La banca de tierras es la práctica de agregar parcelas de tierra para su futura venta o desarrollo .
Mientras que en muchos países los bancos de tierras pueden referirse a diversos esquemas privados de inversión en bienes raíces , en los Estados Unidos se refiere al establecimiento de autoridades municipales o de condado cuasi gubernamentales encargadas de administrar un inventario de tierras excedentes.
En algunos casos, la práctica se lleva a cabo como una estafa: la tierra se vende por encima de su valor de mercado y se exagera su potencial de retornos futuros.
Los bancos de tierras son entidades cuasi gubernamentales creadas por condados o municipios para gestionar y reutilizar eficazmente un inventario de propiedades infrautilizadas, abandonadas o embargadas . A menudo se les otorga poderes que les permiten lograr estos objetivos de maneras que las agencias gubernamentales existentes no pueden. Si bien el "modelo" de banco de tierras ha obtenido un amplio apoyo y se ha implementado en varias ciudades, se implementa de manera diferente para abordar mejor las necesidades del municipio, el estado y el contexto legal local en el que se creó. [1]
Los bancos de tierras se originaron en las décadas de 1920 y 1930 como un medio para poner a disposición terrenos de bajo precio para viviendas y garantizar un desarrollo ordenado. [2] El período de desindustrialización en los Estados Unidos, junto con una mayor suburbanización a mediados del siglo XX, dejó a muchas ciudades estadounidenses con grandes cantidades de propiedades industriales, residenciales y comerciales vacías y arruinadas . A principios de la década de 1970, los municipios comenzaron a buscar soluciones para gestionar el declive o estimular la revitalización de barrios urbanos que alguna vez fueron prósperos. El primer banco de tierras se creó en St. Louis en 1971. [1] Si bien otros municipios continuaron adoptándolos poco a poco, no fue hasta mediados de la década de 2000 que los bancos de tierras pasaron a ser vistos como un modelo probado, confiable y aceptado y experimentado. implementación generalizada, particularmente después del éxito del Banco de Tierras del Condado de Genesee . En 2009, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano publicó un informe que adoptaba los bancos de tierras como modelo de mejores prácticas para los municipios que se enfrentaban a los efectos del colapso del mercado inmobiliario de la crisis financiera de 2007 y la consiguiente crisis de ejecuciones hipotecarias . [3]
La banca territorial se desarrolló a finales del siglo XVII en las Islas Británicas y anteriormente era dominio exclusivo de la nobleza terrateniente o de los promotores inmobiliarios como Nicholas Barbon . Muchas empresas de construcción comercial de buena reputación participan con éxito en la banca de terrenos para futuros proyectos de construcción. Las empresas también compran terrenos y los dividen fácilmente en parcelas más pequeñas y luego las ofrecen a la venta a inversores individuales. Esta práctica relativamente nueva en el Reino Unido no está bajo el control de la Autoridad de Conducta Financiera . Mucha gente desconfía de esta forma de inversión, ya que muchas empresas de bancos de tierras basadas en parcelas han fracasado o han sido cerradas. Actualmente no se han registrado éxitos auditados en el caso de los bancos de terrenos basados en parcelas en el Reino Unido, a pesar de que el Reino Unido atravesó un importante auge inmobiliario entre 2002 y 2007. [4]
Un plan de banca territorial que sea un plan de inversión colectiva es una "actividad regulada" [5] a los efectos de la Ley de Mercados y Servicios Financieros de 2000 y, según el artículo 19(1), sólo puede ser operado en el Reino Unido por una persona quién está autorizado o exento. El artículo 26 establece que un acuerdo celebrado por una persona en contravención de este es inaplicable y cualquier suma que se le haya pagado podrá recuperarse junto con una compensación por cualquier pérdida sufrida. Después de la reciente aplicación de esta regulación por parte de la FCA, muchas empresas que venden terrenos en el Reino Unido se han mudado fuera de la Unión Europea y solo ofrecen terrenos a residentes no residentes en el Reino Unido que no están protegidos por las regulaciones de la FCA.
Desde los cambios en la Ley de Registro de Tierras , se han formado varias empresas que ofrecen terrenos en el Reino Unido como inversiones. Normalmente, esta tierra es un cinturón verde , conservación de la naturaleza , llanura aluvial , tierra agrícola o protegida no apta para el desarrollo. No se han registrado solicitudes exitosas de permiso de planificación para terrenos vendidos en el marco de dichos planes de inversión colectiva.
