En Australia, el apalancamiento negativo se refiere a las leyes del sistema de impuestos a la renta australiano relacionadas con la pérdida neta sufrida por un contribuyente en su propiedad de inversión, comúnmente llamada apalancamiento negativo . El apalancamiento negativo puede surgir en varios contextos; por ejemplo, en el caso de las inversiones inmobiliarias , surge cuando el ingreso neto por alquiler es menor que el interés a pagar por un préstamo hipotecario , y en el caso de las acciones , cuando el ingreso neto por dividendos es menor que el interés a pagar por un préstamo de margen .
A los efectos del impuesto sobre la renta, Australia permite la compensación de pérdidas de propiedad con otros tipos de ingresos, como salarios o ingresos comerciales, con sólo unos pocos límites o restricciones. [1] El apalancamiento negativo por parte de los inversores inmobiliarios redujo los ingresos del impuesto sobre la renta personal en Australia en 600 millones de dólares en el año fiscal 2001/02, 3.900 millones de dólares en 2004/05 y 13.200 millones de dólares en 2010/11. [ cita requerida ]
El apalancamiento negativo sigue siendo un tema político controvertido en Australia y fue un tema importante durante las elecciones federales australianas de 2016 y 2019 , durante las cuales el Partido Laborista Australiano propuso restringir pero no eliminar el apalancamiento negativo y reducir a la mitad el descuento del impuesto a las ganancias de capital al 25%. [2] Un análisis encontró que el apalancamiento negativo en Australia proporciona un mayor beneficio a los australianos más ricos que a los menos ricos según un informe del Instituto Grattan. [3]
El entonces Tesorero Federal , Scott Morrison , en defensa del apalancamiento negativo, citó datos fiscales que mostraban que numerosos grupos de ingresos medios (mencionó a maestros, enfermeras y electricistas) se benefician en mayor número del apalancamiento negativo que los gerentes financieros. [1]
Tradicionalmente, a los contribuyentes australianos se les ha permitido aplicar un apalancamiento negativo a sus propiedades de inversión, en el sentido estricto de invertir en propiedades con una pérdida inicial. El apalancamiento negativo estaba restringido por una prohibición de la transferencia de ingresos contingentes de la propiedad y las pérdidas de la propiedad no podían compensar los ingresos del trabajo. [4] Se supone que esto se aplica tanto a las pérdidas como a los ingresos, pero esto no está claro en la Ley de Evaluación del Impuesto sobre la Renta de 1936. [ 5]
En 1983, el Comisionado Adjunto de Impuestos de Victoria negó brevemente a los inversores inmobiliarios de Victoria la deducción por los intereses que excedieran de los ingresos por alquiler, de modo que las pérdidas no pudieran transferirse ni trasladarse a un año fiscal futuro. Esa decisión fue rápidamente revocada por el comisionado fiscal federal. [6]
La vuelta del gobierno de Hawke al sistema anterior, en el que las pérdidas de propiedad no podían compensar los ingresos del trabajo, fue impopular entre los inversores inmobiliarios, que afirmaban que esta vuelta había provocado que la inversión en viviendas de alquiler se agotara y que los alquileres aumentaran sustancialmente. Esto no estaba respaldado por ninguna otra prueba que los aumentos localizados de los alquileres reales tanto en Perth como en Sydney , que también tenían las tasas de vacancia más bajas de todas las capitales en ese momento. [7]
En general, un inversor puede reclamar la pérdida por la tenencia de una propiedad de inversión, lo que reduce en consecuencia el ingreso tributable total del inversor. Por otro lado, en algunos contextos, las pérdidas de inversión se ignoran, como en el caso de la determinación de los umbrales para el recargo de la tasa de Medicare , el reembolso del seguro médico privado y en el cálculo del ingreso por reembolso de HELP , así como otras asignaciones y beneficios sujetos a prueba de ingresos de Centrelink . [ cita requerida ]
Además de los beneficios fiscales del endeudamiento negativo, el inversor normalmente tendrá en cuenta el aumento previsto del valor de mercado de la propiedad y el tratamiento fiscal de las ganancias de capital según la legislación australiana. Por ejemplo, si el inversor ha tenido una propiedad de inversión durante más de doce meses, entonces solo el 50% de la ganancia de capital es gravable. [8]
