L'Enfant Plaza es un complejo de cuatro edificios comerciales agrupados alrededor de una gran plaza en la sección suroeste de Washington, DC , Estados Unidos. Inmediatamente debajo de la plaza y los edificios se encuentra el centro comercial La Promenade . [2] [3]
La plaza está ubicada al sur de Independence Avenue SW entre las calles 12th y 9th SW (la calle 9th en realidad pasa por debajo de los centros de los edificios en el lado más oriental de la plaza). Fue construida perpendicular a L'Enfant Promenade, una calle que corre de norte a sur y una explanada peatonal parte de la cual está directamente sobre 10th Street SW. La plaza recibe su nombre de Pierre (Peter) Charles L'Enfant , [4] el arquitecto y planificador que diseñó por primera vez un diseño de calles para la ciudad capital (ver Plan L'Enfant ). Fue inaugurada en 1968 después de completar los edificios norte y sur.
L'Enfant Plaza fue parte del proyecto de renovación urbana del suroeste de Washington, DC , uno de los primeros proyectos de renovación urbana en los EE. UU., y el primero de este tipo en Washington, DC [5] La rápida expansión de la población de Washington, DC, durante la Segunda Guerra Mundial condujo a la construcción extensiva de edificios de oficinas suburbanos y áreas de vivienda. [6] Pero con las agencias federales (que eran los empleadores más grandes del área) restringidas al centro de la ciudad, comenzó un movimiento después de la guerra para reurbanizar los vecindarios más antiguos y ruinosos de viviendas unifamiliares de Washington para proporcionar viviendas modernas de alta densidad para los trabajadores. [7] En 1946, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la Ley de Reurbanización del Distrito de Columbia, que estableció la Agencia de Tierras de Reurbanización del Distrito de Columbia (RLA) y proporcionó autoridad legal para despejar terrenos y fondos para estimular la reurbanización en la capital. [8] El Congreso también le dio a la Comisión Nacional de Planificación de la Capital (NCPC) la autoridad para designar qué terrenos se reurbanizarían y cómo. [9] Sin embargo, la RLA no recibió financiación hasta la aprobación de la Ley de Vivienda de 1949. [ 9]
Un estudio de 1950 del NCPC encontró que el pequeño barrio suroeste de la ciudad sufría de altas concentraciones de edificios viejos y mal mantenidos, hacinamiento y amenazas a la salud pública, como la falta de agua corriente en interiores, sistemas de alcantarillado, electricidad, calefacción central y baños interiores. [5] [10] Las visiones en competencia para la reurbanización iban desde la renovación hasta la nivelación total de los vecindarios, pero prevaleció esta última visión como la más probable para calificar para la financiación federal. [11] La demolición afectó a casi todas las estructuras en el suroeste de Washington y debía haber comenzado en 1950, pero los desafíos legales llevaron a la demolición gradual del área hasta mediados de la década de 1950. La mayoría de las viviendas en el suroeste de DC eran casas adosadas de estilo victoriano . [12] Las familias afroamericanas pobres y de clase media y las familias inmigrantes de Europa central y oriental que vivían en el área fueron obligadas a abandonar sus hogares mediante el uso del dominio eminente , recibiendo solo una fracción del valor de sus hogares en compensación. [13] En 1954, el suroeste de DC tenía alrededor de 3.900 edificios que albergaban a 4.500 familias. [14] Alrededor del 60 por ciento de los residentes eran afroamericanos y el resto caucásicos. [14] Solo el 20 por ciento de los residentes eran propietarios de su propia casa y el 72 por ciento de los edificios estaban clasificados como deficientes. [14] El área que se convirtió en L'Enfant Plaza estaba formada principalmente por casas adosadas victorianas, aunque también había un matadero cerrado en el área. [15]
La RLA fue la primera en proponer una gran plaza a lo largo de la calle 10 NW. Encargó a los arquitectos Robert Justement y Chloethiel Woodard Smith que diseñaran un plan maestro del sitio para el suroeste de DC. El plan Justement-Smith, publicado en 1952, exigía la limpieza total del área. [16] Cabe destacar que el plan Justement-Smith también proponía construir una explanada sobre la calle 10 SW (para permitir que pasara sobre las vías del tren y la autopista Southwest-Southeast Freeway en construcción en ese momento ) que conectaría con Maine Avenue SW. [16] La RLA dijo más tarde que había estudiado poner el centro comercial en cualquier lugar entre la calle 5 y la calle 12, pero que la calle 10 era la única ubicación económica. [17] Los parques bordearían la explanada de este a oeste, con el objetivo de proporcionar una vista sin obstáculos de la sede del Instituto Smithsonian y el National Mall . [16] En noviembre de 1952, el NCPC publicó un informe que apoyaba en gran medida el plan Justement-Smith (aunque enfatizaba la construcción de casas adosadas de poca altura en lugar de un "bosque" de edificios de apartamentos de gran altura). [18] El informe del NCPC también aprobó el plan de construir una explanada sobre la calle 10 SW, aunque señaló que existían obstáculos geográficos significativos para el plan. [18] En 1953, la RLA pidió a los desarrolladores que presentaran planes basados en el informe de compromiso de noviembre de 1952 del NCPC. [19]
"L'Enfant Plaza" fue el nombre propuesto por el desarrollador de la ciudad de Nueva York William Zeckendorf en febrero de 1954 como título para un centro cultural de 20 acres (8,1 ha) dentro de un desarrollo de 330 acres (130 ha) que abarcaría casi por completo todo el suroeste de DC (un área designada como "Proyecto C"). [20] Como se trazó originalmente, se construiría una rotonda en Independence Avenue SW frente al Castillo Smithsonian . [15] Un centro comercial peatonal de 400 pies (120 m) de ancho y bordeado de césped reemplazó a 10th Street SW. [20] Una sala de conciertos, un centro de convenciones y una casa de ópera bordearían el centro comercial peatonal, que se construiría sobre las vías del tren y la autopista Southeast y se conectaría con la costa del río Potomac. [20] El plan exigía que se demolieran todos los edificios existentes en el área de 20 acres. [14] Zeckendorf y la RLA firmaron un "memorando de entendimiento" que fijaba la mayoría de los aspectos principales del plan de Zeckendorf para permitir que se siguieran realizando estudios del sitio y el diseño arquitectónico. [21] Para octubre de ese año, Zeckendorf había acordado agregar edificios de oficinas gubernamentales al centro comercial peatonal planificado. [22] El desarrollador dijo que ya había gastado $450,000 en estudios y planeaba gastar otros $500,000 en desarrollar un plan detallado. [22] En diciembre, Zeckendorf pidió al NCPC y a la RLA que aprobaran formalmente su plan para un centro comercial en la calle 10 SW, y propuso que el gobierno federal construyera un "puente de la calle 12" sobre el río Potomac para ayudar a reducir los flujos de tráfico a lo largo de su centro comercial, que ahora incorporaba una carretera. [23] Sin embargo, en febrero de 1955, el NCPC propuso trasladar el "centro comercial cultural" planificado a la calle 9 SW y conservar la calle 10 como una vía principal para el tráfico que salía del puente de la calle 14 . [17] John Remon, presidente de la RLA y vicepresidente de la NCPC, criticó duramente el plan (que también proponía reubicar las vías del tren) por ser demasiado costoso. [17] Los funcionarios de DC propusieron entonces convertir la calle 12 en una vía de un solo sentido en dirección sur, la calle 9 en una vía de un solo sentido en dirección norte y construir un nuevo puente en la calle 14 para acomodar los flujos de tráfico. [24] En un compromiso, Zeckendorf aceptó revisar sus planes para ver si uno o más de los planes viales propuestos podían acomodarse bajo su plan de rediseño del sitio propuesto. [24] La disputa por la carretera y el puente amenazó con causar el fracaso de todo el esfuerzo de reurbanización.
