El registro de tierras es uno de los diversos sistemas mediante los cuales se registran formalmente asuntos relacionados con la propiedad , posesión u otros derechos sobre la tierra (generalmente en una agencia o departamento gubernamental ) para proporcionar evidencia del título , facilitar las transacciones y evitar la disposición ilegal. La información registrada y la protección que brinda el registro de tierras varía ampliamente según la jurisdicción .
En los países de derecho consuetudinario , en particular en las jurisdicciones de la Mancomunidad de Naciones , al reemplazar el sistema de registro de escrituras , los registros de títulos se clasifican en dos tipos básicos: el sistema de títulos Torrens y el sistema inglés, una versión modificada del sistema Torrens. [1]
Los sistemas catastrales y el registro de tierras son ambos tipos de registro de tierras y se complementan entre sí. [2]
El registro de las Islas Malvinas contiene copias de todas las concesiones de la Corona desde 1844. [3]
El registro de la propiedad es un asunto que corresponde a cada estado en los EE. UU. Por lo tanto, cada estado definirá los funcionarios, las autoridades y sus funciones y obligaciones con respecto a la propiedad de la tierra dentro de ese estado, como se describe con más detalle en el artículo principal especificado. El proceso de compra de una propiedad está incompleto sin el registro de la propiedad; necesita todos los documentos necesarios antes de que la propiedad pueda ser legalmente suya. Si bien existe un contrato entre usted y el vendedor, el cambio de propiedad solo se produce después de que la propiedad esté legalmente registrada a su nombre en los datos del gobierno. El proceso de registro de la propiedad es obligatorio en los EE. UU. y difiere según el estado. El camino de la compra de una casa está incompleto sin el registro de la propiedad; debe tener toda la documentación requerida antes de que la casa pueda ser legalmente suya.
Finlandia opera un sistema catastral administrado por el Servicio Nacional de Catastro de Finlandia [4] (en finés: Maanmittauslaitos, MML ).
El sistema francés utiliza un catastro, que lleva el registro público de la propiedad. Los planos son los límites de las parcelas de tierra, pero no proporcionan detalles sobre el propietario de la tierra ni límites precisos. [5]
El § 873.1 del Código Civil alemán establece que la transmisión de la propiedad de un terreno, la afectación de un terreno con un derecho y la transmisión o afectación de un derecho de este tipo requieren la inscripción en el Registro de la Propiedad ( Grundbuch ). Salvo en los casos expresamente previstos por la ley, el contrato respectivo sólo es vinculante tras su inscripción. Los terrenos utilizados para fines de interés público están exentos de este requisito.
El registro de la propiedad es obligatorio en la República de Irlanda , y se mantienen dos registros paralelos: el Registro de la Propiedad ( Clárlann na Talún en irlandés ) y el Registro de Escrituras ( Clárlann na nGníomhas ).
El sistema en Irlanda sigue el sistema inglés, pero con características típicas del sistema Torrens (por ejemplo, cualquiera puede inspeccionar el registro). El propio Robert Torrens redactó la Ley de Registro de Títulos (Irlanda) de 1865 para registrar los títulos transferidos. El Tribunal de Fincas Territorial creó un registro, el "Record of Title". Si bien el registro no estaba abierto al público, el índice podía ser inspeccionado por cualquiera; hoy en día, el índice y los folios pueden ser vistos por cualquier persona con un cargo administrativo. El registro de títulos bajo la Ley era voluntario y esta fue una de las razones por las que la Ley resultó ineficaz. [1]
El Registro de la Propiedad se ocupa del registro de todas las transacciones (compra, venta, hipoteca , rehipoteca y otras cargas) relativas a terrenos registrados desde 1892, y emitió certificados de tierras que son una garantía estatal del buen título del propietario registrado hasta el 1 de enero de 2007. Los certificados de tierras han sido abolidos en virtud de la Sección 23 de la Ley de Registro de Escrituras y Títulos de 2006. A cada parcela de tierra en el registro, que está organizado por condado , se le otorga un número de folio, bajo el cual se pueden examinar todas las transacciones relacionadas con la tierra a solicitud y después del pago de una tasa, actualmente 5 € (a junio de 2020). Aproximadamente el 90% de la tierra por área, y el 85% del título, está registrado.