Es cierto que, según los datos del Real Estate Institute, los alquileres aumentaron en Sydney y Perth, pero los mismos datos no muestran ningún aumento perceptible en las otras capitales estatales. Yo diría que, si el apalancamiento negativo hubiera sido responsable del aumento de los alquileres, entonces se debería haber observado en todas partes, no solo en dos capitales. De hecho, si se investiga en otras partes de la base de datos del REI, lo que se encuentra es que las tasas de vacancia eran inusualmente bajas en ese momento, antes de que se aboliera el apalancamiento negativo. [ cita requerida ]
Eslake se refiere a los cambios en los alquileres ajustados por inflación (es decir, cuando la inflación del IPC se resta de los aumentos nominales del alquiler). Estos también se conocen como cambios en el alquiler real. [7] Los alquileres nominales a nivel nacional aumentaron más del 25% durante los dos años en que el apalancamiento negativo estuvo en cuarentena. Aumentaron fuertemente en todas las capitales australianas, según los datos oficiales del IPC de la Oficina de Estadísticas Laborales de Australia . [9] Sin embargo, como los cambios nominales incluyen la inflación, proporcionan una imagen menos clara de cómo cambiaron los alquileres en efecto, y cómo los cambios, como no permitir pérdidas de propiedad para compensar otros tipos de ingresos, afectan el alquiler. [7]
En 2003, el Banco de la Reserva de Australia (RBA) afirmó en su presentación a la Comisión de Productividad sobre la investigación de la primera vivienda adquirida:
No hay aspectos específicos de los actuales acuerdos fiscales diseñados para fomentar la inversión en propiedades inmobiliarias en relación con otras inversiones en el sistema fiscal australiano. Tampoco hay ninguna iniciativa reciente de política fiscal que podamos señalar que explique el rápido crecimiento de la inversión inmobiliaria apalancada. Pero el hecho es que cuando observamos los resultados, los recursos y la financiación se están canalizando desproporcionadamente hacia esta área, y los promotores inmobiliarios utilizan la efectividad fiscal como un importante argumento de venta. [10]
Continuaron diciendo que "el área más sensata donde buscar moderación de la demanda es entre los inversores", y que:
El tratamiento fiscal en Australia es más favorable para los inversores que en otros países. En particular, las siguientes áreas parecen merecedoras de un estudio más profundo por parte de la Comisión de Productividad:
- i) capacidad de apalancar negativamente una propiedad de inversión cuando hay pocas perspectivas de que la propiedad tenga un flujo de caja positivo durante muchos años;
- ii. el beneficio que reciben los inversores en virtud del hecho de que cuando las deducciones por depreciación de la propiedad se "recuperan" a través del impuesto a las ganancias de capital, la tasa impositiva es inferior a la que se aplicaba cuando se permitió la depreciación en primer lugar.
- iii. el tratamiento general de la depreciación de la propiedad, incluida la posibilidad de reclamar la depreciación de las inversiones que generan pérdidas. [10]
En 2008, el informe del Comité Selecto del Senado sobre la Accesibilidad de la Vivienda en Australia repitió las conclusiones del informe de la Comisión de Productividad de 2004. Una de las recomendaciones de la investigación sugería que se debería limitar el apalancamiento negativo: "No debería haber un acceso ilimitado. Los millonarios y multimillonarios no deberían poder acceder a él, y usted no debería poder acceder a él en su vigésima propiedad de inversión. Debería haber límites para ello". [11]
Un informe de 2015 del Comité de Referencias Económicas del Senado sostiene que, si bien el apalancamiento negativo influye en la asequibilidad de la vivienda, el problema principal es un desajuste entre la oferta y la demanda. [12]
El apalancamiento negativo sigue siendo un tema político controvertido en Australia y fue un tema importante durante las elecciones federales australianas de 2016 y las elecciones federales australianas de 2019 , durante las cuales el Partido Laborista Australiano propuso eliminar la deducibilidad fiscal de las pérdidas por apalancamiento negativo contra los ingresos no relacionados con inversiones (con algunas excepciones) y reducir a la mitad el descuento fiscal sobre las ganancias de capital al 25%. [2] Un análisis encontró que el apalancamiento negativo en Australia proporciona un mayor beneficio a los australianos más ricos que a los menos ricos. [3]
Actualmente, se está creando una Comisión Popular sobre Asequibilidad de Vivienda, en la que se están investigando los impactos del apalancamiento negativo en la asequibilidad de la vivienda en Australia. [13]