El apalancamiento negativo es una forma de apalancamiento financiero mediante la cual un inversor toma dinero prestado para adquirir una inversión que le genere ingresos y los ingresos brutos generados por la inversión (al menos en el corto plazo) son menores que el costo de poseer y administrar la inversión, incluida la depreciación y los intereses cobrados sobre el préstamo (pero excluyendo los reembolsos de capital). El inversor puede realizar una inversión con apalancamiento negativo esperando obtener beneficios fiscales o que la ganancia de capital sobre la inversión después de su venta supere las pérdidas acumuladas de la tenencia de la inversión. El inversor tendría en cuenta el tratamiento fiscal del apalancamiento negativo, que puede generar beneficios adicionales para el inversor en forma de beneficios fiscales si la pérdida en una inversión con apalancamiento negativo es deducible de impuestos contra el resto de los ingresos imponibles del inversor y si la ganancia de capital sobre la venta recibe un tratamiento fiscal favorable.
El apalancamiento negativo se suele analizar en relación con los bienes inmuebles , donde los ingresos por alquiler son inferiores a los costos de intereses de los préstamos hipotecarios , pero también puede aplicarse a las acciones de empresas cuyos ingresos por dividendos son inferiores a los costos de intereses de un préstamo con margen . El tratamiento fiscal puede ser o no el mismo para ambos.
El apalancamiento positivo se produce cuando uno pide un préstamo para invertir en un activo que produce ingresos y los rendimientos (ingresos) de ese activo superan el costo del préstamo. A partir de ese momento, el inversor debe pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler hasta que se venda el activo, momento en el que el inversor debe pagar impuestos sobre las ganancias de capital sobre cualquier ganancia.
Cuando los ingresos generados cubren los intereses, se trata simplemente de una inversión apalancada, que crea ingresos pasivos . Una estrategia de apalancamiento negativo genera ganancias en cualquiera de las siguientes circunstancias:
El inversor debe ser capaz de financiar cualquier déficit hasta que se venda el activo o hasta que la inversión se convierta en una inversión con apalancamiento positivo. El diferente tratamiento fiscal de las pérdidas previstas en curso y las posibles ganancias de capital futuras afecta al rendimiento final del inversor. En los países que gravan las ganancias de capital a un tipo inferior al de los ingresos, es posible que un inversor sufra una pérdida total antes de impuestos, pero una pequeña ganancia después de los subsidios de los contribuyentes.
Algunos países, entre ellos Australia y Japón, permiten el uso sin restricciones de las pérdidas por apalancamiento negativo para compensar los ingresos de otras fuentes. Varios otros países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos , entre ellos Estados Unidos de América, Nueva Zelanda, Alemania, Suecia, Canadá y Francia, permiten la compensación de pérdidas con algunas restricciones. En el Reino Unido y los Países Bajos no se permite aplicar deducciones fiscales de las inversiones inmobiliarias con apalancamiento negativo a otros ingresos. [1] Con respecto a las decisiones de inversión y los precios de mercado, otros impuestos, como los derechos de timbre y el impuesto a las ganancias de capital , pueden ser más o menos onerosos en esos países, lo que aumenta o disminuye el atractivo de la propiedad residencial como inversión. [2]
Una propiedad de inversión con apalancamiento negativo generalmente permanecerá con apalancamiento negativo durante varios años, cuando el ingreso por alquiler habrá aumentado con la inflación hasta el punto en que la inversión esté apalancada positivamente (el ingreso por alquiler es mayor que el costo de los intereses).