Pero en abril de 1955, los funcionarios de carreteras de la ciudad propusieron un compromiso; acordaron construir eventualmente un nuevo puente importante en Roaches Run [25] a cambio de la aprobación del NCPC de los planes preliminares existentes ofrecidos por Zeckendorf. [26] Además, los funcionarios del Servicio de Parques Nacionales acordaron permitir que una parte de Independence Avenue SW (entre el Lincoln Memorial y Tidal Basin ) y Ohio Drive SW se usen para una parte de la autopista Inner Loop propuesta , ambos objetivos largamente buscados por el NCPC. [27] Posteriormente, el NCPC aprobó casi toda la propuesta de Zeckendorf para el Proyecto C, incluido el centro comercial de la calle 10. [28] [29]
La propuesta de un "centro comercial cultural" a lo largo de la calle 10 SW se complicó nuevamente a mediados de 1955. El 1 de julio, el presidente Dwight Eisenhower firmó la ley que creaba una Comisión de Auditorios del Distrito de Columbia, cuyo encargo era formular planes "para el diseño, la ubicación, la financiación y la construcción en el Distrito de Columbia de un auditorio cívico, que incluyera un Salón Inaugural de los Presidentes y un centro de música, bellas artes y comunicaciones de masas". [30] El suroeste de Washington, y especialmente el "centro comercial cultural" propuesto por Zeckendorf, se convirtieron en uno de los principales sitios estudiados por la Comisión de Auditorios para su planificado centro de espectáculos de usos múltiples. La RLA comenzó a estudiar la relación coste-eficacia de entregar el sitio de la Calle 10 a la Comisión del Auditorio para su uso (en lugar de privado) en septiembre de 1955. [29] Un mes después, un consultor de la RLA recomendó un "Centro Mundial" para L'Enfant Plaza que incluiría una casa de ópera de 4.000 asientos, un escenario teatral de 2.000 asientos, salas de conciertos grandes y pequeñas, áreas de exhibición, salas de reuniones, estudios de televisión, recepciones y comedores formales y una biblioteca cultural. [31] Sin embargo, después de otro año de estudio, este plan se había reducido a solo tres edificios (un auditorio-sala de exposiciones combinado, una sala de ópera-conciertos combinada y un teatro). [32] Pero los funcionarios de la Comisión del Auditorio de DC ahora propusieron dos sitios para el centro cultural: L'Enfant Plaza y el vecindario de Foggy Bottom (un área de fábricas , cervecerías , plantas de gas y viviendas decrépitas que también se encontraban en estudio para su reurbanización). [32]
La disposición de la Comisión del Auditorio a considerar Foggy Bottom para el centro cultural encendió una larga batalla sobre la ubicación del centro. En noviembre, la Comisión del Auditorio votó a favor del sitio de Foggy Bottom. [33] Pero el Consejo Federal de la Ciudad , un grupo privado de corporaciones y líderes empresariales, [34] votó por L'Enfant Plaza. [33] Los funcionarios de DC y RLA también favorecieron L'Enfant Plaza. [33] Pero el tramo oeste del Inner Loop propuesto (una autopista de alta velocidad de seis carriles en el centro de DC que formaba una elipse centrada en la Casa Blanca) atravesaba el sitio de Foggy Bottom, y la autopista planificada tendría que ser movida hacia el oeste para acomodarlo. A fines de octubre de 1956, el NCPC acordó considerar mover la autopista [35] y la Comisión del Auditorio acordó estudiar también una serie de nuevos sitios. [36] A medida que se acercaba la fecha límite del 31 de enero de 1957 para el informe de la Comisión del Auditorio, la Comisión propuso tres sitios para un centro cultural: Foggy Bottom (su preferencia nominal), L'Enfant Plaza y un sitio a una cuadra al este de L'Enfant Plaza (el sitio actual del Robert C. Weaver Federal Building and Constitution Center , un edificio de oficinas privado). [37] La propuesta al Congreso incluía una sala de convenciones de 10,000 asientos, un auditorio-salón de música, un teatro y un centro turístico. [37] El costo se fijó en $36 millones ($282.1 millones en dólares de 2011). [38] La RLA presionó por el sitio de L'Enfant Plaza, aunque estuvo de acuerdo en que tal vez el único centro cultural propuesto podría dividirse en varias estructuras. [39] En febrero de 1957 se propuso un cuarto sitio en el suroeste de DC (delimitado por 7th Street, 9th Street, Maine Avenue y G Street). [40] La Comisión del Auditorio también dijo que sería aceptable mover el centro cultural ligeramente al oeste en Foggy Bottom, de modo que estuviera ubicado en las orillas del río Potomac en lugar de unas pocas cuadras tierra adentro. [40]
Tres meses después, en abril de 1957, los subcomités de la Cámara y el Senado que supervisaban el Distrito de Columbia votaron para aprobar también el sitio de Foggy Bottom. [41] El Senado hizo lo mismo en mayo, [42] pero la Cámara se negó a asignar dinero para comprar el terreno. [43] Ocho meses después, con la Comisión del Auditorio extinta, varios líderes cívicos y miembros del Congreso propusieron que el centro cultural se construyera en un sitio en el National Mall al sur de la Galería Nacional de Arte (donde ahora se encuentra el Museo Nacional del Aire y el Espacio ). [44] Esta propuesta resultó tan mal recibida que el Congreso cambió de opinión nuevamente y eligió el sitio de Foggy Bottom para el centro cultural. [45] El presidente Eisenhower firmó la legislación que creaba el Centro Cultural Nacional (más tarde rebautizado como Centro John F. Kennedy para las Artes Escénicas) el 2 de septiembre de 1958. [46]
