En los Estados Unidos, una evaluación ambiental del sitio es un informe preparado para una propiedad inmobiliaria que identifica posibles o existentes responsabilidades por contaminación ambiental . El análisis, a menudo llamado ESA , generalmente aborda tanto el terreno subyacente como las mejoras físicas de la propiedad. Una proporción de sitios contaminados son " sitios industriales abandonados ". En casos graves, los sitios industriales abandonados pueden agregarse a la Lista de Prioridades Nacionales , donde estarán sujetos al programa Superfund de la Agencia de Protección Ambiental de los Estados Unidos.
El muestreo real de suelo, aire, agua subterránea y/o materiales de construcción normalmente no se lleva a cabo durante una ESA de Fase I. La ESA de Fase I generalmente se considera el primer paso en el proceso de debida diligencia ambiental . Las normas para realizar una evaluación de sitio de Fase I han sido promulgadas por la EPA de EE. UU. [1] y se basan en parte en la norma ASTM E1527-13. [2]
Si un sitio se considera contaminado, se puede realizar una evaluación ambiental del sitio de Fase II, prueba ASTM E1903, una investigación más detallada que implica un análisis químico para detectar sustancias peligrosas y/o hidrocarburos de petróleo. [3]
Ya en la década de 1970, los compradores de propiedades específicas en los Estados Unidos emprendieron estudios similares a los actuales ESA de Fase I, para evaluar los riesgos de propiedad de propiedades comerciales que presentaban un alto grado de riesgo debido al uso o eliminación de sustancias químicas tóxicas anteriores . Muchas veces, estos estudios eran preparatorios para comprender la naturaleza de los costos de limpieza si se estaba considerando la propiedad para la reurbanización o el cambio de uso del suelo .
En los Estados Unidos de América, la demanda de este tipo de estudios aumentó drásticamente en la década de 1980, tras las decisiones judiciales relacionadas con la responsabilidad de los propietarios de las propiedades de llevar a cabo la limpieza del lugar. Al interpretar la Ley Integral de Respuesta Ambiental, Compensación y Responsabilidad de 1980 (CERCLA), los tribunales estadounidenses han sostenido que un comprador, arrendador o prestamista puede ser considerado responsable de la remediación de residuos de sustancias peligrosas, incluso si un propietario anterior causó la contaminación; la realización de una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I, según el razonamiento de los tribunales, crea un puerto seguro , conocido como la "Defensa del Propietario Inocente". El estándar original de la CERCLA para establecer una defensa del propietario inocente se basaba en el requisito de realizar una "investigación adecuada" antes de la transferencia de propiedad. En ese momento, las empresas de ingeniería comenzaron a realizar informes de ingeniería profesionales bajo una variedad de denominaciones, entre ellas, "Auditorías Ambientales", "Exámenes de Transferencia de Propiedad", "Informes de Debida Diligencia Ambiental" y "Evaluaciones Ambientales del Sitio". En 1991, Impact Environmental acuñó el término de la industria, “Evaluación Ambiental del Sitio” para reemplazar el término comúnmente usado “Auditoría Ambiental” para los estudios de transferencia de propiedad. Una decisión de la Corte de 1990, No. 89-8094 (11th Cir. 23 de mayo de 1990), Estados Unidos v. Fleet Factors Corp. determinó que un acreedor garantizado puede ser responsable por la contaminación de la propiedad bajo el esquema de responsabilidad solidaria estricta delineado en CERCLA. Como resultado de esta decisión, los bancos elevaron sus demandas de que antes de la transferencia se realicen todas las investigaciones apropiadas para protegerse contra el riesgo financiero. A partir del mercado de Nueva York entre los bancos y los ingenieros consultores ambientales regionales, el término de elección evolucionó para ser la Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I.
En 1998, la necesidad de realizar un ESA de Fase I fue subrayada por la acción del Congreso al aprobar la Ley de Aceleración de la Limpieza del Superfondo de 1998. [4] Esta ley requiere que los compradores de propiedades comerciales realicen un estudio de Fase I que cumpla con el estándar específico de ASTM E1527: Práctica estándar para evaluaciones ambientales de sitios: Proceso de evaluación ambiental de sitios de Fase I.
