La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ( NAR ) es una asociación comercial estadounidense [4] para quienes trabajan en la industria inmobiliaria . En diciembre de 2023, [actualizar]tenía más de 1,5 millones de miembros, [5] lo que la convierte en la asociación comercial más grande de los Estados Unidos [6], incluidos los institutos, sociedades y consejos de la NAR, involucrados en todos los aspectos de las industrias de bienes raíces residenciales y comerciales . La organización posee una marca comercial estadounidense sobre el término "Realtor". [7] La NAR también funciona como una organización autorreguladora para el corretaje inmobiliario. La organización tiene su sede en Chicago .
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La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se fundó el 12 de mayo de 1908 como Asociación Nacional de Intercambios de Bienes Raíces en Chicago, Illinois. [8] [9] En 1916, cambió su nombre a Asociación Nacional de Juntas de Bienes Raíces ( NAREB ). [8] [9] El nombre actual fue adoptado en 1972. [8] [9]
Los miembros de NAR son corredores de bienes raíces residenciales y comerciales , vendedores de bienes raíces, administradores de propiedades inmuebles, tasadores, asesores y otras personas involucradas en todos los aspectos de la industria de bienes raíces (bienes inmuebles), donde se requiere una licencia estatal para ejercer. Los miembros pertenecen a una o más de unas 1.600 juntas o asociaciones de agentes inmobiliarios locales. Están comprometidos con un código de ética y estándares de práctica, cuya versión se adoptó por primera vez en 1913. [10]
La NAR gobierna los cientos de Servicios de Listado Múltiple (MLS) locales, que son los intercambios de información utilizados en todo el país por los corredores de bienes raíces. (Sin embargo, muchas MLS son independientes de NAR, aunque la membresía generalmente se limita a corredores autorizados y sus agentes; MLSPIN [11] es un ejemplo de una de las MLS independientes más grandes de América del Norte ).
Mediante un acuerdo complicado, la NAR establece las políticas para la mayoría de los Servicios de listados múltiples y, a fines de la década de 1990, con el crecimiento de Internet, la NAR desarrolló regulaciones que permitían los Intercambios de datos de Internet (IDX), mediante los cuales los corredores permitirían que una parte de sus datos verse en Internet a través de sitios web de corredores o agentes y sitios web de oficinas virtuales (VOW), que requerían que los compradores potenciales se registraran para obtener información.
Estas políticas permitieron a los participantes, ya fueran corredores unipersonales o grandes empresas regionales, limitar el acceso a algunos o todos los datos de MLS por parte de corredores individuales (ya fueran corredores que operaban únicamente en Internet o competidores locales). En 2005, esto llevó al Departamento de Justicia a presentar una demanda antimonopolio contra la NAR alegando que sus reglas de la MLS con respecto a este tipo de limitaciones en la exhibición de datos eran producto de una conspiración para restringir el comercio al excluir a los corredores que usaban Internet para operar de manera diferente a intermediarios tradicionales . (Para obtener una descripción de la acción del Departamento de Justicia, consulte las presentaciones de casos antimonopolio de EE. UU. contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios . [12] ) Mientras tanto, diversas tendencias inmobiliarias , como el mayor acceso de los consumidores e Internet , están consolidando las organizaciones locales existentes de la MLS en organizaciones más grandes y más sistemas MLS estatales o regionales, como los sistemas de información regionales metropolitanos de California y Virginia/Maryland/Washington, DC .
En respuesta al caso, la NAR había propuesto establecer un sistema único de visualización de listados en Internet que no permitiría a los participantes excluir a corredores individuales (ya sean de tipo físico o exclusivamente basados en Internet), pero requeriría una opción general de exclusión voluntaria de la visualización. en los sitios de todos los demás corredores . [ cita necesaria ] Este sistema se convirtió en el sistema IDX. Aunque IDX permite al público ver los listados de MLS, todavía requiere que la información de corretaje del listado se coloque en el listado en cada lugar donde aparece (los corredores legalmente "poseen" los listados de su corretaje), para evitar la tergiversación de la información del listado y para hacer responsable de la información al corredor según lo dicta la ley.