Con el centro cultural establecido para Foggy Bottom, los planes comenzaron a avanzar nuevamente en L'Enfant Plaza. En noviembre de 1958, la RLA y Zeckendorff comenzaron a negociar sobre el precio del terreno y la composición de los edificios que se construirían en L'Enfant Plaza. [47] En diciembre de 1959, Zeckendorff obtuvo la aprobación para construir un hotel de 1000 habitaciones y cinco edificios de oficinas de propiedad privada en L'Enfant Plaza. [48] La Agencia de Tierras para la Reurbanización también aprobó la expropiación y demolición de 14 manzanas de la ciudad para la construcción de la plaza, el hotel y los edificios de oficinas. [48] [49] La construcción estaba programada para comenzar el 1 de enero de 1961, pero se retrasó debido a problemas de diseño no resueltos con L'Enfant Promenade, el corto plazo para preparar planes de construcción detallados y porque el Congreso no había otorgado derechos aéreos sobre 9th Street SW a los desarrolladores. [48]
Durante cuatro años, la construcción de L'Enfant Plaza y del hotel se retrasó. Zeckendorf acordó construir el paseo, la plaza y todos los edificios circundantes como un solo proyecto en abril de 1961 y pagar 20 dólares por 1 pie cuadrado (0,093 m2 ) por el terreno. [50] Estas promesas llevaron a la Agencia de Tierras para la Reurbanización a otorgarle el área de 14 manzanas a Zeckendorf en octubre de 1961 por 7 millones de dólares. [51] [52]
Zeckendorf había asignado a IM Pei , en ese momento arquitecto de plantilla en su firma Webb & Knapp, para proporcionar el diseño general de la plaza, el paseo y el parque (incluyendo la ubicación del edificio). [53] En 1955 Pei había fundado su propia firma, que trabajó principalmente en los proyectos de Zeckendorf, y el asociado de Pei, Araldo Cossutta, se convirtió en el arquitecto principal del Edificio Norte (955 L'Enfant Plaza SW) y el Edificio Sur (950 L'Enfant Plaza SW). [53] Pero en 1962 la escala del proyecto había sido revisada; el edificio del hotel no se vio afectado, pero el número de edificios de oficinas se había reducido de ocho a tres. [52] Zeckendorf añadió un centro comercial subterráneo de tiendas y restaurantes al proyecto en noviembre de 1962, [54] y la construcción del paseo marítimo y la plaza estaba prevista para comenzar en abril de 1963. [55] Pero el vasto imperio inmobiliario de Zeckendorf comenzó a sufrir graves dificultades financieras en 1964, y de hecho la empresa se declaró en quiebra en 1965. [56] Como Zeckendorf no pudo cumplir sus promesas de construcción, la Agencia de Tierras de Reurbanización lo obligó a retirarse y vender su participación en L'Enfant Plaza en noviembre de 1964. [57] [58]
El comprador de la propiedad y los arrendamientos de Zeckendorf fue L'Enfant Plaza Corp. (también conocida como L'Enfant Properties, Inc.). [58] L'Enfant Plaza Corp. era un sindicato dirigido por el ex teniente general de la Fuerza Aérea de los Estados Unidos Elwood R. Quesada , e incluía al presidente del Chase Manhattan Bank David Rockefeller , al empresario de DC David A. Garrett, al banquero de inversiones André Meyer y a la firma de inversión inmobiliaria Gerry Brothers & Co. [58] Quesada dijo que si la Agencia de Tierras de Reurbanización aprobaba la venta, su compañía comenzaría la construcción inmediata del paseo marítimo, el estacionamiento debajo de él y la plaza utilizando los planos de la firma Pei de 10 años de antigüedad. [58] [59] La agencia dio su aprobación el 21 de enero de 1965, [60] y la venta se finalizó el 30 de agosto. [61]
La construcción de L'Enfant Plaza y el paseo marítimo avanzó rápidamente. La preparación del sitio comenzó en noviembre de 1965. [62] Los derechos aéreos sobre 9th Street SW se otorgaron por un alquiler de $500 por año durante 99 años el 23 de noviembre de 1965. [63] La ceremonia de inicio de las obras de L'Enfant Plaza se produjo el 9 de diciembre. [64] Sin embargo, el proyecto todavía sufría retrasos. El gobierno federal, que estaba construyendo el edificio James V. Forrestal en el extremo norte del paseo marítimo de L'Enfant, llevaba un año de retraso en su cronograma de construcción en junio de 1967, lo que provocó que el extremo norte del paseo marítimo quedara incompleto. [65] Mientras tanto, los cronogramas de construcción demasiado optimistas y la escasez de mano de obra habían retrasado la construcción de los edificios norte y sur de L'Enfant Plaza (que fueron las primeras estructuras que construyó L'Enfant Plaza Corp.) durante seis meses. [65] El complejo de 23 millones de dólares estuvo cerca de completarse en enero de 1968, [66] y los edificios de oficinas, la plaza y el paseo marítimo se abrieron al público y a los negocios en junio de 1968. [67] La plaza se inauguró formalmente el sábado 16 de noviembre de 1968. [68]
La construcción del hotel debía haber comenzado en la primavera de 1970. [69] Sin embargo, los retrasos hicieron que el trabajo en el hotel y edificio de oficinas de 1 millón de pies cuadrados (93.000 m2 ) y 23 millones de dólares no comenzara hasta junio de 1971. [70] El hotel abrió con una gala de tres días que concluyó con su dedicación el 31 de mayo de 1973. [71]
Vlastimil Koubek fue el arquitecto del Edificio Oeste (475 L'Enfant Plaza SW) y del Edificio Este (o L'Enfant Plaza Hotel ; 480 L'Enfant Plaza SW). [53] En febrero de 1969, Koubek, la ex Primera Dama Mamie Eisenhower y el desarrollador William Zeckendorf inauguraron ceremonialmente el Edificio Oeste, que con 640.000 pies cuadrados (59.000 m2 ) de espacio interior de oficinas era el edificio de oficinas privado más grande en ese momento en Washington. [72] [73] En junio de 1972, el Servicio Postal de los Estados Unidos compró el Edificio Oeste para su sede nacional. [74]
Un tercer arquitecto, Edwin F. Schnedl, diseñó el centro comercial y las áreas de patio de comidas. [75] Conocido como "La Promenade", el centro comercial conecta los cuatro edificios y la estación de metro bajo tierra. [76]
En 1970, el "Tenth Street Overlook" se convirtió en el extremo sur de L'Enfant Promenade. [77] Pei había propuesto inicialmente un gran puente peatonal bordeado de comercios minoristas y restaurantes que se extendiera desde el Promenade a través del Overlook y la Interestatal 395 hasta Maine Avenue SW y la costa. [78] [79] Esta estructura nunca se construyó por razones de costo.
