Un agente inmobiliario es una persona o empresa que organiza la venta, el alquiler o la gestión de propiedades y otros edificios . Un agente que se especializa en el alquiler a menudo se denomina agente de alquiler o de gestión . Los agentes inmobiliarios se dedican principalmente a la comercialización de propiedades disponibles para la venta y a las reasignaciones de contratos, [1] y se utiliza un abogado o un traspasista autorizado para preparar los documentos legales. En Escocia , sin embargo, muchos abogados también actúan como agentes inmobiliarios, una práctica que es poco común en Inglaterra y Gales .
"Agente inmobiliario" sigue siendo el título actual para la persona responsable de la gestión de un grupo de propiedades privadas, todas o en su mayoría arrendadas, bajo un mismo propietario. Los títulos alternativos son factor, administrador o alguacil, según la época, la región y la extensión de la propiedad en cuestión. [ cita requerida ]
El término originalmente se refería a una persona responsable de administrar un patrimonio inmobiliario, mientras que quienes se dedicaban a la compraventa de viviendas eran " House Agents " y quienes vendían terrenos eran "Land Agents". Sin embargo, en el siglo XX, " Estate Agent " comenzó a usarse como un término genérico. Un agente inmobiliario es aproximadamente sinónimo del término estadounidense "real estate broker " .
Los agentes inmobiliarios deben conocer su zona local, incluidos los factores que podrían aumentar o disminuir los precios de las propiedades. Por ejemplo, si se va a construir una nueva carretera o un aeropuerto, esto puede perjudicar a las casas cercanas. Del mismo modo, el cierre de una cantera o la mejora de una zona pueden aumentar los precios. Al asesorar a los clientes sobre un precio de venta, el agente debe conocer los precios de venta recientes (o valores de alquiler) de propiedades comparables. [ cita requerida ]
En el Reino Unido, los agentes inmobiliarios residenciales están regulados por la Ley de Agentes Inmobiliarios de 1979, así como por la Ley de Consumidores, Agentes Inmobiliarios y Reparación de 2007 .
En septiembre de 2012 se introdujo el CPR ( reglamento de protección al consumidor ) que ahora regula el proceso de venta de viviendas. [2]
En el caso de las propiedades residenciales, también existen algunas asociaciones comerciales de agentes inmobiliarios: INEA, la Red Independiente de Agentes Inmobiliarios, y NAEA Propertymark (antes conocida como la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios). Los miembros de NAEA Propertymark pueden ser sancionados por infringir su código de conducta. [3] Su proceso disciplinario incluye todo tipo de medidas, desde advertencias y avisos hasta sanciones más severas de hasta 5.000 libras esterlinas por cada norma infringida, y una sanción máxima de 5 millones de euros por infringir las normas específicas contra el blanqueo de dinero. [4]
Algunos agentes inmobiliarios son miembros de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), el principal organismo de profesionales inmobiliarios del Reino Unido, que se ocupa de propiedades residenciales, comerciales y agrícolas. Los miembros, conocidos como "Chartered Surveyors", son elegidos mediante un examen y deben cumplir un código de conducta, que incluye normas sobre el cuidado del dinero de sus clientes y un seguro de responsabilidad civil profesional en caso de error o negligencia.
El Defensor del Pueblo para Agentes Inmobiliarios , [5] que obtuvo la aprobación de la OFT para el Código de Prácticas para Ventas Residenciales en 2006 y a diciembre de 2018, afirma tener más de 15.897 oficinas de ventas y 14.746 oficinas de alquiler registradas en la TPO. [6]
Existe un requisito legal para pertenecer a una de estas organizaciones para poder ejercer como agente inmobiliario. Los agentes pueden ser multados si no son miembros de un plan de compensación. El plan de compensación se introdujo junto con el HIP ( Home Information Pack ) y para regular a los agentes en relación con él.
Existe un puñado de cadenas nacionales de agencias inmobiliarias residenciales, y la mayoría son empresas especializadas a nivel local o regional.
Existen varias agencias comerciales multinacionales, generalmente angloamericanas, paneuropeas o globales. Todas estas firmas buscan brindar una gama completa de servicios de asesoramiento inmobiliario, no solo de agencia.
Sólo un puñado de grandes empresas comercian tanto con propiedades comerciales como residenciales.