El tratamiento fiscal del endeudamiento negativo (también denominado "pérdida de alquiler compensada con otros ingresos") varía. Por ejemplo:
El apalancamiento negativo puede ser una estrategia fiscalmente eficaz en Australia , porque el sistema tributario tiene una única escala de impuestos a la renta para los ingresos de todas las fuentes. Esto significa que, a efectos fiscales, las pérdidas netas de ingresos por inversiones se pueden compensar con otros tipos de ingresos, como los ingresos salariales o comerciales, con solo unos pocos límites o restricciones. [3]
El apalancamiento negativo sigue siendo un tema político controvertido en Australia y fue un tema importante durante las elecciones federales australianas de 2016 y las elecciones federales australianas de 2019 , durante las cuales el Partido Laborista Australiano propuso eliminar la deducibilidad fiscal de las pérdidas por apalancamiento negativo contra los ingresos no relacionados con inversiones (con algunas excepciones), y reducir a la mitad el descuento fiscal sobre las ganancias de capital al 25%. [4] El análisis encontró que el apalancamiento negativo en Australia proporciona un mayor beneficio a los australianos más ricos que a los menos ricos. [5]
El entonces Tesorero Federal , Scott Morrison , en defensa del apalancamiento negativo, citó datos fiscales que mostraban que numerosos grupos de ingresos medios (mencionó a maestros, enfermeras y electricistas) se benefician en mayor número del apalancamiento negativo que los gerentes financieros. [3]
Si bien el Reino Unido permite el apalancamiento negativo en su forma básica, no permite la transferencia de un tipo de ingresos (o pérdidas) a otro tipo de ingresos. Esto se debe a su sistema tributario cedular . En este tipo de sistema tributario, el impuesto pagado depende de la fuente de ingresos. Por lo tanto, una persona que recibe ingresos del trabajo y de la tierra pagaría dos tasas impositivas separadas para las dos fuentes de ingresos relevantes.
Entre 1997 y 2007, el Proyecto de Reforma de la Ley Tributaria modificó este sistema simplificando los cronogramas. Al igual que con el sistema anterior, no se permitiría a las personas transferir ingresos (o pérdidas).
Un recurso en línea del gobierno del Reino Unido sobre el alquiler de propiedades en Inglaterra y Gales [6] describe cómo compensar las pérdidas. Indica que las pérdidas pueden compensarse con "ganancias futuras trasladándolas a un año posterior" o con "ganancias de otras propiedades (si las tiene)".
Nueva Zelanda abolió el apalancamiento negativo en marzo de 2021 y se eliminará por completo en abril de 2025. [7]
La Guía de ingresos por alquiler [8] establece que una pérdida solo se puede deducir de otros ingresos si el ingreso por alquiler se ajusta al valor del mercado.
El Partido Laborista de la oposición intentó aumentar el apalancamiento negativo en las elecciones de 2011 , pero después de no lograr ganar el gobierno la cuestión perdió importancia. [9]
Nueva Zelanda ahora tiene reglas de separación de impuestos, que eliminan el endeudamiento negativo en el mercado inmobiliario residencial. Las deducciones por propiedad residencial solo pueden hacerse sobre la renta de la propiedad residencial y no pueden deducirse de ingresos de otras fuentes, por ejemplo, salarios. [10]
Canadá permite la transferencia de flujos de ingresos en algunas situaciones.
Los gastos personales de una empresa siempre pueden deducirse de los ingresos personales de la misma. Si esos gastos superan los ingresos de la empresa (es decir, si la empresa está perdiendo dinero a efectos fiscales), la "pérdida no patrimonial" resultante puede deducirse de otros ingresos personales, siempre que la Agencia de Ingresos de Canadá (CRA) considere que se trata de una empresa genuina (y no de una actividad personal que se utiliza para generar pérdidas fiscales). [11] Esta pérdida también puede trasladarse hasta 3 años atrás, o hasta 20 años adelante, para compensar los ingresos obtenidos en esos años. [12]
Los intereses pagados por un préstamo pueden considerarse un gasto comercial, siempre que el dinero se haya tomado prestado para generar ingresos.