La demanda antimonopolio se resolvió en mayo de 2008. [13] El acuerdo de conciliación exigía que todos los sistemas de Multiple Listing Service permitieran el acceso a competidores basados en Internet. [13] [14] Requirió que la NAR tratara a los corredores en línea de la misma manera que a los corredores tradicionales y prohibió a la NAR excluir a los corredores en línea de su membresía porque no tienen un modelo de negocio tradicional. [15] La NAR no admitió haber cometido ningún delito y no pagó multas ni daños y perjuicios como parte del acuerdo. [15] Un juez federal aprobó formalmente el acuerdo en noviembre de 2008. [16] [17] El abogado general de NAR creía que el acuerdo no afectaría las comisiones pagadas por el público en general, pero un profesor de negocios de la Universidad Western Michigan predijo que el aumento de la competencia provocaría una disminución del 25 al 50 por ciento en las comisiones. [15]
Otra práctica anticompetitiva importante está respaldada (indirectamente) por varias leyes estatales que prohíben "compartir" comisiones con personas sin licencia. En interpretaciones amplias, se considera que esto impide que un agente de compradores proporcione crédito a sus compradores con las comisiones recibidas. Actualmente, hay 10 estados donde los agentes y corredores de bienes raíces tienen prohibido ofrecer a compradores o vendedores de viviendas reembolsos en efectivo o obsequios de cualquier tipo con un valor en efectivo de más de $25. Varios agentes inmobiliarios de esos estados han impugnado con éxito esta interpretación en estados que ahora permiten la práctica (en particular, Patrick Lea, un agente inmobiliario en Ohio, y numerosos agentes en Kentucky). El caso de Kentucky finalmente se juzgó con el Departamento de Justicia de los Estados Unidos como demandante y la Comisión de Bienes Raíces de Kentucky como demandada. [18]
En 2019, la junta directiva de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios aprobó la Política de Cooperación Clara. Una política que requiere que los corredores envíen un listado al Servicio de listados múltiples dentro de un día hábil después de comercializar una propiedad al público. [19]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es considerada uno de los intereses especiales más poderosos de los Estados Unidos. [20] [21] [22] En 2023, la organización gastó 52 millones de dólares en cabildeo, ocupando el segundo lugar en la lista de OpenSecrets de quienes más gastan. [23] Ha gastado un total de 850 millones de dólares en lobby desde 1998. [24]
El Comité de Educación Política en Bienes Raíces (REPEC), un comité de acción política , se formó en 1969 con el propósito de elegir candidatos favorables a los agentes inmobiliarios. [25] Pasó a llamarse Comité de Acción Política de Agentes Inmobiliarios (RPAC) en 1974 tras los cambios en la ley electoral federal. [26] RPAC ahora afirma ser la asociación comercial PAC más grande del país y otorga alrededor de $ 4 millones por año a candidatos que apoyan intereses inmobiliarios. [27] [28]
Entre 1924 y 1950, el Código de Ética de los Agentes Inmobiliarios incluyó referencias explícitas a la segregación racial. [29] [30] A los agentes inmobiliarios se les prohibió ayudar a los compradores de viviendas negros a mudarse a vecindarios blancos y se enfrentaron a sanciones que pondrían fin a sus carreras por no cumplir. [31] [32] La cláusula que fomenta la segregación no se eliminó por completo del Código de Ética para Agentes Inmobiliarios hasta 1974. [33] [34]
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se opuso a la Ley de Vivienda Justa en 1968, que prohibía la discriminación racial en la venta de viviendas. [35] [34]
Algunos expertos [36] creen que los corredores y agentes inmobiliarios tienen al menos una responsabilidad parcial por la crisis de las hipotecas de alto riesgo , al inflar intencionadamente los valores de mercado percibidos de las viviendas y, posteriormente, alentar a los compradores a contratar hipotecas más grandes de lo necesario. La teoría es que la colusión con los prestamistas hipotecarios permitió a los agentes inmobiliarios ganar grandes volúmenes de comisiones sobre el dinero prestado por valores inflados de las casas sin riesgo para los agentes inmobiliarios. Muchas víctimas [ ¿quién? ] sienten que los compradores de viviendas fueron engañados para que solicitaran préstamos más grandes para comprar casas más caras, y los precios de venta más altos pagaron a los agentes inmobiliarios comisiones más altas. Esta práctica [ se necesita aclaración ] no es considerada "poco ética" por la NAR, que afirma ser una organización autorreguladora ; sin embargo, las implicaciones obvias [ se necesita aclaración ] muestran un daño extenso y sustancial causado al público. Muchas víctimas están alentando a la Comisión de Bolsa y Valores a comenzar a regular agresivamente [37] a los agentes y a reembolsar los pagos excesivos a los compradores de viviendas.
