CrossHarbor Capital Partners es una firma de inversión estadounidense, especializada en capital privado , con sede en Boston . CrossHarbor Capital Partners desarrolla y gestiona productos de inversión de capital privado en tres áreas comerciales principales: activos reales , valores en dificultades y capital mezzanine . CrossHarbor tiene activos bajo gestión de $5.5 mil millones diversificados en media docena de fondos distintos. [2] Su base de clientes incluye fondos de dotación universitarios, fondos de pensiones estatales y de grandes organizaciones e individuos de alto patrimonio neto que buscan oportunidades de alto potencial con comisiones más bajas para compensar inversiones de mercado más tradicionales. [3]
Antes de crear CrossHarbor, los dos fundadores de la firma, Sam Byrne y Bill Kremer, trabajaron en FleetBoston Financial Group a fines de la década de 1980 y principios de la de 1990. En 1991, Fleet adquirió el Bank of New England , que se encontraba bajo administración judicial de la FDIC. Byrne y Kremer gestionaron la liquidación de la cartera de préstamos inmobiliarios morosos de 500 millones de dólares del Bank of New England. En 1992, Byrne y Kremer fundaron Boston Capital Institutional Advisors y entre 1992 y 2004 invirtieron más de 5.500 millones de dólares en bienes raíces comerciales en más de 1.800 propiedades en 48 estados. [4] En 2004, la firma cambió su nombre a CrossHarbor Capital Partners para reflejar su cartera de inversiones regional más amplia y evitar confusiones con firmas de servicios financieros de Boston con nombres similares. [5] En los últimos años, el equipo de gestión de CrossHarbor ha recaudado y gestionado una variedad de programas de deuda y capital inmobiliarios en forma de fondos discrecionales y empresas conjuntas, y ha comprometido 1.800 millones de dólares adicionales de capital social en más de 140 transacciones. En 2006, la empresa recaudó 540 millones de dólares de CrossHarbor Institutional Partners, LP (CIP-I) en un fondo inmobiliario cerrado.
CrossHarbor se especializa en inversiones alternativas y activos en dificultades que los inversores tradicionales suelen evitar. Los informes de los analistas revelan que la empresa mantiene un enfoque en situaciones de transición, dificultades y complejas en el mercado medio. CrossHarbor ha aprovechado las oportunidades a través de gestores con capacidades de gestión de activos y reestructuraciones, para obtener rendimientos ajustados al riesgo en toda la estructura de capital proporcionando deuda o capital a activos inmobiliarios que están en transición o que experimentan dificultades a nivel de activos o propiedad. CrossHarbor ha encontrado activos inmobiliarios con precios ineficientes, ofreciendo protección a la baja a través de una base de bajo coste o una posición senior en la estructura de capital y potencial alcista a través de iniciativas de gestión de activos o pagos de cupones de alto rendimiento. [6] En los últimos años, CrossHarbor ha informado de un 15% a 20% de TIR y un múltiplo mínimo de 1,5x sobre 2.000 millones de dólares en capital recaudado con unos 8.000 millones de dólares en inversiones asignadas. [7]
Entre 1993 y 2011, el historial de inversiones de CrossHarbor Capital incluyó casi 150 transacciones relacionadas con bienes raíces en dificultades, activos arrendados, deuda y capital oportunistas, hipotecas, viviendas asequibles y financiamiento mezzanine. El historial de la cartera de CrossHarbor incluye: [6]