El mirador, diseñado por Daniel Urban Kiley , [80] contiene un muro bajo de granito que rodea una fuente conmemorativa y jardines con un diseño minimalista que conducen hasta las calles F y 9th SW. [77] El 19 de junio de 1970, la Agencia de Tierras para la Reurbanización transfirió el mirador de 4,7 acres (1,9 ha) al Servicio de Parques Nacionales (NPS) para su uso como parque. [81]
El 30 de junio de 1970, el Ayuntamiento del Distrito de Columbia aprobó por unanimidad una resolución en la que solicitaba al Servicio de Parques Nacionales que cambiara el nombre del mirador de la calle Décima a Parque Banneker. [81] El 24 de noviembre de 1971, el Servicio de Parques Nacionales respondió a la petición del Ayuntamiento organizando una ceremonia de dedicación que cambió el nombre del mirador a " Parque Benjamin Banneker ", a pesar de que el área no tiene una conexión específica con el propio Benjamin Banneker . [81] [82] El parque fue el primer espacio público en Washington dedicado a un afroamericano y a menudo se incluye en los recorridos de historia negra. [83]
La estación L'Enfant Plaza del metro de Washington se inauguró el 1 de julio de 1977. [84] [85] Las entradas iniciales estaban en el patio del 400 7th Street SW y en 7th Street SW en Maryland Avenue SW. [84] La entrada dentro de L'Enfant Plaza, que conecta con el centro comercial subterráneo "La Promenade", se inauguró en octubre de 1977. [84] En junio de 1992, Virginia Railway Express inauguró su nueva estación L'Enfant de $1.1 millones en Virginia Avenue. [86] [87]
L'Enfant Plaza también cuenta con un estacionamiento con capacidad para 1.622 personas debajo de la sección norte de la plaza, el segundo más grande de la ciudad. [88]
El paseo L'Enfant Promenade desciende a ambos lados del mirador Banneker para formar el círculo Banneker Circle SW . La calle G Street SW corre hacia el sureste desde el círculo hasta la calle 9th Street SW, aunque cuando se celebran partidos de béisbol de los Washington Nationals en el Nationals Park se aplica una restricción de tráfico que restringe el tráfico a los residentes. Una pasarela peatonal y un puente conducen al noroeste desde el parque hasta la I-395 , que cruza el canal Washington justo al oeste del parque y finalmente conduce al parque East Potomac .
L'Enfant Plaza originalmente albergó una sala de cine con 822 asientos, que atravesó problemas financieros hasta que cerró definitivamente en la década de 1980. [89] [90] El espacio ahora es utilizado por la Junta Nacional de Seguridad del Transporte como centro de conferencias. [91]
En 1981, Eastern Realty Investment Corp., la rama de inversión inmobiliaria del Electric Supply Pension Scheme, un plan de pensiones con sede en el Reino Unido , compró el propio L'Enfant Plaza, La Promenade, el edificio norte, el edificio sur y el edificio del hotel L'Enfant Plaza. [92] [93]
El 15 de octubre de 1984, un grave incendio consumió los cuatro pisos superiores de la sede del Servicio Postal de Estados Unidos. [94] Más de 200 bomberos necesitaron dos horas para apagar el incendio, uno de los más grandes en la historia de DC. [95] Causó daños por un valor estimado de 100 millones de dólares e hirió a 25 bomberos. [95] (La ley del Distrito de Columbia exigía rociadores en muy pocos edificios). [95]
Los problemas de impuestos a la propiedad acosaron a L'Enfant Plaza a fines de la década de 1980. En 1981, L'Enfant Plaza y sus edificios constituyentes y el centro comercial eran la propiedad más cara de la ciudad, valorada en $78 millones. [96] En 1985, la oficina del tasador del Departamento de Finanzas e Ingresos del Distrito de Columbia valoró el hotel en $83,7 millones. [97] Eastern Realty impugnó la valoración, y la Junta de Igualación y Revisión de impuestos a la propiedad de DC redujo la evaluación a $65,1 millones. [97] Eastern Realty todavía consideró que la valoración era demasiado alta, y solicitó a un Tribunal Superior de DC que redujera el valor de la estructura a solo $44,5 millones. [97] El tribunal se negó a revocar la decisión de la junta de igualación. [97] En 1986, la valoración fiscal se fijó en $98,5 millones, pero después de una apelación, la evaluación se redujo a $62,1 millones. [97] La evaluación de 1987 fue de 93,2 millones de dólares, pero cuando la junta de compensación se negó a reducir la evaluación, Eastern Realty presentó una demanda. [97]
Un tasador privado contratado por los propietarios valoró el hotel en 54,6 millones de dólares en 1986 y 63,4 millones de dólares en 1987, mientras que el tasador de la ciudad afirmó 83 millones de dólares en 1986 y 85 millones de dólares en 1987, discrepancias inusualmente grandes. [97] Las diferencias significaron que Eastern Realty debía 2,3 millones de dólares o 3,3 millones de dólares por 1986/1987. [97] En julio de 1990, el tribunal redujo la tasación de 1985 a 44,5 millones de dólares, la de 1986 a 54,6 millones de dólares y la de 1987 a 63,4 millones de dólares. [98] Durante los tres años siguientes se produjo otra ronda de batallas fiscales. La ciudad evaluó el hotel en $93,2 millones en 1988, $97,4 millones en 1989, $102,2 millones en 1990 y $103,9 millones en 1991. [98] Un segundo Tribunal Superior de DC redujo las evaluaciones a $63,4 millones para 1988, $71,1 millones para 1989, $61,7 millones para 1990 y $63,9 millones para 1991. [98] Batallas fiscales similares ocurrieron durante el mismo período con respecto al Edificio Norte, con resultados similares. [98]
En medio de sus batallas fiscales, Eastern Realty gastó 35 millones de dólares en 1988 para renovar los edificios de oficinas y el hotel de L'Enfant Plaza. [99] Las mejoras incluyeron la incorporación de sistemas de rociadores y detectores de humo en todas las estructuras, la modernización de los ascensores y la mejora del sistema eléctrico. [99] Sin embargo, la modernización del sistema eléctrico causó un problema importante para los propietarios. En febrero de 1992, los contratistas que trabajaban en el sistema eléctrico provocaron un cortocircuito debajo del hotel L'Enfant Plaza que hirió a dos trabajadores y obligó al hotel y a aproximadamente un tercio de los negocios del centro comercial a cerrar hasta que se restableciera la electricidad (lo que ocurrió más de dos semanas después). [3]