El Registro de la Propiedad se ocupa desde 1708 del registro de testamentos, capitulaciones matrimoniales, escrituras de propiedad, documentos hipotecarios y demás documentación relativa a la concesión de títulos de propiedad sobre la tierra. En un principio, se creó para hacer cumplir la legislación relativa a la propiedad de la tierra por parte de los católicos. Una escritura registrada tenía prioridad sobre una escritura no registrada. El registro no conservaba las escrituras originales y sus anexos, sino que el registrador sellaba y archivaba resúmenes detallados (denominados "memoriales") de los documentos de transferencia de propiedad e hipoteca. Estos documentos suelen estar firmados por al menos una de las partes y uno de los testigos de las escrituras. No se emiten certificados ni garantías de título: el registro simplemente intenta proporcionar información sobre las escrituras presentadas sobre una determinada propiedad (y, fundamentalmente, el orden en que se presentaron), como el último propietario nombrado o la última hipoteca presentada.
Ambos registros están gestionados por la Autoridad de Registro de la Propiedad. El Registro de Escrituras ocupa un sitio, concretamente la mitad del edificio King's Inns en Henrietta Street , Dublín, y el Registro de la Propiedad tiene oficinas en Dublín , Waterford y en Roscommon , con su sede central situada en Four Courts , Dublín. Antes de la COVID-19, ambos eran de libre acceso para el público y no requerían cita previa para visitarlos, pero ahora sí. Desde que la República de Irlanda obtuvo la independencia en 1922, sus registros solo se han ocupado de las tierras comprendidas en sus 26 condados (anteriormente el Estado Libre Irlandés , 1922-37). Desde 1922, los 6 condados restantes de Irlanda del Norte tienen su propio registro de tierras separado que ahora está administrado por los Servicios de Tierras y Propiedades en el Departamento de Finanzas y Personal de Irlanda del Norte. Sin embargo, el Registro de Escrituras en Dublín todavía conserva y proporciona memoriales relacionados con los 6 condados de Irlanda del Norte para el período de tiempo 1708-1922.
Según los cambios legislativos recientes, el registro del título es obligatorio. El acceso público al índice y a los folios está limitado a las personas que tengan una cuenta en la Autoridad de Registro de la Propiedad.
La Autoridad de Registro de la Propiedad en Irlanda está conectada al Servicio Europeo de Información Territorial EULIS .
El registro de la propiedad ( nekilnojamojo turto registras ) contiene datos fácticos (superficie, altura, volumen, año de construcción y nombre del propietario) y datos legales (acuerdos de copropiedad, sentencias judiciales, servidumbres, hipotecas) sobre bienes inmuebles como terrenos y edificios. [6]
El contrato de compraventa de un inmueble es vinculante incluso sin su inscripción en el registro de la propiedad, siendo el único requisito la certificación del contrato por un notario. Sin embargo, la inscripción es necesaria para que el nuevo propietario pueda vender o transferir de otro modo el inmueble o constituir una hipoteca. Además, sólo la inscripción hace que la transmisión sea oponible a terceros. [7] [8] [9]
El contenido de esta edición se traduce del artículo existente de Wikipedia en ruso en ru:Титул Торренса; consulte su historial para ver la atribución.
