La Home Owners' Loan Corporation ( Holc ) era una corporación patrocinada por el gobierno creada como parte del New Deal . La corporación fue establecida en 1933 por la Ley de Corporaciones de Préstamos para Propietarios de Viviendas bajo el liderazgo del presidente Franklin D. Roosevelt . [2] Su propósito era refinanciar hipotecas de viviendas actualmente en mora para evitar ejecuciones hipotecarias , así como ampliar las oportunidades de compra de viviendas.
La HOLC creó un sistema de evaluación de viviendas con mapas codificados por colores que categorizaban el riesgo de otorgar préstamos a hogares en diferentes vecindarios. Si bien los mapas se basaron en diversas medidas económicas y de vivienda, también utilizaron información demográfica (como la composición racial, étnica e inmigrante de los vecindarios) para categorizar la solvencia. [3] Desde el trabajo de Kenneth T. Jackson en la década de 1980, varios estudios han encontrado que HOLC fue un promotor clave de la línea roja y un impulsor de la segregación residencial racial y la desigualdad de riqueza racial en los Estados Unidos. [4] [5] [3]
HOLC se estableció como una agencia de emergencia bajo la supervisión de la Junta Federal de Bancos de Préstamos para Vivienda (FHLBB) por la Ley de Préstamos para Propietarios de Vivienda de 1933, 13 de junio de 1933. [6] Fue transferida con FHLBB y sus componentes a la Agencia Federal de Préstamos mediante Reorganización Plan No. I de 1939 , vigente desde el 1 de julio de 1939. Fue asignado con otros componentes del abolido FHLBB a la Administración Federal del Banco de Préstamos para la Vivienda (FHLBA), Agencia Nacional de Vivienda , mediante EO 9070, 24 de febrero de 1942. Su junta directiva fue abolido por el Plan de Reorganización No. 3 de 1947, a partir del 27 de julio de 1947, y HOLC fue asignado, para fines de liquidación, a la Junta del Banco de Préstamos Hipotecarios dentro de la Agencia de Financiamiento de Vivienda y Vivienda . Fue terminado por orden del Secretario de la Junta del Home Loan Bank, con efecto el 3 de febrero de 1954, de conformidad con una ley del 30 de junio de 1953 (67 Stat. 121).
La HOLC emitió bonos y luego los utilizó para comprar préstamos hipotecarios a los prestamistas. Los préstamos adquiridos estaban destinados a propietarios de viviendas que tenían problemas para realizar los pagos de sus préstamos hipotecarios "sin tener culpa alguna". La HOLC refinanció los préstamos de los prestatarios. Muchos de los prestamistas ganaron con la venta de los préstamos porque HOLC los compró ofreciendo un valor de bonos igual al monto del principal adeudado por el prestatario, más los intereses impagos sobre el préstamo, más los impuestos que el prestamista pagó sobre la propiedad. Este valor del préstamo fue el monto del préstamo que fue refinanciado para el prestatario. El prestatario ganó porque se le ofreció un préstamo con un plazo más largo y una tasa de interés más baja. Era raro reducir el monto del capital adeudado.
Entre 1933 y 1935, la HOLC concedió algo más de un millón de préstamos. En ese momento dejó de otorgar nuevos préstamos y luego se centró en los reembolsos de los mismos. El prestatario típico cuyo préstamo fue refinanciado por HOLC tenía más de 2 años de retraso en los pagos del préstamo y más de 2 años de retraso en el pago de impuestos sobre la propiedad. La HOLC acabó ejecutando el 20 por ciento de los préstamos que refinanció. Solía esperar hasta que el prestatario no hubiera cumplido con los pagos del préstamo durante más de un año antes de ejecutar el préstamo. Cuando HOLC ejecutó la hipoteca, normalmente renovó la casa. En muchos casos alquiló la vivienda hasta que pudiera revenderla. La HOLC intentó evitar vender demasiadas viviendas rápidamente para evitar efectos negativos en los precios de la vivienda. Al final, más de 800.000 personas pagaron sus préstamos HOLC y muchas de ellas lo hicieron a tiempo. [7] [8] HOLC cesó oficialmente sus operaciones en 1951, cuando sus últimos activos fueron vendidos a prestamistas privados. HOLC solo se aplicaba a viviendas no agrícolas, con un valor inferior a 20.000 dólares. HOLC también ayudó a los prestamistas hipotecarios refinanciando préstamos problemáticos y aumentando la liquidez de las instituciones. Cuando se vendieron sus últimos activos en 1951, HOLC obtuvo una pequeña ganancia. [9] [10]