A principios de 1996, Eastern Realty vendió el edificio sur a VIB Management Fund, una empresa de inversión inmobiliaria holandesa, por 52 millones de dólares. [93] En septiembre de 1996, una segunda empresa de inversión inmobiliaria holandesa, Sarakreek Holding NV (una subsidiaria del Tiger/Westbrook Real Estate Fund de la ciudad de Nueva York), compró la plaza, el edificio norte, el hotel y el centro comercial por 185 millones de dólares. [93] Ese año, el propietario del equipo deportivo Abe Pollin consideró brevemente construir un estadio (ahora conocido como Capital One Arena ) en L'Enfant Plaza, pero lo construyó en Chinatown . [100]
En 1998, el Urban Land Institute recomendó la remodelación de L'Enfant Promenade para crear un entorno más atractivo para los turistas y crear un vínculo con la costa suroeste. [101] Aunque este concepto recibió poca atención en su momento, resultó ser el origen de un importante plan que surgió alrededor de 2010 para cambiar radicalmente la naturaleza y el aspecto de L'Enfant Plaza. Un año después, Sarakreek Holdings reemplazó la fuente diseñada por Pei con un tragaluz piramidal de vidrio sobre la sección central de La Promenade. [101] [102]
En 2001, Sarakreek Holdings intentó vender sus propiedades en L'Enfant Plaza. [101] Ese mismo año, VIB Management Fund vendió el edificio sur a Heyman Properties (una empresa local de inversión inmobiliaria de DC) por 55 millones de dólares. [101] [102] El 3 de noviembre de 2003, JBG Smith , una empresa local de inversión y desarrollo inmobiliario, compró L'Enfant Plaza, el hotel L'Enfant Plaza y los edificios de oficinas norte y sur de Sarakreek Holding por 200 millones de dólares. [101] [102] [103] Según los términos de varios acuerdos y contratos de venta, el costo de mantenimiento de las rampas de acceso para automóviles de L'Enfant Plaza, el paisajismo, el mantenimiento, las escaleras, el estacionamiento de tres niveles y la calzada alrededor de la plaza en sí (pero no L'Enfant Promenade) son pagados en un 18,22% por Heyman Properties y en un 81,78% por JBG. [102]
JBG contrató al arquitecto César Pelli y a la firma de arquitectos Hickok Warner Cole para elaborar un plan maestro de 10 años, de 200 a 300 millones de dólares, que renovaría los tres edificios existentes, mejoraría las oportunidades de venta minorista a nivel de calle y añadiría uno o más edificios residenciales (similar al plan "Banneker Village Center" propuesto por la ciudad). [101] [103] En mayo de 2004, el Museo Nacional de los Niños propuso construir su nuevo museo en el centro de L'Enfant Plaza. [103] Pero cuando el ritmo de la remodelación de L'Enfant Plaza se desaceleró, el Museo de los Niños decidió en noviembre de 2004 que construiría en otro lugar. [104]
Varias propuestas para reurbanizar o eliminar el Parque Banneker a finales de los años 1990 y durante los años 2000 también amenazaron con cambiar radicalmente la naturaleza de L'Enfant Promenade. A principios de los años 1990, el parque había sufrido falta de mantenimiento, deterioro de algunas de sus características y la fuente había dejado de funcionar. [105] En 1996, la organización sin fines de lucro Washington Interdependence Council obtuvo permiso del NPS, que administraba el parque en ese momento, para recaudar $3 millones en fondos para construir una estatua de tamaño natural de Banneker para el parque y realizar otras mejoras (como esculturas en bajorrelieve que representan los logros de Banneker en el círculo de piedra caliza que rodea el mirador). [105] En 1997, el NPS restauró parcialmente el parque (incluida la restauración de la señalización, la puesta en funcionamiento de la fuente nuevamente y la adición de una pequeña exhibición interpretativa), y funcionarios federales y de DC patrocinaron una ceremonia de rededicación allí. [105]
Al año siguiente, el 105.º Congreso de los Estados Unidos promulgó una ley que autorizaba al Consejo de Interdependencia de Washington a establecer, a expensas del Consejo, un monumento en terrenos federales del Distrito que conmemoraría los logros de Banneker. [106] [107] Sin embargo, en 1999, el monumento propuesto se había convertido en un proyecto de 17 millones de dólares que contendría un centro de visitantes cerca de Independence Avenue en el extremo norte del paseo marítimo, un reloj sobre un pedestal alto en el punto medio del paseo marítimo, una estatua de Banneker en el círculo del parque en el extremo sur del paseo marítimo y una pasarela sobre la I-395 que conectaría el parque con la costa. [108] Después de considerar la propuesta, la Comisión Nacional del Memorial de la Capital rechazó la colocación de la estatua en el parque y decidió consultar con el gobierno del Distrito de Columbia sobre la colocación de un monumento a Banneker en el punto medio del paseo marítimo. [108] [109]
La autoridad legislativa relativa a la ubicación del monumento en tierras federales en el Distrito caducó en 2005. [109] Esto no impidió la ubicación del monumento en tierras como la vía pública en L'Enfant Promenade que están bajo la jurisdicción del Distrito de Columbia. [106] [109] [110] [111]
Sin embargo, la idea de la pasarela aérea captó el interés de los urbanistas y se convirtió en parte de un plan para construir un estadio de béisbol en el extremo sur de L'Enfant Promenade. El Consejo del Distrito de Columbia aprobó un plan en marzo de 2002 para reurbanizar la zona costera sudoeste, que incluía la construcción de un aparcamiento para autobuses turísticos debajo del parque Banneker y escaleras que bajaran desde el parque Banneker hasta Maine Avenue SW. [112]
El concepto de pasarela/escaleras pronto se vio envuelto en otros planes para el Parque Banneker. En 2004, la ciudad propuso demoler el Parque Banneker y construir un nuevo estadio de béisbol en el sitio. [113] La propuesta exigía cubrir una parte de la I-395 y crear una pasarela o escaleras para conectar el estadio con la costa. La propuesta de la ciudad también habría implementado la propuesta de 1998 del Urban Land Institute y creado el "Banneker Village Center", un proyecto que reurbanizaría L'Enfant Promenade y lo bordearía con comercios minoristas, residencias de gran altura y atracciones turísticas. [114]
