Un depósito de seguridad es una suma de dinero mantenida en fideicomiso . [1]
En el arrendamiento, los arrendadores de automóviles , propiedades residenciales y bienes raíces comerciales exigen con mayor frecuencia depósitos de seguridad, también conocidos como "depósitos de alquiler", [2] . [1]
La Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó en Commissioner v. Indianapolis Power & Light Co. (1990) que un depósito difiere de un pago por adelantado porque la parte depositante tiene dominio sobre los fondos y conserva el derecho de insistir en el reembolso en efectivo. Por otra parte, la parte que realiza un pago anticipado no tiene derecho a exigir la devolución de los fondos mientras el destinatario cumpla el acuerdo contractual . [3]
Los depósitos de seguridad que muchos propietarios residenciales exigen a sus inquilinos son fuente de muchas disputas y litigios. Muchos estados y municipios han promulgado leyes que regulan específicamente la capacidad del propietario para retener los depósitos de seguridad del inquilino después de que éste se muda. Algunos estados y ciudades exigen que se paguen intereses al inquilino a medida que se devengan sobre el depósito de seguridad. La tasa de interés obtenida sobre los depósitos de seguridad generalmente cambia cada año. Actualmente [ ¿cuándo? ] esta tasa se fija en 0,06% en el estado de Connecticut. [4] La tasa es del 0,01% en Chicago, Illinois, pero esta tasa sólo se paga en edificios con un cierto umbral de ocupación. [5]
Las deducciones que hace el propietario del depósito de seguridad del inquilino deben ser razonables. El propietario puede hacer deducciones por pagos de alquiler faltantes y por daños más allá del desgaste normal, que es la depreciación o el deterioro del valor del objeto por el uso razonable y ordinario por parte del inquilino. Ejemplos de desgaste no deducible incluyen: retoques de pintura, limpiezas menores, pequeños agujeros de tachuelas y mellas y rayones. Ejemplos de daños deducibles incluyen agujeros grandes o excesivos en la pared, manchas de alfombras y puertas y ventanas rotas. [6] [7]
Si un propietario retiene injustamente el depósito de seguridad del inquilino, el inquilino puede tener derecho a daños adicionales más allá del monto del depósito de seguridad. Estos pueden incluir daños legales por violación de un estatuto local sobre prácticas de cobro al consumidor, daños que pueden ser dos o tres veces el monto del depósito (en algunos estados, como California ), daños consecuentes (resultantes), intereses y, en más casos raros daños punitivos. [8] [9]
En Estados Unidos , Washington, DC , Alaska , Illinois y Wisconsin tienen una legislación notablemente más favorable a los inquilinos que estados como Indiana o Michigan , por ejemplo. Las ciudades de Madison , Wisconsin y Chicago , Illinois, tienen una protección sustancialmente mayor de los derechos de depósito de seguridad de los inquilinos que las áreas circundantes. [10]
Los estudios han demostrado que los propietarios a menudo retienen indebidamente los depósitos de seguridad después de que los inquilinos se mudan y, a menudo, se salen con la suya porque es demasiado complicado luchar contra ellos. [11]
El reciente [ ¿cuándo? ] Los cambios en las leyes de condominios y cooperativas de Nueva York han creado límites para las regulaciones detrás de los depósitos de seguridad. Las juntas cooperativas ya no pueden cobrar más de un mes de mantenimiento prepago y otro mes de mantenimiento como depósito de seguridad que restringe el monto adeudado antes de mudarse. [12] [13]
En los estados que son más favorables a los inquilinos, como Connecticut, la cantidad que un propietario puede cobrar por un depósito de seguridad en cualquier propiedad se limita al equivalente de dos meses de alquiler. Este límite se reduce a un mes de alquiler para inquilinos de 62 años o más. [4]
En Inglaterra y Gales , un depósito de seguridad o de alquiler puede documentarse en una escritura de depósito de alquiler , que es un acuerdo independiente complementario de un contrato de arrendamiento. [14]
En las ciudades metropolitanas de la India [15] como Chennai , Bangalore , Mumbai u otras, se debe entregar un depósito de seguridad por adelantado al propietario antes de alquilar un apartamento. El monto de este depósito de seguridad puede oscilar entre 3 y 11 meses, según la norma de la ciudad. Dado que los alquileres se disparan en las ciudades metropolitanas, esta cantidad se vuelve exorbitante. [dieciséis]