número significativo de propiedades residenciales están vacías en un momento dado; aunque una gran proporción de ellas están vacías temporalmente, por ejemplo durante reformas o cambios de propietario, muchas permanecen desocupadas durante largos períodos de tiempo. [2] Estas propiedades plantean un problema de dos maneras: tienden a disminuir la calidad de vida en su zona, al convertirse en imanes para el vandalismo y similares, y contribuyen indirectamente al problema de las personas sin hogar al limitar la cantidad de viviendas disponibles.
Tradicionalmente, las autoridades locales han tenido una serie de poderes para obligar a que los edificios abandonados vuelvan a utilizarse, en particular el poder de compra obligatoria y venta forzosa . En el primero de estos casos, el ayuntamiento compra la propiedad; en el segundo, el propietario está obligado a ofrecerla a la venta en el mercado abierto. Sin embargo, en ambos casos se requiere un cambio forzoso de titularidad y, especialmente en el caso de una venta forzosa, no hay garantía de que el edificio vuelva a utilizarse.
En 2001, la Agencia de Viviendas Vacías sugirió que, en lugar de obligar a vender las propiedades, las autoridades locales podrían obligarlas a alquilarlas a inquilinos, un proceso de "arrendamiento obligatorio". Un comité selecto parlamentario adoptó la idea, pero el apoyo gubernamental a la legislación fue limitado. En 2003, mientras el gobierno redactaba planes para la reforma de la vivienda, publicó documentos de consulta sobre una propuesta de "órdenes de gestión de viviendas vacías", pero no se incluyeron en el proyecto de ley de vivienda final . Se agregaron al proyecto de ley, ahora titulado "órdenes de gestión de viviendas vacías", en una enmienda del diputado David Kidney , con un amplio apoyo de todos los partidos. [3]
Aunque contaban con un amplio apoyo parlamentario, las EDMO fueron fuertemente criticadas en algunos sectores de los medios de comunicación, como el Daily Express, que informó que el gobierno quería confiscar 250.000 viviendas, y un columnista del Sunday Times, que declaró que Gran Bretaña se había convertido en un "país comunista". [3] En 2015, Peter Box, portavoz de la Asociación de Gobiernos Locales , dijo que los ayuntamientos consideraban que las EDMO eran "complejas y difíciles de utilizar". Brandon Lewis , hablando como ministro de Vivienda , dijo que las EDMO eran "una política ineficaz e impopular de la última administración, que socavaba las libertades civiles y que simplemente no funcionaba". [4]
La legislación entró en vigor por primera vez en 2006, pero no se emitió ninguna orden ese año. En junio de 2009, se habían aprobado 24 órdenes de ejecución provisionales, "casi la mitad" de las cuales se habían aprobado en los doce meses anteriores [5] ; a finales de 2010, se habían aprobado un total de 43 [6] .
Una autoridad local que desee utilizar una EDMO debe solicitar a un tribunal de propiedad residencial la aprobación de una orden provisional, la primera etapa del proceso. El tribunal debe estar convencido de que la propiedad ha estado vacía durante al menos dos años, además de haber sido objeto de vandalismo o de un uso activo para fines "antisociales". [7] Las regulaciones originalmente establecían que una casa simplemente tenía que estar desocupada durante seis meses y no era probable que fuera ocupada en un futuro cercano, con una buena probabilidad de que si se concedía una EDMO se volviera a utilizar. [8] Sin embargo, este período fue ampliado por el gobierno de coalición después de las elecciones generales del Reino Unido de 2010 [7] , y la nueva política entró en vigor en noviembre de 2012. [9] Las nuevas regulaciones también requieren que la propiedad "cause una molestia para la comunidad" y que exista apoyo local para el uso de una EDMO. [10]
Ciertas clases de propiedades están completamente exentas: por ejemplo, las casas que están desocupadas temporalmente porque el residente está bajo tutela, o las casas de vacaciones. Las propiedades en proceso de venta o alquiler también están exentas. El tribunal no está obligado a conceder solicitudes que cumplan con los requisitos y, cuando lo hace, existe un proceso de apelación para los propietarios de las propiedades. [11] Las órdenes no se pueden conceder para edificios parcialmente ocupados (por lo que no se pueden utilizar en un conjunto vacío de habitaciones de huéspedes dentro de una casa) ni para propiedades no residenciales. [12]
Una vez que se ha concedido una EDMO provisional, esta tiene una duración de hasta doce meses, durante los cuales la autoridad trabaja con el propietario para intentar llegar a un acuerdo sobre una forma de volver a poner la propiedad en uso. La autoridad se considera legalmente en posesión (en control) de la propiedad durante este tiempo, pero no obtiene la propiedad legal; puede cambiar las cerraduras, pero no vender la casa. Si no se llega a ningún acuerdo durante este tiempo y el edificio permanece desocupado, la autoridad puede hacer una EDMO final, que tiene una duración de hasta siete años. [12] Una EDMO final se diferencia de una EDMO provisional en que la autoridad no está obligada a obtener el consentimiento del propietario antes de encontrar un inquilino para la propiedad. [13] Si la autoridad no consigue encontrar un ocupante para la propiedad, o decide que no puede razonablemente conseguir que la propiedad sea ocupada, debe devolver la posesión al propietario. [12]
Cuando se encuentra un inquilino en virtud de la EDMO, el alquiler se paga a la autoridad local, que puede recuperar los costos en los que haya incurrido al tomar posesión de la propiedad y hacerla habitable, así como los costos rutinarios de mantenimiento y alquiler. Sin embargo, cualquier suma que exceda estos costos debe pagarse al propietario de la propiedad. [14]