El registro de escrituras es un sistema de gestión de tierras mediante el cual todos los instrumentos importantes relacionados con el título de propiedad de las parcelas de tierra en virtud del derecho consuetudinario se registran en un registro mantenido por el gobierno , para facilitar la transferencia del título. El sistema se ha utilizado en algunas jurisdicciones de derecho consuetudinario y sigue utilizándose en algunas jurisdicciones, incluida la mayor parte de los Estados Unidos .
En muchas jurisdicciones, el sistema Torrens lo está reemplazando . Australia , Irlanda y la mayoría de las provincias canadienses han pasado de tener registros de escrituras a tener títulos Torrens. Algunas provincias canadienses nunca han tenido un registro de escrituras y siempre han utilizado títulos Torrens. Otras provincias canadienses que han pasado de tener un registro de escrituras a tener títulos Torrens han utilizado ambos sistemas en conjunto hasta que el sistema Torrens reemplazó gradualmente al sistema de registro de escrituras, como fue el caso de Nueva Escocia y Nuevo Brunswick durante la década de 2000. En la provincia canadiense de Ontario , el registro electrónico hizo que la versión de Ontario del título Torrens cubriera casi todas las tierras, pero el registro de escrituras anterior todavía rige algunas cuestiones. [1] Hong Kong y las provincias canadienses de Quebec , Terranova y Labrador y la Isla del Príncipe Eduardo son las únicas provincias que quedan que todavía tienen un sistema de registro de escrituras.
A diferencia del sistema Torrens, en el que básicamente quien se inscribe en un registro de la propiedad como propietario de una parcela de tierra tiene un título inamovible sobre la tierra, el sistema de registro de escrituras es simplemente un registro de todos los instrumentos importantes relacionados con esa tierra. Para establecer el título de propiedad de una persona sobre la tierra, una persona (o, por lo general, el abogado del comprador ) comprobará, por ejemplo:
Dado que, a diferencia del sistema Torrens, el registro es meramente un registro de todos los instrumentos relacionados con la tierra, el "propietario" tal como aparece en el registro de la propiedad (o comúnmente conocido como "registro de búsqueda de tierras" en Hong Kong) no significa necesariamente que tenga un "buen título", lo que significa un título que no es anulable o potencialmente anulable.
En una compraventa de terrenos, el vendedor debe demostrar un "título válido" al comprador. Dado que el registro de búsqueda de terrenos no es concluyente, esto genera problemas cuando el vendedor debe demostrar su título, en particular cuando el terreno es antiguo o tiene múltiples gravámenes . Esto puede dar lugar a litigios si las partes no pueden ponerse de acuerdo sobre si se debe demostrar un título válido.
En Hong Kong , el vendedor solo está obligado a demostrar su título hasta 15 años antes de la fecha de compraventa. Además, varias medidas legislativas eximen al vendedor de esta obligación. Por ejemplo, el vendedor puede confiar en la presunción de que es verdadera una cita de un instrumento que se refiere a asuntos anteriores a los 15 años.
En Irlanda, el vendedor debe presentar "una buena base de título" (normalmente una transmisión a título oneroso, pero también se pueden presentar otros instrumentos). El comprador no puede insistir en que la base de título tenga más de 40 años de antigüedad; la práctica consiste en insistir únicamente en un período mínimo de 20 años. Se presume que las declaraciones de una transmisión a título oneroso son verdaderas si dicha transmisión tiene al menos 20 años de antigüedad.
Muchas jurisdicciones han pasado o están pasando de un sistema de registro de escrituras a un sistema de registro de títulos . Por ejemplo, Hong Kong, una de las últimas jurisdicciones de derecho consuetudinario que mantuvo un sistema de registro de escrituras, aprobó la Ordenanza de títulos de propiedad en 2004, que hará que Hong Kong pase al sistema Torrens. La ley se implementará gradualmente a lo largo de un período de doce años. Sin embargo, no hay un calendario para la entrada en vigor de la Ordenanza a partir de 2016. [2]