Los inversores en planes de inversión en terrenos del Reino Unido han registrado pérdidas considerables. Un gran número de empresas británicas que ofrecen terrenos en el Reino Unido han fracasado o han sido cerradas por la Autoridad de Servicios Financieros (FSA) u otras autoridades. [6] [7] [8] Algunas empresas ahora se han trasladado al extranjero después de una investigación de la FSA. Algunas empresas ofrecen ahora terrenos en el Reino Unido desde lugares como Dubai o Singapur, donde las autoridades locales no regulan dichas actividades o no son conscientes del alto riesgo de la inversión. En junio de 2010, la Autoridad Monetaria de Singapur (MAS) emitió una advertencia [9] sobre los esquemas de parcelas de bancos de tierras advirtiendo que podrían ser estafas con un enfoque específico en empresas que ofrecen tierras del Reino Unido y Canadá.
Un representante de la empresa puede ponerse en contacto con una persona por teléfono, en puestos temporales de centros comerciales o en ferias inmobiliarias y ofrecerle una inversión estratégica en un terreno en el Reino Unido. Muy a menudo, las estadísticas del gobierno o de la industria del Reino Unido, la proximidad del terreno a las áreas urbanizadas o la historia reciente de los precios de la vivienda en el Reino Unido se citan como demostración de por qué el terreno es una gran inversión. La comunicación verbal a menudo indicará que el terreno está en trámites rápidos para la aprobación de la construcción y que tiene un gran potencial como terreno edificable. Al fijar el precio del terreno, normalmente se hace referencia a los precios aprobados del terreno edificable en el pico del mercado. Muy a menudo, la empresa del banco de terrenos presentará planos detallados que muestran un desarrollo de viviendas en el sitio. Estos planes suelen denominarse "preaprobados", "concepto" o "predesarrollo". El vendedor se centrará en el valor futuro potencial del terreno frente al precio de venta actual.
Nunca se hace referencia al valor de los cinturones verdes o de las tierras agrícolas, ni a las cuestiones relacionadas con el mantenimiento a largo plazo o la venta colectiva de pequeñas parcelas de tierra. El precio de venta suele aumentar entre 10 y 100 veces el valor actual del terreno. Los planos mostrados no tienen validez según la ley de planificación del Reino Unido y no pueden considerarse una indicación de progreso en el proceso de planificación. A pesar del típico optimismo extremo del vendedor, nunca se hace ninguna promesa contractual por escrito sobre el permiso de construcción. Por lo general, el vendedor nunca mencionará que el terreno está protegido o que es un cinturón verde y no se puede desarrollar según las regulaciones de planificación actuales. Por lo general, no existe ninguna posibilidad de obtener el permiso de construcción en un plazo razonable.
El inversor puede terminar pagando una cantidad considerable de dinero por una pequeña superficie de terreno de bajo valor que tiene un riesgo muy alto de quedar sin urbanizar. Una vez que el público en general se da cuenta de la falta de viabilidad del plan de inversión propuesto para las parcelas, el valor real de las parcelas individuales se derrumba. Por lo general, a esto le sigue la liquidación total de la empresa de terrenos o la reubicación a otra jurisdicción legal.
Para los clientes que muestren su voluntad de comprar tales esquemas, también puede haber intentos de vender productos adicionales de banca de terrenos basados en parcelas en ubicaciones alternativas u otros programas de inversión de alto rendimiento . Los clientes también pueden agregarse a listas de tontos que luego se venden a otras empresas que ofrecen esquemas similares. Cuando la empresa de banca de terrenos quiebra, a los inversores también se les pueden ofrecer servicios de planificación o recuperación de inversiones a cambio de una tarifa. Estos servicios suelen ser fraudulentos o fracasar y provocar una mayor pérdida de dinero para el inversor.
Un documental You and Yours , emitido por primera vez en BBC Radio 4 en diciembre de 2006, [10] criticaba los servicios ofrecidos por muchas empresas de bancos inmobiliarios en el Reino Unido, sugiriendo que estaban estafando a sus clientes. Una estafa de banco de terrenos se basa en las muy bajas posibilidades de que cualquiera de los terrenos reciba permiso de construcción y en los muy altos márgenes de beneficio obtenidos sobre los terrenos, en el que el vendedor utiliza tácticas de marketing engañosas para convencer a los compradores de que están haciendo una buena inversión.
