Invitation Homes Inc. es una empresa pública que cotiza en la Bolsa de Valores de Nueva York . Tiene su sede en la Torre Comerica Bank en Dallas, Texas. [2] Dallas B. Tanner es el director ejecutivo . En 2017, se informó que la empresa era el mayor propietario de viviendas unifamiliares en alquiler en los Estados Unidos. [2] En julio de 2024, la empresa poseía alrededor de 84.000 viviendas en alquiler en 16 mercados. [3] El diecisiete por ciento de sus ingresos por alquiler provienen de California. [4]
En 2005, el empresario Dallas Tanner y varios otros formaron la empresa de inversión en viviendas y apartamentos Treehouse Group en Arizona. [5] Entre 2010 y 2011, compró 1.000 casas en dificultades en Phoenix, Arizona , una ciudad fuertemente afectada por las ejecuciones hipotecarias causadas por la crisis de las hipotecas de alto riesgo [2] y una de las primeras áreas donde se llevaron a cabo compras de viviendas en alquiler por parte de inversores de capital privado después de la Gran Recesión . [6]
En 2011, Treehouse se fusionó con la empresa de gestión de propiedades con sede en Dallas Riverstone Residential. [2] La empresa fue adquirida por Blackstone Inc en la primavera de 2012, formando Invitation Homes, y Blackstone le dio a Treehouse y Residential más capital para expandir el negocio. [2]
La primera compra de vivienda de Invitation Homes fue en abril de 2012, [2] y en un año la compañía había gastado $4 mil millones en 24,000 viviendas en los Estados Unidos, convirtiéndose en el mayor comprador de viviendas en alquiler en los Estados Unidos; las propiedades de la sección 8 representaban el 16% de la cartera. [7] En abril de 2013, realizó una compra de más de $100 millones de 1,400 viviendas en Atlanta de Building and Land Technology. [7]
Entre agosto de 2012 y junio de 2013, Invitation Homes compró 1.650 viviendas en el área de la Bahía de Tampa por más de 250 millones de dólares. [8] En junio, el 85 % de las propiedades en venta en línea de Invitation Homes en la Bahía de Tampa superaban el alquiler promedio de la zona de 1.200 dólares. [8]
En ese momento, los propietarios corporativos de viviendas como Invitation Homes compraban casas en "zonas de huelga", vecindarios ubicados cerca de varios puestos de trabajo, escuelas y sistemas de transporte que también enfrentaban grandes cantidades de ejecuciones hipotecarias, y las alquilaban a padres de mediana edad que criaban hijos y ganaban alrededor de $100,000 al año o más. [9]
En 2013, Invitation Homes creó una clase de activos de títulos de alquiler de viviendas unifamiliares (SFR) para recaudar dinero para comprar y restaurar viviendas. [9]
En 2016, Invitation Homes instituyó su programa "Resident First Look", en el que a algunos inquilinos se les daría la opción de comprar las casas que alquilan. [10]
Para enero de 2017, se vendieron casi $10 mil millones de los bonos SFR de la compañía [11], una cifra que llegó a $15 mil millones en julio de 2018. [9] El 23 de enero de 2017, Fannie Mae financió $1 mil millones de deuda a Invitation Homes como dinero de respaldo; cuatro años antes, Fannie impidió que otra entidad patrocinada por el gobierno comprara viviendas en dificultades, y la adquisición de Fannie con la entidad Blackstone fue la primera vez en la historia que respaldó a una empresa de propietarios de viviendas unifamiliares. [11] Según Corinne Russell , portavoz de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), el regulador de Fannie Mae, el acuerdo fue una forma para que Fannie Mae y Freddie Mac aprendieran sobre la mecánica del mercado de alquiler de viviendas unifamiliares y cuál debería ser el papel de las empresas gubernamentales en él. [9] La decisión recibió críticas de más de 25 grupos de defensa de la vivienda asequible, que creían que Fannie Mae no estaba siguiendo su principio de proteger a los propietarios de viviendas. [9] En febrero, Invitation Homes se convirtió en una empresa pública a través de una oferta pública inicial , la segunda oferta pública inicial más grande de un fideicomiso de inversión inmobiliaria en los Estados Unidos con $ 1.77 mil millones. [2] En noviembre de 2017, Invitation Homes se fusionó con Starwood Waypoint, una escisión corporativa de Starwood Capital Group , la empresa resultante se conocerá como Invitation Homes. [2] [12]
En noviembre de 2019, Blackstone vendió su participación en Invitation Homes. [13] [14]
En octubre de 2020, Invitation Homes creó una empresa conjunta con Rockpoint Group para comprar mil millones de dólares en viviendas unifamiliares en Dallas, Seattle, el sur de Florida y otros mercados de EE. UU. [15]
En julio de 2021, la empresa lanzó una empresa conjunta con la empresa de construcción de viviendas PulteGroup , con sede en Atlanta, Georgia , donde se proyectaba que Pulte diseñara y construyera aproximadamente 7.500 nuevas viviendas durante los próximos cinco años para venderlas a Invitation Homes para su inclusión en su cartera de alquiler de viviendas unifamiliares. [16]
En 2017, la empresa era, según se informa, el mayor propietario de viviendas unifamiliares en alquiler en los Estados Unidos. [2] En diciembre de 2022, la empresa poseía alrededor de 83.000 viviendas en alquiler en 16 mercados. [3] El Wall Street Journal describió a Invitation Homes como una empresa que compite "en el extremo superior del mercado de alquiler". Los inquilinos suelen tener entre 30 y 40 años, hijos e ingresos familiares de aproximadamente 100.000 dólares. [14]
