En Nollan v. California Coastal Commission , 483 US 825 (1987), la Corte Suprema de los Estados Unidos dictaminó que una regulación de la Comisión Costera de California que requería que los propietarios de viviendas particulares dedicaran una servidumbre pública a lo largo de una propiedad valiosa frente a la playa como condición para la aprobación de un permiso de construcción para renovar su bungalow de playa era inconstitucional. La Comisión Costera había afirmado que la condición de servidumbre pública era un interés estatal legítimo de disminuir el "bloqueo de la vista del océano" causado por la renovación de la casa, aunque la servidumbre no hubiera creado ninguna vista pública adicional del océano. La Corte sostuvo que al evaluar tales reclamos, debe haber un "nexo esencial" entre un interés estatal legítimo y las condiciones reales del permiso que se está emitiendo. [1]
En un fallo de 5 a 4, la Corte Suprema dictaminó que un requisito de la CCC constituía una expropiación en violación de la Cláusula de Expropiaciones de la Quinta Enmienda , tal como fue incorporada contra los estados por la Decimocuarta Enmienda .
Los Nollan eran dueños de una propiedad frente a la playa en el condado de Ventura y deseaban reemplazar un bungalow de 504 pies cuadrados (46,8 m2 ) que se había deteriorado por una casa de 2.500 pies cuadrados (230 m2 ) . Como condición para obtener los permisos, la Comisión Costera de California exigió que los Nollan dedicaran durante 20 años una franja de tierra a lo largo de la playa frente a su casa para permitir al público el derecho de paso y repaso a lo largo de la playa (que se promulgaría solo cuando una agencia pública aceptara la gestión de la servidumbre de acceso lateral ambulatorio ). 43 vecinos habían otorgado tales servidumbres sin litigio; los Nollan, sin embargo, creían que la demanda era una expropiación inconstitucional de su propiedad sin una compensación justa, y presentaron una petición de auto de mandamus administrativo solicitando al Tribunal Superior del condado de Ventura que invalidara la estipulación de la servidumbre. La CCC argumentó que la nueva casa aumentaría el bloqueo de la vista al mar y contribuiría a un "muro de estructuras residenciales" que evitaría que el público "psicológicamente se dé cuenta de que existe un tramo de costa cerca que tienen todo el derecho a visitar". Los Nollan podrían compensar esta carga para el público, argumentó la CCC, proporcionando acceso adicional a la playa en forma de una servidumbre de acceso dedicada a lo largo del lado frente a la playa de su propiedad. [2] El Tribunal Superior falló a favor de los Nollan, declarando que "la Comisión podría imponer condiciones de acceso en los permisos de desarrollo para viviendas de reemplazo solo cuando el desarrollo propuesto tendría un impacto adverso en el acceso público al mar, y este requisito no se cumplió" (Mandelker 124).
La propiedad en cuestión está ubicada a lo largo de la playa Faria en el condado de Ventura, que en ese momento estaba escasamente desarrollada (en contraste con las casas de tres pisos y 35 pies (11 m) a lo largo de las playas de Malibú donde se desarrolló por primera vez el argumento del "impedimento psicológico al acceso público"). El Artículo X, Sección 4 de la Constitución de California garantizaba el acceso a las playas, pero un posible bañista podría tener dificultades para ver la playa o encontrar acceso público a ella. El efecto de amurallamiento, según el argumento, creó un impedimento psicológico al acceso público que garantizaba que ningún miembro del público pudiera utilizar un recurso público (cuyo acceso está garantizado por la constitución estatal). El patrón de desarrollo, en efecto, tomó un recurso público supuestamente disponible para cualquiera y lo convirtió en el enclave privado de los ricos propietarios cuyas casas se alineaban en la playa.
Los "impedimentos psicológicos para el acceso público" se convirtieron en un hallazgo popular en los informes del personal que analizaban proyectos ante la Comisión Costera de California, particularmente cuando un desarrollo propuesto tenía solo un impacto físico menor para el acceso del público pero requería (para la adecuación legal del informe del personal y la Ley de Calidad Ambiental y la Ley Costera de California) bases racionales para la imposición de condiciones para ayudar a que un desarrollo propuesto fuera consistente con las leyes ambientales del estado.