Después de un agresivo período de adquisiciones de varios años, la firma ofreció la venta única más grande de una cartera regional de Massachusetts de bienes raíces comerciales en la historia de Nueva Inglaterra, agrupando 55 propiedades comerciales, por $650 millones en 2002. [9] Otros acuerdos regionales de alto perfil incluyeron la venta en 2001 de 99 High Street en Boston por $215 millones, logrando un retorno del 27 por ciento sobre el precio de compra en 2000. [10] Otros acuerdos incluyeron la venta en 2004 de One Brattle Square en Cambridge, MA a Wells Real Estate Investment Trust por $68.6 millones [11] y la adquisición del antiguo Digital Equipment Campus de 42 acres. [12] CrossHarbor ha adquirido o realizado inversiones sustanciales en más de 150 desarrollos comerciales y residenciales en los Estados Unidos y en 2011 expandió su enfoque a los mercados europeos apoyando a bancos, aseguradoras e inversores en riesgo debido a las tenencias en los mercados inmobiliarios de EE. UU. [13]
En 2005, CrossHarbor negoció la venta de una cartera de bienes raíces comerciales de unas 47 propiedades de Massachusetts a una división de inversiones inmobiliarias del Deutsche Bank por entre 510 y 515 millones de dólares. El acuerdo incluía varias propiedades de oficinas en el centro de Boston y en los suburbios. Las propiedades habían sido adquiridas por CrossHarbor en 1998. [14]
Entre 2007 y 2009, CrossHarbor se convirtió en el mayor propietario y desarrollador de propiedades dentro del Yellowstone Club con sede en Big Sky, MT . [15] En 2009, CrossHarbor fue noticia como el postor exitoso del Yellowstone Club en quiebra para proteger las extensas inversiones inmobiliarias existentes de la empresa en el Club. El Yellowstone Club, famoso por su lista de miembros multimillonarios, salió de la protección por bancarrota en 2009 y ha permanecido bajo la administración de CrossHarbor con el socio minoritario Discovery Land Company a pesar de una serie de demandas vinculadas a los antiguos propietarios del Club, Edra y Tim Blixseth . Después de salir de la protección por bancarrota bajo la propiedad de CrossHarbor, el Yellowstone Club informó más de $ 100 millones en ventas de nuevas propiedades y desarrollos. [16]
En mayo de 2011, CrossHarbor financió la adquisición de la subdivisión y el complejo de golf Black Bull Run al oeste de Bozeman, MT , luego de una declaración de quiebra del Capítulo 7 en 2010. Black Bull es una comunidad de campo de golf privada, exclusiva para miembros, en 484 acres de lo que solía ser el Leachman Angus Ranch. La propiedad incluye un campo de golf de 18 hoyos diseñado por el ex miembro del PGA Tour Tom Weiskopf y centros de natación y tenis. [17]
En 2011, CrossHarbor proporcionó un importante capital financiero a Huffines Communities para el desarrollo comunitario multiusos Viridian en Arlington, Texas. El desarrollo incluye los lagos de Arlington, los lagos en Bird's Fort y una posible nueva sede para los Dallas Cowboys. Los planes de desarrollo incluyen 2.000 millones de dólares para proyectos residenciales, comerciales, de infraestructura, cinco lagos y 12 millas de senderos recreativos. Con más de 5.000 unidades residenciales y 600.000 pies cuadrados de espacio comercial y minorista planificados, Viridian se ha caracterizado como uno de los mayores riesgos de inversión en nuevos desarrollos propuestos después de las caídas del mercado inmobiliario estadounidense de 2009-2010. [18]
En julio de 2013, CrossHarbor, en asociación con el propietario de la zona de esquí Big Sky, Boyne Resorts, fue el postor ganador de la compra de la comunidad residencial privada Spanish Peaks de 5700 acres adyacente al Yellowstone Club. Un juez de quiebras aprobó su oferta de 26,1 millones de dólares por el complejo turístico que se había acogido al Capítulo 7 de la Ley de Quiebras en 2011. [19] Tras la adquisición de Spanish Peaks, CrossHarbor y Boyne anunciaron en agosto de 2013 su intención de comprar la también vecina y problemática zona de esquí Moonlight Basin por una cantidad no revelada. [20] Las propiedades recientemente combinadas Big Sky Resort, Yellowstone Club y Moonlight Basin crearon la zona de esquí más grande de los Estados Unidos con más de 5700 acres de terreno esquiable [21] y casi 28 000 acres de desarrollo turístico en la región Big Sky de Montana. [22]