La norma más reciente es "Estándares y prácticas para todas las investigaciones apropiadas" del Código de Regulaciones Federales 40, Sección 312 [1], que se basó en gran medida en la norma ASTM E1527-13, que es la norma ASTM para realizar "todas las investigaciones apropiadas" (AAI, por sus siglas en inglés) para la evaluación ambiental de una propiedad inmobiliaria. Las pautas anteriores con respecto a la norma ASTM E1527 fueron ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 y ASTM E1527-05.
Los compradores de propiedades residenciales solo están obligados a realizar una inspección del sitio y un estudio de la cadena de título.
Existen diversas razones para realizar un estudio de Fase I, siendo las más comunes: [5]
El examen del terreno incluye el examen de la posible contaminación del suelo , la calidad de las aguas subterráneas , la calidad de las aguas superficiales , la intrusión de vapor y, a veces, cuestiones relacionadas con la absorción de sustancias peligrosas por la biota . El examen de un sitio puede incluir: la definición de cualquier residuo químico dentro de las estructuras; la identificación de posibles materiales de construcción que contengan amianto ; el inventario de sustancias peligrosas almacenadas o utilizadas en el sitio; la evaluación de moho y hongos ; y la evaluación de otros parámetros de calidad del aire interior . [6]
Dependiendo de los protocolos precisos utilizados, existen varias variaciones en el alcance de un estudio de Fase I. Las tareas que se enumeran a continuación son comunes a casi todos los ESA de Fase I: [7]
En la mayoría de los casos, las búsquedas de archivos públicos, la investigación histórica y los exámenes de la cadena de títulos se subcontratan a servicios de información que se especializan en dichas actividades. Los elementos no incluidos en el alcance de una evaluación ambiental de sitio de fase I pueden incluir inspecciones visuales o búsquedas de revisión de registros para:
Las observaciones de elementos fuera del alcance se pueden informar como "hallazgos" si lo solicita el usuario del informe; sin embargo, estos elementos no constituyen condiciones ambientales reconocidas.
A menudo se adopta un enfoque multidisciplinario para recopilar todos los componentes de un estudio de Fase I, ya que con frecuencia se requieren habilidades en química , física atmosférica , geología , microbiología e incluso botánica . Muchos de los preparadores son científicos ambientales que han sido capacitados para integrar estas diversas disciplinas. Muchos estados tienen registros profesionales que son aplicables a los preparadores de ESA de Fase I; por ejemplo, el estado de California tenía un registro titulado "Evaluador ambiental registrado de California Clase I o Clase II" hasta julio de 2012, cuando eliminó este programa de certificación REA debido a recortes presupuestarios. [8]
En la norma ASTM E 1527-13 se establecieron los parámetros que determinan quién está calificado para realizar evaluaciones ambientales de fase I. Un profesional ambiental es alguien que posee: [9]
Una persona que no cumpla con una o más de esas calificaciones puede ayudar en la realización de una ESA de Fase I si el individuo está bajo la supervisión o a cargo responsable de una persona que cumpla con la definición de un Profesional Ambiental al concluir dichas actividades. [ cita requerida ]
La mayoría de las evaluaciones de sitios son realizadas por empresas privadas independientes del propietario o potencial comprador del terreno. [ cita requerida ]
Si bien existen innumerables sitios que se han analizado hasta la fecha dentro de los Estados Unidos, la siguiente lista servirá como ejemplos del tema en cuestión:
En Japón, con la aprobación de la Ley de Medidas Contra la Contaminación del Suelo de 2003 , existe un fuerte movimiento para realizar estudios de Fase I de manera más rutinaria. Al menos una jurisdicción en Canadá ( Ontario ) ahora requiere la finalización de una Fase I antes de la transferencia de algunos tipos de propiedades industriales. Algunas partes de Europa comenzaron a realizar estudios de Fase I en propiedades seleccionadas en la década de 1990, pero aún carecen de la atención integral que se brinda a prácticamente todas las transacciones inmobiliarias importantes en los EE. UU.