Sin embargo, cuando el estadio amenazó con complicar la planificación de la Anacostia Waterfront Corporation , los funcionarios de la ciudad retiraron su apoyo para que el desarrollo de la costa pudiera continuar. A pesar de que el sitio de Banneker había atraído el mayor interés de la Major League Baseball , el costo de usar el sitio de Banneker Park también le costó apoyo a la propuesta. [115] [116] El estadio, llamado Nationals Park , se construyó más tarde en 2007 en Southeast, Washington, DC.
En 2004, la Liga de Preservación de DC incluyó al parque Benjamin Banneker como uno de los lugares más amenazados del Distrito debido a las propuestas para reurbanizar el área del parque. [117] La Liga declaró que el parque, "Diseñado por el renombrado arquitecto paisajista Dan Kiley ... es culturalmente significativo como el primer espacio público en Washington que lleva el nombre de un afroamericano y generalmente se incluye en los recorridos de historia negra". [117]
En febrero de 2005, el Parque Benjamin Banneker fue considerado como un sitio para el nuevo Museo Nacional de Historia y Cultura Afroamericana del Instituto Smithsonian . [118] Sin embargo, en enero de 2006, el Smithsonian eligió un sitio en una cuadra vacía de Madison Drive NW entre las calles 14 y 15 NW (al oeste del Museo Nacional de Historia Estadounidense ). [119]
En 2006, el gobierno del Distrito y la Administración Federal de Carreteras emitieron una evaluación ambiental para "mejoras" en el paseo marítimo y el parque que describía algunas de estas propuestas de reurbanización. [106] En 2011, surgió una propuesta que erigiría una estructura que albergaría un " Museo Nacional del Pueblo Estadounidense " en el sitio del parque o cerca de él. [120] [121]
En 2006 se inició la remodelación de L'Enfant Plaza para convertirla en una extensión del National Mall de alta densidad, respetuosa con el medio ambiente y sostenible. La NCPC, que desarrolla planes a largo plazo para la ciudad capital, ha denominado esta remodelación "Ecodistrito del Suroeste". [122]
JBG comenzó la remodelación de L'Enfant Plaza en 2006, cuando obtuvo un préstamo hipotecario de 242 millones de dólares para sus proyectos de renovación. [123] [124] Ese mismo año, el NCPC y los funcionarios del Distrito celebraron audiencias conjuntas para identificar las necesidades y solicitar ideas para L'Enfant Plaza y Promenade. El mantenimiento de la zona se había convertido en un problema importante, ya que los ladrillos de la explanada estaban rotos y gran parte del paisaje estaba en malas condiciones. [109] Las audiencias identificaron una necesidad inmediata de plantar árboles a lo largo de la explanada, construir carriles para bicicletas e instalar asientos públicos. [109] Pero las audiencias también dieron nueva vida a las ideas de remodelación del Urban Land Institute de 1998 y las adoptaron formalmente como un plan de diseño tentativo para L'Enfant Promenade. [109]
En 2009, el NCPC convocó un "Grupo de trabajo de la calle 10" que rediseñaría de manera más radical L'Enfant Promenade. El grupo de trabajo (que estaba encargado de examinar L'Enfant Plaza, Banneker Park, el corredor suroeste de Maryland Avenue y los edificios de oficinas federales cercanos en su conjunto) propuso crear un "ecodistrito" que sería neutral en términos de energía , daría cabida a transporte multimodal , agregaría viviendas residenciales y crearía tiendas minoristas a nivel de calle dirigidas a turistas y residentes por igual. [109] El objetivo era producir un plan de reurbanización formal a principios de 2011. [102] El mismo año, la comisión que investigaba la viabilidad de establecer un Museo Nacional del Latino Americano consideró tentativamente Banneker Park como el sitio de un posible museo, pero el sitio no entró en la lista corta de ubicaciones preferidas de la comisión. [109] [125] En noviembre de 2009, JBG comenzó a renovar la parte este de La Promenade, y planeó renovar la sección oeste en 2010 y 2011. [76] [102] El esfuerzo de $40 millones, diseñado por la firma de arquitectura SmithGroup , agregó grandes ventanales con vista a la terraza cubierta de césped del Edificio Federal Robert C. Weaver al este y mueve la mayoría de las operaciones de comida rápida a la parte este del centro comercial. [76] El área de compras minoristas se ampliará a 205,000 pies cuadrados (19,000 m 2 ). [76] La pirámide de vidrio de la plaza (instalada a fines de la década de 1990) se eliminaría y se instalaría un atrio y una entrada peatonal muy ampliados sobre la parte central del centro comercial. [76] El plan es ubicar restaurantes debajo de este atrio de vidrio agrandado, para brindarles a los comensales una experiencia más placentera. [76] JBG también dijo que renovaría el Edificio Norte y el Hotel L'Enfant Plaza, y propuso renovar el Edificio Sur (con el consentimiento de su propietario) para adaptarlo al nuevo aspecto de la plaza. [76]
También en 2009, el NCPC publicó su Plan Marco del Núcleo Monumental , un plan integral para crear lugares y espacios alrededor del National Mall para aumentar la disponibilidad de espacio para nuevos museos y monumentos mientras se agregan residencias y características minoristas que harían de la ciudad un lugar más atractivo para vivir y trabajar. [76] El plan fue adoptado por la Comisión de Bellas Artes de los Estados Unidos el 19 de marzo de 2009 y aprobado por el NCPC el 2 de abril de 2009. [126] El Plan Marco del Núcleo Monumental propuso agregar un nuevo centro de visitantes y monumento en Banneker Park, un centro de transporte intermodal debajo de Banneker Park, la demolición del Edificio Forrestal y su anexo, y la construcción de edificios de apartamentos y oficinas a lo largo de L'Enfant Promenade con espacio comercial y de restaurantes a nivel de la calle para acomodar a turistas y residentes por igual. [76] El plan marco también proponía cubrir la I-395 entre Banneker Park y L'Enfant Plaza, cubrir las vías del tren CSX (que actualmente separan a L'Enfant Plaza del complejo de edificios Forrestal), restablecer Maryland Avenue SW entre 12th y 7th Streets SW (actualmente no existe allí, debido a la presencia de las vías del tren) y restaurar la vista del edificio del Capitolio de los EE. UU. a lo largo de Maryland Avenue SW. [122]
