La Asociación Nacional Hipotecaria del Gobierno ( GNMA ), o Ginnie Mae , es una corporación propiedad del gobierno federal de los Estados Unidos dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). [1] Fue fundada en 1968 y trabaja para expandir la vivienda asequible al garantizar préstamos para vivienda ( hipotecas ), reduciendo así los costos de financiamiento , como las tasas de interés para esos préstamos. Lo hace al garantizar a los inversores el pago puntual de los títulos respaldados por hipotecas (MBS) incluso si los propietarios incumplen las hipotecas subyacentes y las casas son ejecutadas .
Ginnie Mae garantiza únicamente valores respaldados por préstamos para viviendas unifamiliares y multifamiliares asegurados por agencias gubernamentales, entre las que se incluyen la Autoridad Federal de Vivienda , el Departamento de Asuntos de Veteranos , la Oficina de Vivienda Pública e Indígena del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y el Departamento de Desarrollo Rural de Agricultura. Ginnie Mae no origina ni compra préstamos hipotecarios ni compra, vende ni emite valores. El riesgo crediticio de la garantía hipotecaria subyacente a sus valores respaldados por hipotecas reside principalmente en otras agencias gubernamentales aseguradoras.
Ginnie Mae es similar a Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) y Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) con la diferencia de que Ginnie Mae es una corporación de propiedad totalmente gubernamental, mientras que Fannie Mae y Freddie Mac son " empresas patrocinadas por el gobierno " (GSE), que son corporaciones autorizadas por el gobierno federal de propiedad privada de los accionistas. Hoy en día, los valores de Ginnie Mae son los únicos valores respaldados por hipotecas que están respaldados por la garantía de " plena fe y crédito " del Gobierno Federal de los Estados Unidos, aunque algunos han argumentado que los valores de Fannie Mae y Freddie Mac son beneficiarios de facto o "efectivos" de esta garantía después de que el Gobierno Federal los rescatara de la insolvencia y los pusiera bajo tutela gubernamental en septiembre de 2008 durante la Gran Recesión . [2]
En 1934, en plena Gran Depresión , el Congreso de los Estados Unidos respondió a la crisis aprobando la Ley Nacional de Vivienda de 1934 , que estableció la Administración Federal de Vivienda (FHA). Uno de los principales objetivos de la FHA era aumentar el flujo de capital a los mercados inmobiliarios asegurando a los prestamistas privados contra el riesgo de impago de las hipotecas. La FHA también se encargó de crear y regular una asociación hipotecaria nacional que compraría y vendería hipotecas aseguradas por la FHA. En 1938, el Congreso modificó la ley para crear la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, más conocida como " Fannie Mae ", para ayudar a los prestamistas hipotecarios a obtener un mayor acceso al capital para préstamos hipotecarios.
Las disposiciones de la ley fueron cambiando gradualmente a lo largo de los años. Sin embargo, no fue hasta 1968, en respuesta a la necesidad percibida de ampliar aún más la base de capital disponible para hipotecas, que el sistema de financiación de la vivienda comenzó a parecerse a su forma actual. Como parte de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968 , el Congreso dividió Fannie Mae en dos entidades:
En 1970, Ginnie Mae se convirtió en la primera organización en crear y garantizar productos MBS y desde entonces ha seguido proporcionando fondos hipotecarios para compradores de viviendas. [4]
En la actualidad, los títulos de Ginnie Mae son los únicos títulos respaldados por hipotecas que están respaldados por la garantía de " plena fe y crédito " del gobierno de los Estados Unidos, aunque algunos han argumentado que los títulos de Fannie Mae y Freddie Mac son beneficiarios de facto o "efectivos" de esta garantía después de que el gobierno de los Estados Unidos los rescatara de la insolvencia en 2008. [2]
Ginnie Mae garantiza el pago puntual de los pagos de capital e intereses de los instrumentos de valores respaldados por hipotecas residenciales (MBS) a inversores institucionales de todo el mundo. Estos valores, o "grupos" de préstamos hipotecarios, se utilizan como garantía para la emisión de valores en Wall Street . Los instrumentos MBS se conocen comúnmente como certificados "de transferencia" porque el capital y los intereses de los préstamos subyacentes se "transfieren" a los inversores; debido al respaldo financiero de Ginnie Mae, estos instrumentos MBS son particularmente atractivos para los inversores y, al igual que otros instrumentos MBS de la Agencia , son elegibles para ser comercializados en el mercado "por anunciar" o "TBA". [5]
Ginnie Mae garantiza únicamente valores respaldados por préstamos unifamiliares y multifamiliares asegurados por agencias gubernamentales, incluidas la FHA, el Departamento de Asuntos de Veteranos , la Oficina de Vivienda Pública e Indígena del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y el Departamento de Desarrollo Rural de Agricultura. Uno de los tipos de hipotecas más nuevos que aseguran es el fondo RG, un nuevo tipo de fondo que Ginnie Mae está implementando para titularizar los préstamos refinanciados afectados por las restricciones especiales a los préstamos refinanciados relacionados con la pandemia de COVID-19 publicadas en APM 20-07.
Ginnie Mae no genera ni compra préstamos hipotecarios. No compra, vende ni emite valores. Por consiguiente, Ginnie Mae no utiliza derivados para cubrirse y no tiene deuda a largo plazo (ni obligaciones relacionadas con valores pendientes) en su balance. En cambio, las instituciones de crédito privadas aprobadas por Ginnie Mae generan préstamos elegibles, los agrupan en valores y emiten los instrumentos MBS de Ginnie Mae. Estas instituciones incluyen compañías hipotecarias geográficamente diversas, bancos comerciales y cajas de ahorro de todos los tamaños, así como agencias estatales de financiación de viviendas.