Reclama los siguientes gastos de mantenimiento e intereses que pagaste para obtener ingresos de las inversiones: [...] La mayor parte de los intereses que pagas por el dinero que pides prestado para fines de inversión, pero generalmente solo si lo usas para intentar obtener ingresos por inversiones, incluidos intereses y dividendos. Sin embargo, si las únicas ganancias que tu inversión puede producir son ganancias de capital, no puedes reclamar los intereses que pagaste. [13]
En principio, el impuesto federal de los Estados Unidos no permite la transferencia de flujos de ingresos. [14] En general, los contribuyentes solo pueden deducir los gastos de alquiler de propiedades de sus ingresos por alquiler, ya que el alquiler de propiedades suele considerarse una actividad pasiva. Sin embargo, si se considera que los inquilinos han participado activamente en las actividades, pueden reclamar deducciones por pérdidas de alquiler contra sus otros "ingresos no pasivos". [15] Una definición de "participación activa" se describe en la guía "Reporting Rental Income, Expenses, and Losses" [15]
Participó activamente en una actividad inmobiliaria de alquiler si usted (y su cónyuge) poseían al menos el 10 % de la propiedad de alquiler y tomó decisiones de gestión o hizo arreglos para que otros prestaran servicios (como reparaciones) de manera significativa y de buena fe . Las decisiones de gestión que pueden considerarse participación activa incluyen la aprobación de nuevos inquilinos, la decisión sobre los términos del alquiler, la aprobación de gastos y otras decisiones similares.
Es posible deducir cualquier pérdida de otros ingresos, dependiendo de una serie de factores. [16]
Japón permite a los contribuyentes compensar las pérdidas por alquiler con otros ingresos. [17]
Las personas pueden reclamar pérdidas por pérdida de alquiler con restricciones mínimas, [18] pero si la propiedad era propiedad de una sociedad o fideicomiso existen restricciones. [19]
Existen varias normas adicionales, como la limitación de las reclamaciones por pérdidas debidas a deudas incobrables. Puede encontrar información adicional en el sitio web de impuestos de Japón. [20]
El sistema tributario alemán es complejo, pero dentro de los límites del impuesto federal sobre la renta estándar, Alemania permite la transferencia de ingresos bajo ciertas condiciones. Las pérdidas por alquileres pueden compensarse con los ingresos por alquiler y con los ingresos de otras fuentes de ingresos, incluidos los ingresos por empleo, los ingresos por servicios personales independientes y los ingresos comerciales y empresariales. [21] [22] Para que las pérdidas por alquileres y arrendamientos puedan compensarse con los ingresos o los beneficios de otros tipos de ingresos, debe demostrarse que existe la intención de generar un beneficio a partir de la fuente de ingresos que genera las pérdidas. En el caso de bienes inmuebles que se alquilan para fines residenciales habituales, las autoridades fiscales alemanas generalmente suponen que existe la intención de generar un beneficio, a menos que el inmueble se alquile en condiciones inusualmente bajas (menos de 2/3 de un alquiler comparable). [23]
Alemania reconoce siete fuentes de ingresos: [24]
Los ingresos de cada una de estas fuentes se calculan por separado.
Los ingresos por alquileres se gravan como ingresos y están sujetos a la tasa impositiva progresiva . Los intereses sobre préstamos otorgados para financiar bienes raíces, gastos y costos relacionados con la propiedad (por ejemplo, honorarios de administración, seguros) pueden deducirse de los ingresos por alquileres gravables. [25]
Si los bienes inmuebles se mantienen como activos privados (es decir, no como un activo comercial), la ganancia por la venta de una propiedad después de un período de tenencia de más de 10 años generalmente está libre de impuestos o no constituye un ingreso gravable. [26] Sin embargo, existen excepciones a esta regla, por ejemplo, se supone que la venta de tres "objetos" (propiedades individuales, bienes inmuebles o derechos equivalentes a bienes inmuebles) en un plazo de 5 años constituye una actividad comercial y que el ingreso generado por la venta es, por lo tanto, un ingreso comercial y no posiblemente "otros ingresos" exentos de impuestos. [27]
En principio, el sistema fiscal holandés no permite la transferencia de ingresos. La mayoría de los ciudadanos calculan los impuestos, por separado, en tres grupos de ingresos: [28]
En principio, las empresas y sociedades residentes y no residentes en los Países Bajos que posean propiedades en los Países Bajos pueden deducir los gastos de intereses de préstamos de bancos o empresas afiliadas y los costos relacionados con la propiedad de sus ingresos imponibles. [29]