Sin embargo, en septiembre de 2009, JBG propuso una remodelación mucho más amplia de L'Enfant Plaza. Los planes de la empresa incluían la construcción de dos edificios de oficinas de 12 pisos en el centro de la plaza, un hotel de estadías prolongadas sobre la calle 9 SW (al norte del hotel L'Enfant Plaza) y un edificio de oficinas o un edificio residencial sobre la calle 9 SW (al sur del hotel L'Enfant Plaza). [102] (Una fuente afirmó que se trataría de un edificio de apartamentos). [76] Heyman Properties, propietario del edificio sur, presentó una demanda poco después para detener todas las renovaciones y los edificios propuestos, alegando que los proyectos de construcción dañarían el valor de su propiedad. [109] Sin embargo, JBG comenzó a renovar la parte este de La Promenade a fines de 2009, planeó renovar la sección oeste e instalar el atrio ampliado a partir de fines de 2010. [102] JBG presentó su plan maestro al NCPC a principios de 2010. [102] En noviembre de 2010, JBG publicó una concepción artística de su propuesta de edificio de plaza, una estructura de dos torres, estilo Gehry , con paredes de vidrio onduladas. [127]
En agosto de 2011, Heyman Properties puso a la venta el edificio sur. [128] Tres meses después, JBG comenzó la segunda fase de la renovación de La Promenade. El proyecto, que costó 27 millones de dólares y duró 20 meses, abarcó 80.000 pies cuadrados (7.400 m2 ) de espacio. [129]
JBG también anunció a finales de 2011 que planeaba una remodelación radical de L'Enfant Plaza. [129] En primer lugar, la empresa dijo que había contratado a SmithGroup JJR para diseñar un atrio de cristal de tres pisos para sustituir la pirámide de cristal baja en el centro de la plaza. El atrio tendría un ascensor y escaleras para permitir el acceso peatonal desde la plaza. [130] En segundo lugar, se construiría un Homewood Suites by Hilton de 234 habitaciones en la plaza para comer al aire libre en la esquina de 9th Street SW y D Street SW. [129] [130] También diseñado por SmithGroup, el hotel de diseño propuesto presentaba tiendas minoristas a nivel del suelo y acceso al metro, así como muros cortina de cristal para aliviar el aspecto cuadrado de las estructuras cercanas existentes. [130] Se esperaba que el inicio de las obras del hotel fuera a mediados de 2012. [129] En tercer lugar, la empresa propuso un edificio de oficinas de 200.000 pies cuadrados (19.000 m2) para el pequeño espacio delimitado por 9th Street SW, Frontage Road SW, el L'Enfant Plaza Hotel y el edificio HUD. Diseñado por ZGF Architects LLP , el edificio de oficinas propuesto presentaba una fachada plana con ventanas dispuestas en marcos profundos, angulados y en forma de cuadrícula similares a los edificios L'Enfant Plaza existentes. [130] Un cuarto elemento propuesto era un nuevo edificio de oficinas en forma de U de 550.000 pies cuadrados (51.000 m2 ) para rodear el nuevo atrio. Este diseño reemplazó la estructura curva en forma de cono propuesta anteriormente en 2010. Diseñado por Richard Rogers , el edificio de vidrio modernista daría frente a 10th Street SW. [130] JBG dijo que esperaba incluir el edificio sur de Heyman Properties en sus planes, pero Heyman siguió presionando con su demanda de 2010 contra JBG. Para acercar la demanda un paso más a su resolución, un tribunal local ordenó a ambas partes que acudieran a una mediación en febrero de 2012. [129]
En mayo de 2012, una sesión en una convención nacional del Instituto Americano de Arquitectos celebrada en Washington examinó la historia de la planificación del área y los conceptos y estrategias de diseño para el Ecodistrito del Suroeste. [131] La sesión señaló que los planes para el Ecodistrito eran coherentes con la Orden Ejecutiva 13514 de 2009 del Presidente Barack Obama titulada "Liderazgo federal en desempeño ambiental, energético y económico". [131]
El NCPC publicó el borrador del Plan del Ecodistrito del Suroeste el 12 de julio de 2012. Después de celebrar una reunión pública el 19 de julio de 2012 y un período de comentarios públicos de 60 días, el NCPC aceptó el Plan el 10 de enero de 2013. [122] [132] El Plan aceptado recomendaba el rediseño del Parque Benjamin Banneker y las áreas adyacentes para acomodar uno o más monumentos, museos y/o paisajismo nuevos. [133]
La construcción propuesta por JBG en L'Enfant Plaza no comenzó a mediados de 2012 como estaba previsto. En agosto, la empresa dijo que estaba ofreciendo a los inversores una participación accionaria en sus edificios existentes. JBG también dijo que el edificio de oficinas en forma de U tendría ahora 600.000 pies cuadrados (56.000 m2 ) , y el hotel tendría 370 habitaciones. [134] La pirámide de cristal del Plaza fue demolida en mayo de 2013 cuando comenzó la construcción. [1]
En septiembre de 2014, el NCPC aceptó una adenda al Plan del Ecodistrito SO. [135] Entre otras cosas, la adenda establecía: "Se prevé un paisaje moderno con terrazas en el Parque Banneker para mejorar el parque y proporcionar una puerta de entrada al National Mall". [136]
En abril de 2017, la NCPC aprobó los planes para una escalera y una rampa que conectarían el parque Benjamin Banneker con el Southwest Waterfront de Washington y que agregarían iluminación y árboles al área. La NCPC y el NPS pretendían que el proyecto fuera una mejora provisoria que pudiera estar en funcionamiento durante diez años mientras el área esperaba su reurbanización. [137] La financiación para el proyecto de $4 millones incluyó dinero que proporcionó Hoffman-Madison Waterfront, así como una subvención de $2 millones de la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico del Distrito de Columbia . [138] La construcción del proyecto comenzó en septiembre de 2017 y se completó durante la primavera de 2018. [138]
En 2017, el edificio sur fue objeto de una ejecución hipotecaria tras no poder pagar una hipoteca de 95 millones de dólares de 2007. [139] En 2018, se vendió a Normandy Real Estate Partners en una subasta de ejecución hipotecaria por 39,5 millones de dólares. [140] En diciembre de 2018, Citizens Bank proporcionó un préstamo de 68 millones de dólares sobre la propiedad. [141]
El Museo Internacional del Espionaje se trasladó a la zona del Paseo Marítimo del complejo e inauguró su nuevo edificio.
