Uso no conforme en planificación urbana el uso de terreno que fue autorizado en el momento en que se creó el uso pero que ya no está permitido debido a cambios realizados en las restricciones de zonificación después de ese momento. [1] Las suites secundarias comúnmente se permiten como uso no conforme en el distrito de zonificación en el que se encuentran porque la suite se desarrolló antes de que la ordenanza de zonificación entrara en vigor.
El propietario del terreno puede tener la intención explícita de interrumpir el uso aceptando finalizarlo.
Existe intención implícita si el propietario del terreno no ejerce el uso disconforme. Si el propietario interrumpe el uso no conforme después de un período específico, comúnmente 21 años en muchas jurisdicciones [ ¿dónde? ] pero más breve en muchos otros, entonces se terminará el uso no conforme y la parcela quedará sujeta a los requisitos de zonificación del área en la que se encuentra. Tal interrupción del uso implica la intención de abandonar el uso.
En algunas jurisdicciones, si la estructura que ejerce el uso no conforme se destruye más allá de un cierto porcentaje (generalmente el 50%), no se puede reconstruir ni reparar. En cambio, la parcela queda sujeta a las regulaciones de zonificación aplicables, lo que pone fin a la suspensión del uso no conforme de las regulaciones de zonificación. En otros, por ley se suele permitir la reconstrucción en un plazo limitado. Si es vivienda, generalmente se permite reconstruirla.
Los gobiernos locales pueden prohibir, y a menudo lo hacen, el reemplazo de casas móviles antiguas no conformes con casas móviles más nuevas no conformes porque el reemplazo tiende a perpetuar y extender el tiempo que continúa el uso no conforme. Véase, por ejemplo, el condado de Lincoln, Carolina del Norte. Código §10.2.3; Condado de Linn, Código de Iowa, art. 3, sec.1 párrafo 6; Código de la ciudad de Davenport, Florida, §5.01.04.
Algunos estados permiten la amortización del uso no conforme, mediante la cual el valor inmediato del uso no conforme se amortiza en el transcurso de un período determinado y una vez que el valor del uso no conforme llega a cero, el uso no conforme finaliza. Normalmente, dicha ordenanza se mantiene a menos que sea arbitraria, discriminatoria o irrazonable, y generalmente se limita a ciertos usos y fuera de esos usos puede ser un ejercicio irrazonable del poder policial. Un ejercicio razonable de una amortización final del uso no conforme permite un retorno completo de la inversión.
Muchos grupos defensores de los derechos de propiedad critican la amortización, porque obliga a los propietarios a suspender un uso previamente legal sin ofrecerles ninguna compensación. [2] En algunos estados, la amortización de un uso no conforme es inconstitucional.