En 2005, el Departamento de Justicia de los Estados Unidos presentó una denuncia formal contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios por violar la Sección 4 de la Ley Sherman Antimonopolio . [38] [39] La demanda buscaba prohibir a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios "mantener o hacer cumplir una política que restrinja la competencia de los corredores que utilizan Internet para servir de manera más eficiente y rentable a los vendedores y compradores de viviendas, y adoptar otras medidas anticompetitivas relacionadas". reglas [ 38]
El Departamento de Justicia cuestionó las normas MLS de la NAR que inhibían la competencia de los corredores basados en Internet. [38] [17] El 18 de noviembre de 2008, la Corte dictó Sentencia Definitiva aprobando un acuerdo contra NAR. [17] Según la Sentencia Final, la NAR aceptó las políticas impugnadas por los Estados Unidos y las reemplazó con reglas que no discriminan a los corredores que utilizan Internet para brindar servicios de corretaje a bajo precio a los consumidores. [38] [17] [40]
En 2012, American Home Realty Network, Inc., el operador de NeighborCity , presentó contrademandas antimonopolio en respuesta a un par de demandas por derechos de autor , alegando que las "demandas por derechos de autor presentadas en su contra por dos servicios de listados múltiples con respaldo financiero de la Asociación Nacional de Los agentes inmobiliarios son parte de un esfuerzo concertado de la NAR para sacar a la empresa del negocio y eliminarla como proveedor de servicios a corredores de bienes raíces". [41] Las contrademandas también alegan que los derechos de autor alegados nunca fueron registrados adecuadamente. [41] [42] En el caso de Minnesota, que enumera reclamaciones contra la NAR pero no nombra directamente a la NAR como contrademandado, la AHRN presentó una segunda reconvención enmendada añadiendo a Edina Realty y Home Services of America como contrademandados en el caso. reclamaciones antimonopolio y competencia desleal. [43] Edina Realty es una subsidiaria de HomeServices of America, Inc. , una empresa de Berkshire Hathaway , que posee firmas de corretaje de bienes raíces en estados de todo el país, incluidos Minnesota , Maryland , Carolina del Norte , Georgia , Washington , Oregón , Arizona , Rhode. Island , Connecticut , Iowa , Nebraska , Ohio , Illinois , Kansas , Carolina del Sur , Misuri , Pensilvania , Indiana , Kentucky , Alabama y California . [41] [43] [44] [45] [46] A principios de 2012, el servicio de listado múltiple del Atlántico medio Metropolitan Regional Information Systems, Inc. (MRIS) y el Servicio de listado múltiple regional de Minnesota con sede en St. Paul , MN Inc. (NorthstarMLS) presentó reclamaciones de derechos de autor contra NeighborCity. [41] [42] La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo que proporcionaría apoyo financiero para los gastos legales de NorthstarMLS y MRIS. [45] [47]
En marzo de 2019 se presentó otra demanda desafiando las políticas de compensación de NAR que requieren que todos los corredores miembros exijan tarifas de comisión generales y no negociables del lado del comprador al incluir una casa en un Servicio de listado múltiple (MLS). [48] [49]
El 31 de octubre de 2023, un jurado civil federal concluyó que la NAR había conspirado para inflar las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios de los compradores de viviendas y determinó que la NAR y sus coacusados debían daños y perjuicios por casi 1.800 millones de dólares . [50] [51] La demanda, Burnett et al v. National Association of Realtors et al , se escuchó en el Tribunal de Distrito de los EE. UU. para el Distrito Occidental de Missouri en Kansas City e involucró acusaciones de violaciones de las leyes antimonopolio federales y estatales por parte de la NAR, HomeServices of America , Keller Williams Realty , Anywhere Real Estate (matriz de Coldwell Banker , Century 21 Real Estate y Sotheby's International Realty ) y Re/Max . [50] [51] [52] Anywhere y Re/Max habían resuelto previamente su responsabilidad y acordaron pagar daños menores, dejando a NAR, HomeServices y Keller Williams para defender la demanda en el juicio. [50] [51] Tras el anuncio del veredicto y antes de que se dictara sentencia final, NAR y HomeServices declararon su intención de apelar, y Keller Williams estaba considerando hacerlo. [50] [51] [53] En marzo de 2024, NAR acordó llegar a un acuerdo por una reducción de los daños y perjuicios a 418 millones de dólares , eliminando sus normas sobre comisiones y renunciando a su derecho de apelación. [54] Se espera que el acuerdo reduzca las comisiones de bienes raíces, obligue a algunos agentes a abandonar la industria y conduzca a una disminución en el número de miembros de la NAR. [55]
Los agentes inmobiliarios, como miembros de NAR, también tienen la opción de estudiar para obtener certificaciones adicionales en una variedad de especialidades, varias de las cuales están respaldadas por NAR con ofertas de certificación y cursos de actualización disponibles en todo el país. [56]
La NAR lanzó HouseLogic.com en febrero de 2010 en un intento de llegar directamente a los consumidores por primera vez. [57]
un jurado federal falló el martes que la poderosa Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y varias grandes casas de bolsa habían conspirado para inflar artificialmente las comisiones pagadas a los agentes inmobiliarios, una decisión que podría alterar radicalmente el proceso de compra de viviendas en Estados Unidos.
representantes de la NAR y HomeServices of America dijeron que planeaban apelar el veredicto, mientras que un portavoz de Keller Williams dijo que la compañía consideraría apelar.
