Una exacción es un concepto en la ley de propiedad inmobiliaria de los EE. UU. donde se impone una condición para el desarrollo en una parcela de tierra que requiere que el desarrollador mitigue los impactos negativos previstos del desarrollo. [1] La razón para imponer la exacción es compensar los costos, definidos ampliamente en términos económicos, del desarrollo para el municipio. [2] Las exacciones son similares a las tarifas de impacto , que son pagos directos a los gobiernos locales en lugar de condiciones para el desarrollo. [3]
La Corte Suprema de los Estados Unidos ha identificado varios criterios para identificar cuándo una exacción se convierte en una expropiación que requiere compensación bajo la Quinta Enmienda . [4]
En Nollan v. California Coastal Commission , el tribunal dictaminó que una exacción es legítima si comparte un "nexo esencial" con las razones que permitirían rechazar el permiso por completo. En Nollan, el tribunal exigió una compensación por una servidumbre pública sobre el área de arena seca de la playa como condición para el desarrollo, porque encontró que la servidumbre no estaba lo suficientemente relacionada con la lucha contra la barrera psicológica para el acceso a la playa que presentaría el desarrollo. [5]
En Dolan v. City of Tigard , el tribunal agregó que una exacción es legítima solo si el beneficio público de la exacción es aproximadamente proporcional a la carga impuesta al público al permitir el uso propuesto de la tierra, es decir, que la exacción no es excesiva para compensar la externalidad que impondría el uso propuesto de la tierra. Esta "proporcionalidad aproximada" debe demostrarse mediante una determinación individualizada, y el gobierno tiene la carga de mostrar su evidencia. En Dolan , el tribunal exigió una compensación por una exacción que requería la donación de tierras para una vía verde pública y una ciclovía, porque una vía verde privada habría sido suficiente y la ciudad de Tigard no fue lo suficientemente específica sobre los beneficios de la ciclovía. [6]
En Koontz v. St. Johns River Water Management District , el tribunal aclaró que los estándares de Nollan y Dolan se aplican incluso cuando se niega un permiso porque el solicitante se niega a aceptar una exacción, e incluso cuando la exacción consiste en un pago de dinero, en lugar de una dedicación de tierra.
En Sheetz v. County of El Dorado, California , la Corte Suprema de los Estados Unidos amplió las exacciones para que se aplicaran tanto a acciones judiciales como legislativas.