Las empresas de Wall Street que operan en el sector del alquiler, especialmente Invitation Homes, han recibido fuertes críticas de los expertos inmobiliarios y de los activistas en favor de la vivienda asequible por aprovecharse de los inquilinos para llenar los bolsillos de los inversores; el argumento principal es que las corporaciones tienen incentivos para mantener bajos los costos de reparación y altos los honorarios y los precios del alquiler con el fin de aumentar las ventas de bonos que determinan su escala. [9] Kevin Stein, de la California Reinvestment Coalition, calificó despectivamente el modelo de negocio como " titulización de los ingresos por alquiler". [9]
Un análisis de los datos del censo y de la propiedad realizado por la investigadora del Instituto Tecnológico de Massachusetts Maya Abood sobre cuatro vecindarios del condado de Los Ángeles donde se encuentran las viviendas unifamiliares en alquiler de Invitation Homes muestra que los porcentajes de alquileres que posee en un vecindario oscilaban entre el 10% y hasta el 25%. [9]
Un estudio del Banco de la Reserva Federal de Atlanta de diciembre de 2016 afirmó que las empresas de alquiler de Wall Street desalojaban a los inquilinos significativamente más que los propietarios familiares habituales; informó que Invitation Homes desalojaba al 15% de sus inquilinos, y la entidad con la que luego se fusionaría, Starwood Waypoint, al 30%, y afirmó que ser afroamericano también aumentaba las posibilidades de ser desalojado si estaba bajo una empresa como Invitation Homes. [9]
Las quejas e historias de terror de los clientes de Invitation Homes han sido cubiertas en publicaciones y estaciones de noticias como WGCL-TV , [17] CBS Sacramento , [18] The Arizona Republic , [6] y WTVF . [19] Moho, aguas residuales y fugas de agua; [9] clavos que sobresalen; [18] infestación de alimañas como arañas, cucarachas y hormigas; [9] electrodomésticos rotos como puertas de garaje, sistemas de calefacción, estufas y microondas; [9] y solicitudes de reparación insatisfechas son problemas frecuentes. [9] Invitation Homes ha aumentado los alquileres en un promedio de hasta un 10% por año en algunos mercados como Oakland, California , el doble de la norma para estos mercados, según la Alianza de Californianos para el Empoderamiento Comunitario (ACCE). [9] Hubo tres protestas en las oficinas de Blackstone en California por parte de inquilinos de Invitation Homes organizadas por ACCE, como una en octubre de 2017 en la sede de Blackstone en Santa Mónica, en la que los inquilinos colocaron cartas en los escritorios para celebrar una reunión con los ejecutivos de la corporación y detener las prácticas de precios de alquiler excesivos, tarifas y mantenimiento deficiente; la empresa nunca les respondió. [9]
Invitation Homes ha enfrentado varias demandas de tribunales de todo el país. [6] En mayo de 2018, los inquilinos presentaron una demanda colectiva contra la corporación en el Tribunal de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Norte de California , con el argumento de aumentos excesivos en el precio del alquiler y tarifas; informaron que se les cobraba $ 95 si se retrasaban incluso un minuto en el pago del alquiler, independientemente de si el sistema de pago en línea de la empresa no funcionaba, y presentaron avisos de desalojo que añadían más costos legales, tarifas y sanciones "injustas" que debían soportar. [9] El 20 de julio, Invitation Homes respondió con una moción que afirmaba que el grupo de demanda colectiva y su demandante tenían muy poca evidencia. [9]
El personal de Invitation Homes ha respondido a las críticas, incluido el director de operaciones, Charles Young, quien en julio de 2018 declaró que la compañía tenía una calificación promedio de 4,32 estrellas sobre cinco en las encuestas de inquilinos que realizó. [9]
A pesar de que el Congreso aprobó una ley que prohíbe las opiniones de precios de los corredores después de la crisis hipotecaria, es legal para Invitation Homes utilizarlas debido a un vacío legal donde la ley no se aplica a los bonos de múltiples viviendas. [9] Para la entidad, los BPO de la otra firma son una alternativa menos costosa a la tasación de hipotecas por contratistas autorizados típicos del mercado inmobiliario; según una investigación de la Comisión de Bolsa y Valores que comenzó en septiembre de 2017, implican inspecciones por parte de contratistas independientes sin licencia para hacer tasaciones, a quienes solo se les asigna inspeccionar los exteriores con el supuesto de que los interiores ya fueron renovados. [9]
Uno de los títulos de viviendas unifamiliares analizados por Reuters contenía 7.024 casas, cada una de las cuales le reportaba a la entidad un alquiler promedio de 1.538 dólares al mes y 985 dólares al año por otros gastos. [9] Reuters también entrevistó a cinco ex empleados de Invitation Homes que afirmaron que la empresa gastaba muy poco en reparaciones; los datos de los bonos mostraban que gastaba un promedio anual por casa de 1.142 dólares en mantenimiento, menos que el promedio típico de 3.100 dólares que la mayoría de los estadounidenses gastan por los mismos servicios, aunque la entidad respondió que los 750 dólares gastados en costos de respaldo del sistema no se mostraban. [9]