Una intermediación o agencia de compradores es la práctica de los corredores inmobiliarios y sus agentes de representar a un comprador en una transacción inmobiliaria en lugar de, por defecto, representar al vendedor ya sea directamente o como subagente . En el Reino Unido y Australia , el término más común es agente de compras .
En la mayoría de los estados de EE. UU. y provincias canadienses , hasta la década de 1990, los compradores que trabajaban con un agente de un corredor de bienes raíces para encontrar una casa eran clientes de la agencia, ya que, según la legislación común de la mayoría de los estados en ese momento, el corredor representaba solo a los vendedores. Recién a principios de la década de 1990 los estados aprobaron leyes para crear agencias de compradores.
La representación del comprador puede existir de manera exclusiva (cuando una firma de corretaje elige representar únicamente a compradores y nunca a vendedores, como agente exclusivo del comprador ) o, en una empresa de servicio completo, ofreciendo representación del comprador a compradores que se convierten en clientes. Los compradores tendrían que aceptar alguna forma de representación dual en caso de que quisieran comprar una casa que esa empresa ha puesto a la venta y para la cual representa al vendedor.
Los corredores pueden optar por celebrar un acuerdo de corretaje-comprador para ser representados si el comprador está trabajando con un corredor distinto al corredor que publica la propiedad. En algunos casos en los que la ley permite una doble representación , incluso el corredor que publica la propiedad puede representar al comprador. Si el comprador no celebra este acuerdo, sigue siendo cliente del corredor, que es entonces el subagente del corredor del vendedor.
Con el aumento de la práctica de la representación del comprador en América del Norte , especialmente desde finales de los años 1990 en la mayoría de las áreas, los agentes (que actúan bajo la supervisión de sus corredores) han podido representar a los compradores en la transacción con un "contrato de representación del comprador" escrito, no muy diferente del " contrato de cotización " entre corredores y vendedores (a menudo denominado "agencia del vendedor"). El licenciatario de bienes raíces , al firmar un contrato escrito con un comprador, acepta trabajar para el comprador y, a cambio, el comprador acepta la representación. [1] [2]
En este punto, una correduría de bienes raíces le debe al comprador los deberes sobre
El agente que representa a un comprador ayudará a localizar una propiedad, evaluará los valores, negociará el precio y los términos en nombre de los compradores, preparará el contrato estándar de compra de bienes raíces y los anexos necesarios, y coordinará el cierre. Los agentes también pueden ayudar al comprador a coordinar las inspecciones necesarias, negociar las reparaciones necesarias y facilitar la transacción trabajando con el prestamista, el agente de la propiedad, la compañía de títulos y, en algunas áreas, un abogado de bienes raíces. [3] El agente del comprador actúa como fiduciario para el comprador.
Al igual que el contrato de venta con los vendedores, los contratos con los compradores deben tener una fecha de inicio y de finalización, y deben especificar cómo se pagará al agente del comprador (por parte del vendedor o del comprador). Además, deben especificar los deberes y obligaciones de todas las partes. [4]
El acuerdo también debe especificar cómo se manejará un conflicto de intereses. Un conflicto de intereses puede ocurrir cuando un comprador representado por una agencia inmobiliaria se interesa por un vendedor a quien esa firma también representa. [4]
Otro posible conflicto de intereses puede ocurrir cuando la misma firma representa a dos compradores que compiten por la misma propiedad.
Una agencia inmobiliaria debe tener una política escrita y objetiva para el manejo de conflictos de intereses, que debe ser revelada a cualquier cliente potencial con antelación. [4]
Los acuerdos de agencia del comprador son aquellos en los que un agente inmobiliario representa al comprador de un inmueble .
Con la aparición de la "Agencia del Comprador" (Correción del Comprador) a principios de los años 90, en lugar de la agencia del vendedor, un Agente/Corredor inmobiliario acepta y contrata representar al Comprador en la compra de una casa/propiedad. Los Acuerdos de Agencia del Comprador se desarrollaron para establecer los términos y condiciones de esta representación. Son similares a los "Acuerdos de Listado" escritos, requeridos entre los Agentes de Listado y los Vendedores (propietarios de propiedades). Los Acuerdos de Agencia del Comprador establecen las condiciones principales de la relación entre el Agente del Comprador y su Cliente Comprador, incluyendo aspectos tales como la duración del acuerdo, la comisión que se ganará/pagará y los diversos derechos, deberes y obligaciones de las partes.
El Agente del Comprador tiene deberes fiduciarios hacia el Comprador bajo esta relación y acuerdo, incluyendo fidelidad, honestidad, dedicación al propósito, actuar en el mejor interés del Comprador, etc. [5] La comisión que se debe pagar al Agente del Comprador en el Acuerdo de Agencia del Comprador, aunque en última instancia es obligación del Comprador , generalmente se compensa total o parcialmente con la comisión compartida o "cooperativa" ofrecida por el Agente de Listado a través del Servicio de Listado Múltiple ("MLS").
Un agente exclusivo de compradores es un agente inmobiliario que trabaja para una empresa que nunca representa a los vendedores en transacciones inmobiliarias. Los agentes exclusivos de compradores (y sus clientes) evitan el conflicto de intereses que supone trabajar con un agente que promociona sus anuncios o los anuncios de su empresa. Es beneficioso para un comprador tener representación porque el agente es responsable de obtener información sobre la propiedad y asesorar al comprador en función de esa información. Sin un acuerdo, el agente puede no tener la obligación de trabajar teniendo en cuenta los mejores intereses del comprador.
acuerdo de agencia del comprador.