En el Reino Unido, la normativa sobre contaminación de tierras se describe en la Ley de Medio Ambiente de 1995. La Agencia de Medio Ambiente de Inglaterra y Gales ha elaborado un conjunto de directrices, CLEA, un enfoque estandarizado para la evaluación de la contaminación de la tierra. A menudo se requiere un estudio de escritorio de fase 1 para respaldar una solicitud de planificación. [10] Estos informes deben ser elaborados por una "persona competente".
Existen otros tipos de informes que tienen cierta similitud en nombre o grado de detalle con la Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I:
La evaluación ambiental del sitio de fase II es una investigación "intrusiva" que recoge muestras originales de suelo, agua subterránea o materiales de construcción para analizar los valores cuantitativos de varios contaminantes. [11] Esta investigación normalmente se lleva a cabo cuando una evaluación ambiental del sitio de fase I determina la probabilidad de contaminación del sitio. Las sustancias que se analizan con más frecuencia son hidrocarburos de petróleo , metales pesados , pesticidas , disolventes , amianto y moho.
La evaluación ambiental de la Fase III del sitio es una investigación que implica la remediación de un sitio. Las investigaciones de la Fase III tienen como objetivo delinear el alcance físico de la contaminación basándose en las recomendaciones realizadas en las evaluaciones de la Fase II. Las investigaciones de la Fase III pueden implicar pruebas intensivas, muestreo y monitoreo, estudios de "destino y transporte" y otros modelos, y el diseño de estudios de viabilidad para la remediación y los planes de remediación. Este estudio normalmente implica la evaluación de métodos alternativos de limpieza, costos y logística. El informe asociado detalla los pasos tomados para realizar la limpieza del sitio y el monitoreo de seguimiento para contaminantes residuales.
La evaluación ambiental del sitio de fase I limitada es una evaluación ambiental del sitio de fase I truncada, que normalmente omite uno o más segmentos de trabajo, como la visita al sitio o algunas de las búsquedas de archivos. Cuando se elimina el componente de la visita de campo, el estudio a veces se denomina análisis de transacciones .
La evaluación ambiental tiene poco que ver con el tema de responsabilidad por sustancias peligrosas, sino que es más bien un estudio preliminar a una Declaración de Impacto Ambiental , que identifica los impactos ambientales de una acción de desarrollo de la tierra y analiza un amplio conjunto de parámetros que incluyen la biodiversidad , el ruido ambiental , la contaminación del agua , la contaminación del aire , el tráfico , los riesgos geotécnicos , los impactos visuales, los problemas de seguridad pública y también los problemas de sustancias peligrosas.
La Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I de la SBA significaTodas las propiedades adquiridas a través del Programa de Financiamiento de Activos Fijos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de los Estados Unidos requieren requisitos de diligencia debida específicos y, a menudo, más altos que las transacciones de bienes raíces regulares . Los requisitos de diligencia debida se determinan de acuerdo con los códigos NAICS asociados con el uso comercial anterior de la propiedad. Hay 58 códigos NAICS específicos que requieren Investigaciones de Fase I. Estos incluyen, entre otros: funerarias, tintorerías y estaciones de servicio . La SBA también requiere que se realice una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase II en cualquier estación de servicio que haya estado en funcionamiento durante más de 5 años. El costo adicional para realizar esta evaluación no se puede incluir en el monto solicitado en el préstamo y agrega costos significativos al prestatario.
Las evaluaciones ambientales de la Fase I de Freddie Mac/Fannie Mae son dos tipos especializados de evaluaciones ambientales de la Fase I que se requieren cuando un préstamo se financia a través de Freddie Mac o Fannie Mae. Los alcances del trabajo se basan en la norma ASTM E1527-05, pero tienen requisitos específicos que incluyen lo siguiente: el porcentaje y el alcance de la inspección de la propiedad; requisitos para las pruebas de radón; pruebas de asbesto y pintura a base de plomo y planes de operaciones y mantenimiento (O&M) para gestionar los peligros existentes; plomo en el agua potable; e inspección de moho. Para los condominios, Fannie Mae requiere una evaluación ambiental de la Fase I cada vez que el análisis de evaluación inicial indique preocupaciones ambientales. [12]
Evaluación ambiental del sitio de Fase I de HUD El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. también requiere una ESA de Fase I para cualquier condominio en construcción que desee ofrecer un préstamo asegurado por la FHA a compradores potenciales.