L'Enfant Plaza fue considerada una obra maestra cuando se inauguró en 1968. El crítico de arquitectura del Washington Post, Wolf von Eckardt, la llamó "un triunfo de la buena arquitectura sobre la mala planificación". [78] Creía que sería la versión de Washington, DC del Rockefeller Center o la Place Ville-Marie , y predijo que la gente abarrotaría la plaza, que sintió que sería la "principal atracción urbana de la ciudad". [78] Von Eckardt elogió la plaza en sí, calificándola de "excepcionalmente atractiva" y "el 'salón al aire libre' más hermoso de la América moderna". [78] También elogió las "maravillosas" luminarias cruciformes y esféricas y la enorme fuente "dramática". [78] Los arquitectos Chloethiel Woodard Smith y Louis Justement sintieron que la explanada y la plaza eran una "entrada esencial... apropiada al suroeste". [59] Cinco años después, en 1973, von Eckardt siguió alabando la plaza a pesar de sus defectos. Aunque reconoció que la plaza estaba prácticamente desprovista de tráfico peatonal la mayor parte del tiempo, la consideró una "obra magnífica de diseño urbano" a la altura de las grandes plazas construidas en París bajo el reinado de Napoleón III o el Lincoln Center for the Performing Arts de la ciudad de Nueva York. [15]
Estos grandes elogios no duraron mucho. Incluso von Eckardt consideró que el edificio Forrestal era un "desastre estético" (sic) y "tonto", "como un elefante tambaleándose sobre las patas de una jirafa". [78] Le disgustaba profundamente el diseño de la plaza en sí ("todo el encanto de una autopista vacía"). [15] El parque Banneker, con su fuente minimalista, recibió críticas similares. Declaró que la decisión de la ciudad de cancelar la pasarela hacia Maine Avenue SW arruinó el extremo sur del paseo marítimo: "Termina con un gemido". [78] Dos años después de la inauguración de L'Enfant Plaza, el crítico de arquitectura del Washington Post, Eugene L. Meyer, lo calificó de "pueblo fantasma" y dijo que "no estaba a la altura de lo que se esperaba". [59] Araldo Cossutta , que diseñó los edificios norte y sur para IM Pei & Associates, lo declaró un "producto de una planificación urbana obsoleta". [59] La reputación del complejo no mejoró durante los siguientes 30 años. En 2003, el crítico de arquitectura del Washington Post, Benjamin Forgey, fue igualmente crítico: [142]
La solución de Pei era elegante en el papel, pero, como sabemos, no funcionó muy bien en la práctica. La plaza hoy está opaca y casi sin vida, y el conector de la calle 10, rebautizado como Paseo L'Enfant, parece otro sueño pretencioso y fallido... Gran parte de la culpa es claramente del propio plan. La vida de la plaza se ve absorbida por un extenso y equivocado centro comercial subterráneo. La amplia y ceremonial calzada es simplemente demasiado para muy poco, como una fanfarria sinfónica que presenta el recital de una banda de instituto. Y hay poca recompensa por tomar la carretera: sólo conduce a una lúgubre rotonda con vistas a la (igualmente lúgubre) zona costera del suroeste reurbanizada.
También señaló que el propio Pei luchó ferozmente contra la construcción del edificio Forrestal, sabiendo que comprometería gravemente la vista del National Mall desde el paseo marítimo. [142] El crítico de arte Hank Burchard llamó a L'Enfant Plaza una "'plaza' lastimosa y despiadada que deshonra el nombre de L'Enfant" en 1992. [143] La popularidad del complejo entre los ciudadanos tampoco había mejorado. Otro reportero del Washington Post señaló en 2005 que L'Enfant Plaza "cierra" por la noche y los fines de semana, creando un efecto descrito como un "Valle de las Tumbas". [144] En 2010, un artículo en el Washington City Paper dijo que L'Enfant Plaza "podría fácilmente competir por el honor de ser el mayor error del diseño urbano moderno". [109] Llamó al complejo un "desastre de planificación urbana absoluto", y criticó duramente al edificio Forrestal por aislar el paseo marítimo del resto de la ciudad. [109]
{{cite book}}: |work=ignorado ( ayuda )El NPS renombró el Tenth Street Overlook como Benjamin Banneker Park en 1971, aunque el área no tiene una conexión específica con el propio Banneker, ...
El sitio es culturalmente significativo como el primer espacio público en Washington que lleva el nombre de un afroamericano y generalmente se incluye en los recorridos de historia negra.
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38°53′02″N 77°01′30″O / 38.88394, -77.02493