A menudo se cita a HOLC como el creador de la línea roja de hipotecas . [11] [12] Los mapas HOLC [13] generados durante la década de 1930 para evaluar la solvencia crediticia estaban codificados por colores según el riesgo de garantía hipotecaria, y era desproporcionadamente probable que las áreas mayoritarias afroamericanas estuvieran marcadas en rojo, lo que indicaba su designación como "peligrosas". [14] Estos mapas se hicieron como parte del proyecto City Survey de HOLC que se desarrolló desde finales de 1935 hasta 1940. [15] Quizás irónicamente, HOLC había otorgado préstamos de refinanciamiento a propietarios de viviendas afroamericanos en su fase inicial de "rescate" antes de comenzar a hacer sus líneas rojas. mapas. [16] Las actitudes y el lenguaje racistas que se encuentran en las hojas de tasación de HOLC y en los mapas de seguridad residencial creados por HOLC brindaron apoyo federal a las prácticas inmobiliarias que ayudaron a segregar las viviendas estadounidenses a lo largo del siglo XX. [17]
Los efectos de la línea roja, como se observa en los mapas HOLC, perduran hasta el momento. Un estudio publicado en 2018 encontró que el 74 por ciento de los vecindarios que HOLC calificó como de alto riesgo o "peligrosos" son hoy vecindarios de ingresos bajos a moderados, mientras que el 64 por ciento de los vecindarios calificados como "peligrosos" son vecindarios minoritarios en la actualidad. [18] "Es como si algunos de estos lugares hubieran quedado atrapados en el pasado, encerrando a los vecindarios en una pobreza concentrada", dijo Jason Richardson, director de investigación del NCRC, un grupo de defensa del consumidor. [19]
Un estudio de 2020 en American Socioological Review encontró que HOLC condujo a aumentos sustanciales y persistentes en la segregación residencial racial. [4] Un estudio de 2021 en el American Economic Journal encontró que las áreas clasificadas como de alto riesgo en los mapas HOLC se segregaron cada vez más por raza durante los siguientes 30 a 35 años y sufrieron caídas a largo plazo en la propiedad de viviendas, el valor de las viviendas y el crédito. puntuaciones. [20] La evaluación de HOLC de los vecindarios en la década de 1930 se correlaciona con "medidas de salud, empleo, educación e ingresos" en estos mismos vecindarios décadas después. [21]
Desde el redescubrimiento de los documentos de HOLC en la década de 1980, ha habido un debate considerable sobre el papel exacto de HOLC y sus mapas en la línea roja: incluso cuando las evaluaciones de vecindarios se alinean en gran medida con la raza y las disparidades actuales, no está claro exactamente cuánto efecto tiene. La propia HOLC lo había hecho. [22] Según un artículo del historiador económico Price V. Fishback y tres coautores, publicado en 2021, [23] la culpa atribuida a HOLC está fuera de lugar. Lejos de conceder "irónicamente" unos pocos préstamos a afroamericanos en una "fase inicial" y luego convertirse en un importante promotor de la línea roja, HOLC en realidad refinanció préstamos hipotecarios para afroamericanos en casi proporción a la proporción de propietarios de viviendas afroamericanos. [ la neutralidad está en disputa ] El patrón de préstamos básicamente no tenía ninguna relación con los mapas "redlining" porque el programa para crear los mapas ni siquiera comenzó hasta que el 90% de los acuerdos de refinanciación de HOLC ya se habían concluido. [ la neutralidad está en disputa ]
Sin embargo, HOLC compartió sus mapas con el otro importante programa de vivienda del New Deal, la Administración Federal de Vivienda . Pero la FHA ya tenía su propio programa discriminatorio para calificar sistemáticamente vecindarios urbanos y la HOLC utilizó las pautas discriminatorias de la FHA para sus mapas. [24]
En cuanto a los prestamistas privados, aunque se ha repetido ampliamente la afirmación de Kenneth T. Jackson de que confiaron en los mapas de HOLC para implementar sus propias prácticas discriminatorias, la evidencia de que los prestamistas privados incluso tuvieran acceso a los mapas es débil. [ cita necesaria ] Por el contrario, está bien documentado que los prestamistas privados entendieron qué vecindarios favorecía y desfavorecía la FHA; Los promotores suburbanos totalmente nuevos a menudo anunciaban explícitamente la asegurabilidad de sus propiedades por parte de la FHA en anuncios para posibles compradores. Redlining era una práctica establecida en la industria de bienes raíces antes de que el gobierno federal desempeñara un papel significativo en ella; en la medida en que cualquier agencia federal tiene la culpa de perpetuar esta práctica, es la Administración Federal de Vivienda y no la Corporación de Préstamos para Propietarios de Viviendas. [25] [23]
{{cite journal}}: Citar diario requiere |journal=( ayuda )Las restricciones recomendadas deben incluir disposiciones para lo siguiente: Prohibición de la ocupación de propiedades excepto para la carrera a la que están destinadas [...] Las escuelas deben ser apropiadas a las necesidades de la nueva comunidad y no deben ser atendidas en gran número por grupos raciales inarmónicos