Los honorarios de los agentes inmobiliarios se cobran al vendedor de la propiedad. Los agentes inmobiliarios normalmente cobran al vendedor, sobre la base de "sin venta, no hay honorarios", de modo que si la propiedad no se vende, entonces el cliente no pagará nada al agente inmobiliario y el agente habrá trabajado para el cliente, sin cargo alguno. Si el vendedor vende la propiedad y completa la venta de su propiedad a un comprador que fue presentado por el agente inmobiliario, entonces el agente inmobiliario cobrará entre el 1% y el 3,5%, siendo el promedio en 2018 del 1,42% incluido el IVA y esto se calcula en función del precio de venta de la propiedad. [7]
Los modelos alternativos de agencias inmobiliarias, especialmente las agencias inmobiliarias online, generalmente ofrecen una variedad de tarifas, la mayoría de las cuales se pagan por adelantado o más tarde, una vez finalizada la operación. [8] Las tarifas varían entre £300 y £800. [9]
Los agentes inmobiliarios que se encargan de los alquileres de propiedades comerciales normalmente cobran una comisión del 7 al 15 % del alquiler del primer año, más el alquiler total del primer mes. Si dos agentes cobran el 10 %, se dividirán la comisión entre ellos. Los agentes inmobiliarios que venden propiedades comerciales (conocidos como agentes de inversión) normalmente cobran el 1 % del precio de venta. [ cita requerida ]
Las tarifas que cobran los agentes de alquiler residencial varían, dependiendo de si el agente administra la propiedad o simplemente busca nuevos inquilinos . Los cargos a los posibles inquilinos pueden variar de cero a £300 en tarifas no reembolsables, generalmente descritas como tarifas de solicitud , administración o procesamiento (o las tres). [ cita requerida ] No hay pautas para los agentes de alquiler sobre los cargos, excepto que la ley les prohíbe cobrar una tarifa por una lista de propiedades. Todos los cargos a los inquilinos son ilegales en Escocia. [10] De lo contrario, son libres de cobrar lo que quieran en Inglaterra y Gales.
Por lo general, también se exige el pago por adelantado del primer mes de alquiler más una fianza reembolsable (que suele ser equivalente a un mes de alquiler). La mayoría de los alquileres residenciales en el Reino Unido se rigen por contratos de alquiler de corta duración asegurados . Los contratos de alquiler de corta duración asegurados (generalmente denominados simplemente "shorthold") ofrecen menos protección legal que los tipos de alquileres residenciales anteriores, en su mayoría obsoletos. Los contratos de alquiler de corta duración son contratos estándar; el texto suele estar disponible en papelerías legales y en Internet por alrededor de £1,00, aunque la mayoría de las agencias de alquiler cobran £30 por proporcionar uno.
Es importante que se realicen comprobaciones de referencias de los inquilinos antes de que un inquilino se mude a una propiedad. La comprobación de crédito se puede realizar utilizando los datos del historial crediticio de Equifax, Experian o Call Credit (los tres principales proveedores del Reino Unido) mediante un sistema de sitio web interno o un servicio de referencias gestionado. Un agente de confianza también solicitará una referencia laboral y una referencia de un propietario anterior para intentar verificar que el inquilino puede pagar el alquiler de la propiedad y que no hubo problemas graves con el agente anterior. También es esencial que se recopilen y archiven pruebas de identidad y de residencia.
Las agencias inmobiliarias que venden propiedades residenciales generalmente cobran entre el 0,5 % (agencia única) y el 3 % (agencia múltiple) del precio de venta obtenido más el IVA ( Impuesto al Valor Agregado ). Algunas agencias pueden cobrar por publicidad adicional, como periódicos y sitios web; sin embargo, por lo general, la publicidad está incluida en la tarifa. Todas las tarifas deben acordarse claramente y anotarse en el contrato de agencia antes de la comercialización para que no haya confusión sobre cargos adicionales.
En julio de 2016, Which? descubrió que las tarifas promedio nacionales de los agentes inmobiliarios eran del 1,3%, [11] aunque las tarifas varían ampliamente.
A excepción de las propiedades más baratas, los honorarios de los agentes inmobiliarios son generalmente el segundo componente más caro del coste de una mudanza en el Reino Unido, después del impuesto de timbre .
Los agentes inmobiliarios de High Street rara vez cobran por adelantado costos de venta, ni costos por cancelar una venta y retirar una casa del mercado. Por lo tanto, si bien existen otras opciones para vender propiedades con agentes en línea, a menudo cobran tarifas por adelantado sin garantía de venta o tal vez la motivación que ofrece una agencia de High Street que no vende y no cobra tarifas.
Desde aproximadamente 2005, los agentes inmobiliarios en línea ofrecen una alternativa a la estructura de tarifas tradicional, ofreciendo paquetes de venta más económicos y con tarifas fijas. Estos agentes inmobiliarios en línea afirman que ofrecen a los vendedores de propiedades privadas la posibilidad de comercializar sus propiedades a través de los principales portales inmobiliarios (el medio preferido por los agentes inmobiliarios tradicionales) por una fracción del costo de la agencia inmobiliaria tradicional. Los agentes inmobiliarios en línea afirman que pueden anunciar una propiedad con la misma eficacia que los agentes inmobiliarios tradicionales utilizando técnicas de marketing digital y centralizando su operación administrativa en una ubicación, en lugar de tener oficinas físicas en la ciudad en la que están ubicados. Los agentes inmobiliarios en línea normalmente cubren todo el Reino Unido, por lo que afirman poder reducir las tarifas debido a la eliminación de las fronteras geográficas que generalmente tienen los agentes inmobiliarios tradicionales. Por último, los agentes inmobiliarios en línea a menudo cobran por adelantado, en lugar de un agente tradicional, que normalmente no cobraría nada si la propiedad no se vende.