La propiedad de los Nollan no presentaba las mismas condiciones que las que se encuentran a lo largo de las playas de Malibú, ya que estaba menos del 4 % desarrollada y tenía un desarrollo más pequeño y menos intensivo que el de la costa de Malibú. La condición para la aprobación del Permiso de Desarrollo Costero de los Nollan era que los solicitantes registraran una oferta para dedicar una franja de propiedad (generalmente de 25 pies (7,6 m) de ancho y ubicada tierra adentro de la marea alta media) o, más generalmente, desde el borde real del agua en un día en particular durante una marea dada a lo largo de la playa.
Posteriormente, la CCC apeló ante los Tribunales de Apelaciones de California ; el tribunal falló a su favor, encontrando que "la imposición de una condición de acceso en un permiso de desarrollo estaba suficientemente relacionada con las cargas creadas por el proyecto para ser constitucional". El tribunal también sostuvo que la demanda de expropiación de los Nollan fracasó porque la condición no los privó de todo uso razonable de su propiedad. Los Nollan apelaron ante la Corte Suprema de los Estados Unidos , planteando únicamente la cuestión constitucional.
La cuestión ante el tribunal era si la imposición por la CCC del requisito de que los Nollan cedieran una servidumbre pública como condición para conceder un permiso de uso de la tierra constituía una expropiación .
El juez Scalia dictó la sentencia del Tribunal: “La falta de nexo entre la condición y el propósito original de la restricción de construcción convierte ese propósito en algo distinto de lo que era... A menos que la condición del permiso sirva al mismo propósito gubernamental que la prohibición de desarrollo, la restricción de construcción no es una regulación válida del uso de la tierra sino un plan absoluto de extorsión”.
Al escribir para la mayoría de la Corte, el juez Antonin Scalia ridiculizó el concepto de impedimentos psicológicos al acceso público; escribió que si una agencia pública desea imponer condiciones de aprobación en un permiso, esas condiciones deben guardar alguna relación con las preocupaciones de política pública que se pretende resolver mediante la imposición de condiciones de aprobación. Por ejemplo, si un proyecto elimina 120 pies cuadrados (11 m2 ) de parque público, una condición apropiada sería exigir la sustitución en especie de los 120 pies cuadrados (11 m2 ) para mantener el tamaño del parque público. En resumen, tenía que haber un nexo entre la cuestión de política pública y la condición de aprobación que buscaba abordarla. El juez Scalia luego señaló que, según el fallo, una condición de acceso público no cumplía con esa prueba de nexo al compensar la ligera pérdida de vista pública a través de la propiedad de los Nollan; Luego afirmó que si la pérdida de vistas públicas a la propiedad de los Nollan era realmente el problema, entonces una condición apropiada para la aprobación habría sido "la construcción de una plataforma de observación pública en el techo de la casa de los Nollan".
El público no tenía derecho de paso con el bungalow existente en su lugar, por lo que no se vería afectado por la estructura más grande que lo reemplazara. El Tribunal especificó que debe demostrarse un "vínculo estrecho" entre la condición regulatoria impuesta y los impactos del desarrollo en cuestión, y que la acción regulatoria debe "promover sustancialmente los intereses estatales legítimos" (AADASDF p. 53). Aunque el caso parece tratar principalmente de expropiaciones, los principios se aplican también al debate sobre la exacción y la tarifa por impacto. El Tribunal anuló la política de California de "todo vale" para los requisitos de exacción y creó el estándar de nexo racional para los estados de todo Estados Unidos . [3]
En Dolan v. City of Tigard [4] , la Corte evaluó más a fondo el grado de conexión requerido. En ese caso, la Ciudad de Tigard, Oregon, requirió que cualquier dueño de negocio que buscara expandirse sustancialmente en una propiedad adyacente a una llanura aluvial creara una vía verde pública y una ciclovía en terrenos privados para evitar inundaciones y congestión vehicular. La Corte Suprema dictaminó que el requisito de la ciudad sería una expropiación si la ciudad no demostraba que existía una relación razonable entre la creación de la vía verde y la ciclovía y el impacto del desarrollo. "Sin lugar a dudas, si la ciudad simplemente hubiera requerido a la peticionaria que dedicara una franja de tierra a lo largo de Fanno Creek para uso público, en lugar de condicionar la concesión de su permiso para reurbanizar su propiedad a dicha dedicación, se habría producido una expropiación", sostuvo la Corte. "Ese acceso público privaría a la peticionaria del derecho a excluir a otros, uno de los elementos más esenciales del conjunto de derechos que comúnmente se caracterizan como propiedad".