Una estrategia clave utilizada para vender terrenos en el Reino Unido es dar a entender que, dado que el cliente es propietario del terreno, no puede perder su dinero. La empresa de banco de terrenos suele sugerir aumentos anuales espectaculares en el valor de los terrenos y un calendario muy optimista para que las solicitudes de planificación tengan éxito. Estos nunca están comprometidos contractualmente. Normalmente, la empresa de banco inmobiliario vende un terreno con una prima de 15 a 100 veces el valor actual de mercado del terreno no urbanizable. [11] Un comprador podría pagar £15.000 por un terreno que sólo tiene un valor de mercado actual de £500. Sobre esta base, la mayor parte de la inversión no se realiza en terrenos, y los pequeños aumentos porcentuales anuales en el valor del terreno no tienen sentido. La inversión real está en un servicio propuesto para entregar valiosos terrenos edificables aprobados en el futuro. Si ese servicio nunca se presta o no tiene éxito, el activo de tierra restante normalmente no tiene valor. Si la empresa vendedora fracasa o desaparece, el propietario del terreno no puede venderlo económicamente, ya que el esfuerzo administrativo y el costo de venta generalmente exceden el valor del terreno.
Muchas empresas de bancos inmobiliarios se dirigen a víctimas fuera del Reino Unido, particularmente en Canadá , Singapur , Tailandia , Brunei y Malasia . Los residentes de estos países pueden ser ingenuos con respecto al mercado inmobiliario del Reino Unido y las regulaciones de planificación locales, como la zonificación del cinturón verde .
En 2008, la empresa de banca inmobiliaria UKLI fue puesta en administración por insolvencia, a pesar de haber recibido 69 millones de libras esterlinas de 4.500 personas por terrenos. [ cita necesaria ] Land International cerró en 2008 después de perder a los inversores £ 10 millones, [12] y las mismas parcelas de Land International se ofrecieron posteriormente a la venta en Asia. [13] En 2010, Land International (Lejano Oriente) fracasó, lo que provocó que los inversores perdieran 6 millones de dólares singapurenses (2,5 millones de libras esterlinas). [14] El diputado David Heath solicitó un debate en la Cámara de los Comunes tras la oferta de 209 parcelas en el pueblo de Dean , diciendo que "si bien el almacenamiento de tierras puede no ser ilegal, es sin duda una estafa". [15]
El Registro de la Propiedad del Reino Unido emitió un comunicado de prensa [16] el 15 de enero de 2009 informando a los consumidores que el Registro de la Propiedad había publicado una guía advirtiendo contra los esquemas de inversión en bancos de tierras. El jefe de servicios jurídicos corporativos del Registro de la Propiedad, Mike Westcott Rudd, afirmó que se estaba "engañando al público sobre las perspectivas de obtener el permiso de planificación", citando falsamente a bancos y promotores de renombre como socios en el proyecto, y que en algunos casos se habían falsificado terrenos. Se estaban presentando documentos de registro para sugerir que existía aprobación de planificación donde no la había.
Como resultado de la importante controversia y la cobertura mediática que recibió el banco de tierras, muchos directores y funcionarios de las empresas involucradas fueron procesados y condenados a penas privativas de libertad por los tribunales. [17] [ cita necesaria ]
En 2011, el estado de Nueva York aprobó un estatuto de banco de tierras que autoriza el establecimiento de organizaciones sin fines de lucro en cada condado para tomar títulos de propiedad de viviendas abandonadas y desocupadas para que puedan ser rehabilitadas, vendidas o demolidas de manera ordenada. Muchos condados del norte del estado, incluidos el condado de Erie , el condado de Onondaga , el condado de Schenectady y el condado de Albany, han abandonado sus hogares a medida que la gente se mudaba a los suburbios. Algunas propiedades han sido abandonadas debido a impuestos atrasados y la ciudad ha tomado el título. [18]
El reciente acuerdo de firma automática le dio al Fiscal General Eric Schneiderman los medios para financiar bancos de tierras en Schenectady y Albany. [19]
El estado de Michigan también tiene un programa de banco de tierras. [20] Ohio aprobó una legislación sobre bancos de tierras en 2009.
Los bancos de tierras como inversión no son nada nuevo para Estados Unidos. Varios multimillonarios hechos a sí mismos comenzaron comprando grandes extensiones en California donde aún no habían surgido oportunidades de desarrollo. Personas como Bob Hope y Donald Trump han obtenido enormes beneficios al comprar grandes áreas y conservar la propiedad hasta que el mercado obtuvo un rendimiento considerable cuando se vendió. Pero también en EE.UU. se han producido numerosos fraudes inmobiliarios, como por ejemplo grandes extensiones de pantanos de Florida que se vendieron como aptas para la construcción de inmuebles.