En febrero de 2010, la Oficina de Comercio Justo (OFT) anunció que un cambio en la legislación para los agentes inmobiliarios había provocado una reorganización en la forma en que se venden las viviendas, permitiendo que los agentes en línea más baratos se establecieran más que antes. [12]
Los agentes inmobiliarios intermediarios y/o portales inmobiliarios con sede en el Reino Unido han comenzado a alentar a los agentes inmobiliarios del Reino Unido y del mundo entero a colaborar mostrando todas sus propiedades, permitiendo así que los visitantes del sitio vean una amplia gama de propiedades del Reino Unido y del extranjero, todo en un solo sitio web.
En 2007, un estudio reveló que la forma más eficaz de vender propiedades es a través de carteles de "Se vende". El 28% de los clientes había visto los carteles de " Se vende " de la agencia inmobiliaria antes de investigar más a fondo sobre las propiedades. La búsqueda de casas a través de Internet ocupó el segundo lugar (21%), seguido de los periódicos (17%). La cuarta forma más eficaz, y la más tradicional, fue que los clientes visitaran la oficina de una agencia inmobiliaria (15%). En 2010, entre el 80% y el 90% de las propiedades se encontraron a través de Internet y las agencias ven a menos gente entrando en sus oficinas. Los carteles siguen siendo muy eficaces, pero muchas agencias ahora están eliminando la publicidad en papel y pasando a utilizar únicamente medios digitales, como revistas electrónicas y la web. [ cita requerida ]
Otros métodos fueron las subastas (11%), el boca a boca (3%) y los folletos (2%). [ cita requerida ]
Los agentes inmobiliarios utilizan el software inmobiliario para gestionar a los solicitantes de compra, las visitas a las propiedades, el marketing y las ventas de propiedades. Los agentes inmobiliarios pueden utilizar el software para preparar los datos de las propiedades que se utilizan para anunciarlas en línea o en papel. También pueden registrar los requisitos de un solicitante de compra y compararlos automáticamente con su base de datos de propiedades. Una vez que se acuerda una venta, pueden gestionar la cadena de ventas de propiedades vinculadas mediante el software.
El software de agencias inmobiliarias también ayudará con la comercialización de propiedades al distribuir automáticamente los detalles de la propiedad a los portales inmobiliarios.
La última tecnología ha influido en el crecimiento de los agentes en línea y el sector inmobiliario se ha vuelto más dependiente del uso de la tecnología para atraer al mercado de consumo. Un ejemplo de una empresa que lleva a cabo esto actualmente es Matterport , que ha creado una cámara que crea modelos 3D digitales y planos de planta de realidad virtual y fotografías en ultra HD. [13] Esto ha llevado a los vendedores digitales a poder influir en el comportamiento en línea en el mercado inmobiliario mediante el uso de un portal web . Al utilizar sitios web seguros, los vendedores tienen la capacidad de monitorear el nivel de actividad del usuario y obtener información invaluable para ayudar a los vendedores y agentes inmobiliarios a utilizar su marketing y atraer mejor las necesidades de sus clientes.
En los últimos años, los agentes han comenzado a trabajar juntos nuevamente a través de sistemas similares a los de EE. UU., llamados MLS (servicio de listado múltiple). En este sistema, un agente principal se hace cargo de una propiedad y envía los detalles a través de la red a otros (sub)agentes locales. Los subagentes comercializan y presentan a los solicitantes al agente principal. El MLS puede lograr más ofertas, vender una propiedad más rápido y los agentes lo ofrecen como un servicio premium.
En los EE. UU., los datos de las propiedades se transmiten desde el software de los agentes mediante el esquema de suministro de datos RETS. En el Reino Unido, muchos programas están adoptando el suministro de datos INEA idx (intercambio de datos de información) para recibir listados de propiedades sub (mls).
En ambos casos, la tecnología a través de MLS e idx significa que los subagentes que colaboran pueden incluir muchas más propiedades en sus sitios web al trabajar juntos.
En Gran Bretaña no se requieren calificaciones formales para convertirse en agente inmobiliario; sin embargo, se considera que vale la pena tener conocimiento de las propiedades locales y habilidades de servicio al cliente. [14]
En 2002, la BBC publicó una guía humorística sobre el lenguaje de los agentes inmobiliarios. [15]
