Una variación es una desviación del conjunto de reglas que aplica un municipio al uso y desarrollo de la tierra , generalmente una ordenanza de zonificación , un código de construcción o un código municipal . La forma en que se emplean las variaciones puede variar mucho según el municipio . Una variación también puede conocerse como variación de estándares, en referencia a los estándares de desarrollo contenidos en el código. Una variación suele ser otorgada por una Junta o Comité de ajuste.
Una excepción administrativa a las normas de uso del suelo es una excepción que se aplica a las distintas municipalidades del mundo. El uso y la aplicación de las excepciones pueden variar considerablemente en la gran cantidad de municipios que regulan el uso del suelo según este modelo. La concesión de excepciones puede ser muy común o casi inaudita en una determinada municipalidad. Esto puede depender de las normas municipales, del entorno construido y del patrón de desarrollo, e incluso del clima político. Una ciudad puede considerar las excepciones como una cuestión rutinaria, mientras que otra puede considerarlas como excepciones muy poco habituales a la norma. Las actitudes de la comunidad y el clima político también pueden cambiar dentro de una ciudad, lo que afecta a la forma en que se conceden las excepciones, incluso cuando no se realizan cambios en las normas que las rigen.
Por lo general, en los Estados Unidos, el proceso de exención debe ponerse a disposición del propietario de la tierra si lo solicita, o el municipio puede correr el riesgo de cometer una expropiación reglamentaria . El proceso de exención se ha descrito como "una válvula de seguridad constitucional" para proteger los derechos de los propietarios de tierras.
En la práctica de la planificación del uso local del suelo se utilizan generalmente dos grandes categorías de variaciones: variaciones de área (o volumen ) y variaciones de uso. [1]
Una variación de área es el tipo más común. Puede ser solicitada por un constructor o propietario de un terreno cuando una configuración extraña del terreno, o a veces las mejoras físicas (estructuras) en el terreno, requieren una relajación de las regulaciones aplicables para evitar negar al propietario de los terrenos los mismos derechos y uso de la propiedad que disfrutan los propietarios de propiedades vecinas. Un ejemplo clásico sería una casa construida en un lote de forma extraña. Si la forma extraña del lote hace que sea oneroso para el propietario o constructor cumplir con los retiros de construcción estándar especificados en el código, se podría solicitar una variación para permitir un retiro reducido. Otro sería una casa construida en un lote en pendiente. Si la pendiente del lote hace que sea oneroso cumplir con el límite de altura, generalmente debido a la forma en que el código del municipio requiere que se mida la altura, entonces se podría solicitar una variación para una estructura de mayor altura debido a las condiciones especiales del lote.
Una variación de uso es una variación que autoriza un uso de la tierra que normalmente no está permitido por la ordenanza de zonificación. [2] Dicha variación tiene mucho en común con un permiso de uso especial (a veces conocido como permiso de uso condicional). Algunas municipalidades no ofrecen este proceso, y optan por manejar tales situaciones mediante permisos de uso especial. La concesión de una variación de uso también puede ser similar, en efecto, a un cambio de zonificación. Esto puede, en ciertos casos, considerarse zonificación puntual , que está prohibida en muchas jurisdicciones.
En cualquier caso, la solicitud de exención se justifica únicamente si existen condiciones especiales en el lote que crean una dificultad que dificulta demasiado el cumplimiento de los requisitos normales del código. Del mismo modo, una solicitud de exención en un lote normal sin condiciones especiales podría rechazarse juiciosamente. Las condiciones especiales o la dificultad normalmente deben surgir de alguna configuración física del lote o sus estructuras. La situación financiera o personal del solicitante normalmente no puede tomarse en consideración. Según la mayoría de los códigos que rigen las exenciones, la aprobación de la exención no debe resultar en un peligro para la salud o la seguridad públicas y no debe otorgar privilegios especiales al propietario de la propiedad. En otras palabras, cuando se concede una exención, cualquier otro propietario de una propiedad con condiciones de sitio similares debe poder obtener una exención similar; este criterio a menudo se aborda citando precedentes .
1 ^ Información de zonificación sobre propiedades de inversión residencial