Las estafas de tierras en Florida tienen una historia que se remonta a la década de 1920, Florida Land Rush. Muchos condados de Florida tienen hoy rastros de estas estafas de tierras. El condado de Polk , Florida , en particular, ha sido devastado por estafas de bancos de tierras. El condado de Polk, al ser el terreno que se encuentra entre la ciudad de Tampa , en el condado de Hillsborough, Florida, y la ciudad de Orlando , en el condado de Orange, Florida, ha sido un caldo de cultivo para el desarrollo especulativo de tierras. El condado de North Polk se encuentra dentro del pantano verde inferior . El estado de Florida ha declarado a Green Swamp "tierra de importancia crítica para el estado". Desde la década de 1970 hasta finales de la de 1980, Green Swamp se vendió por ser adecuado para el desarrollo inmobiliario. El desarrollo de Disney World y la atracción que recibió fue la herramienta de ventas para persuadir a las personas a comprar lotes de un acre a altos precios especulativos. Estos precios oscilaban entre 2.000 dólares y 15.000 dólares por acre. Las estafas de bancos inmobiliarios de Florida continúan hoy y en su mayoría se realizan fuera de los Estados Unidos. A clientes extranjeros desprevenidos se les venden terrenos en Florida desde fuera de las fronteras de Estados Unidos mediante contratos de escrituración.
En diciembre de 2008, en lo más profundo de la crisis financiera mundial , la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras (FIRB) relajó las leyes relativas a la inversión extranjera en bienes raíces australianos. Según la legislación anterior, a los residentes temporales solo se les permitía comprar una propiedad para fines de residencia principal valorada en hasta 300.000 dólares. Según las nuevas leyes vigentes desde febrero de 2009, este límite monetario ha sido eliminado.
En marzo de 2010, el gobernador del Banco de la Reserva de Australia anunció que estaba monitoreando el efecto del cambio de reglas en el mercado inmobiliario. [21]
El 24 de abril de 2010, el senador tesorero adjunto Nick Sherry anunció el endurecimiento de las leyes de inversión extranjera como resultado de una reacción pública a los cambios realizados un año antes. Si bien todavía tienen derecho a comprar una propiedad de cualquier valor, los residentes temporales ahora deben vender su residencia al salir del país y deben informar todas las compras a la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras, eliminando efectivamente esta laguna jurídica en la banca de tierras. Sin embargo, las empresas extranjeras pueden comprar propiedades para alojar al personal local.
Es posible que los extranjeros creen una empresa registrada con el único fin de comprar propiedades en Australia y evitar activamente la solución de lagunas jurídicas. [22]
A partir del 20 de abril de 2010, el COAG acordó que el Grupo de Trabajo sobre la Reforma de la Oferta de Vivienda y la Asequibilidad ampliará el trabajo de auditoría de tierras para examinar las propiedades privadas subutilizadas de grandes parcelas de tierra a mediados de 2010. [23]
Si bien la mayor parte de los bancos de tierras se basan en la perspectiva de que las áreas urbanas se expandan a expensas de las áreas rurales, en varias partes del mundo las tierras agrícolas se están expandiendo a expensas de las tierras vírgenes. La compra de tierras vírgenes que hayan sido identificadas como aptas para la agricultura debido a su clima, topografía y propiedades del suelo, donde el comprador no tiene intención de trabajar la tierra por sí mismo o arrendarla, sería un banco de tierras agrícolas.
Estos terrenos suelen estar bastante alejados de la infraestructura existente cuando los compra el inversor del banco de terrenos, por lo que los precios son bajos. El inversor prevé que, debido al potencial productivo natural de la zona, se desarrollará una infraestructura agrícola (carreteras suficientes, contratistas especializados, almacenes de cereales), se dedicarán más tierras a cultivo y se multiplicarán los valores de la tierra.
Los bancos de tierras agrícolas se encuentran donde todavía existen grandes extensiones de tierra virgen fértil, donde las valoraciones son bajas y donde la legislación permite grandes propiedades de tierra (libre propiedad) por parte de inversores nacionales y extranjeros. Los países típicos para este tipo de inversiones durante los últimos años han sido Argentina , Brasil , Uruguay y Paraguay [24], donde los precios de la tierra se apreciaron en consecuencia. [25]
Aunque la percepción de que la tierra fértil del mundo es un activo limitado y valioso no es en absoluto nueva, recibió una renovada atención pública y de los medios con la crisis alimentaria mundial , cuando se acuñaron frases como pico de trigo o pico de suelo [26] .
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