Las ventajas del sistema Torrens se hicieron patentes en Rusia casi inmediatamente después de su aparición [10] , pero el abandono del sistema jurídico ruso tras el derrocamiento del Gobierno Provisional y la disolución de la Asamblea Constituyente hizo que todas las ideas de los juristas imperiales rusos pasaran a la historia. El sistema de registro y contabilización de los derechos sobre bienes inmuebles que funciona actualmente en Rusia no puede considerarse un sistema completo o un sistema catastral Torrens, aunque algunos de sus elementos y principios corresponden al sistema Torrens. El registro de los terrenos, los edificios y los sitios naturales se organiza en Rusia en la base de datos del catastro inmobiliario del Estado sobre la base de la ley federal de 2007 nº 221-FZ "Sobre el catastro inmobiliario estatal". [11] El registro de los titulares de estos objetos se lleva a cabo en otra base de datos: el Registro estatal unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos sobre la base de la ley federal de 1997 nº 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos". [12] Ambas leyes establecieron la apertura de la información del catastro y del registro, y asignaron a un solo organismo la responsabilidad de su gestión: el Rosreestr. La inscripción en el Registro Estatal Unificado de los derechos sobre bienes inmuebles es una condición necesaria y suficiente para el surgimiento de los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Para la información sobre los bienes inmuebles contenida en el catastro y el registro, se abre un mapa catastral suficientemente detallado y estructurado con la información más esencial sobre el objeto. [13] Con la ayuda de formularios web bastante sencillos, se puede encontrar y leer parte de la información sobre cualquier objeto inmobiliario. [14] Sin embargo, estas leyes no establecen una responsabilidad inmediata y completa del Estado por la exactitud de la información contenida en las bases de datos. En 2015, la Duma Estatal presentó un proyecto de ley que regula el acceso público a la información sobre los propietarios de los bienes inmuebles. [15] El proyecto de ley fue apoyado por el Gobierno. [16] Según algunos expertos, la restricción de la apertura de la información reduce las posibilidades de que el público detecte casos de enriquecimiento ilícito y aumenta los riesgos empresariales. [17]
En el Reino Unido hay varios registros de tierras, entre ellos HM Land Registry para Inglaterra y Gales, Registers of Scotland y Land and Property Services en Irlanda del Norte.
Un sistema nacional de registro de tierras se intentó por primera vez en Inglaterra y Gales bajo la Ley de Registro de Tierras de 1862 , un registro que había operado para el condado de Middlesex (excluyendo la ciudad de Londres ) desde 1709. [18] Este sistema nacional voluntario resultó ineficaz y, después de otros intentos en 1875 y 1897, el sistema actual fue puesto en vigor por la Ley de Registro de Tierras de 1925. [ 19] Es operado por HM Land Registry .
Con el tiempo, varias zonas del país fueron designadas zonas de registro obligatorio por decreto, de modo que en algunas partes del país el registro obligatorio ha existido por más tiempo que en otras. El último decreto se dictó en 1990, por lo que ahora prácticamente todas las transacciones de tierras dan lugar a un registro obligatorio. Una diferencia es que la tierra cambia de propietario después de la muerte, en cuyo caso la tierra se dona en lugar de venderse; estos casos se volvieron registrables obligatoriamente recién en abril de 1998. De manera similar, en 1998 se volvió obligatorio registrar la tierra cuando se crea una hipoteca sobre ella.
La Ley de Registro de Tierras de 2002 mantiene prácticamente intacto el sistema de 1925, pero permite la futura introducción obligatoria de la transferencia electrónica de propiedad mediante firmas electrónicas para transferir y registrar propiedades.
El Registro de la Propiedad está conectado al Servicio Europeo de Información Territorial EULIS .
Los detalles de los registros están disponibles para cualquier persona que pague las tarifas correspondientes. En los últimos años se han introducido medidas de precaución para verificar la identidad de las personas que intentan cambiar los registros de título. No se registrarán detalles de ninguna tierra que no haya tenido una transacción relevante registrada, como suele ocurrir si, por ejemplo, la última transferencia de propiedad se realizó antes de la introducción del registro obligatorio en una zona en particular. El acceso público al título y a los planos presentados en formato PDF está disponible mediante el pago de una tarifa en el Registro de la Propiedad de Inglaterra y Gales. El acceso público a una versión digital de los límites en fotografía aérea está disponible en el Registro de la Propiedad del Reino Unido - Búsqueda de mapas.
Un límite legal se ocupa de la separación precisa de la propiedad de la tierra. Es una línea invisible que divide la tierra de una persona de la de otra. No tiene grosor ni anchura y, por lo general, aunque no siempre, cae en algún lugar dentro o a lo largo de un elemento de límite físico, como un muro, una cerca o un seto. Las posiciones exactas de los límites legales casi nunca se muestran en los planos de títulos registrados y no se muestran en los mapas de Ordnance Survey.
En una declaración conjunta entre Land Registry (Inglaterra y Gales) y Ordnance Survey, afirman que: [20]
Este plano de título muestra la posición general de los límites: no muestra la línea exacta de los límites. Las medidas a escala de este plano pueden no coincidir con las medidas entre los mismos puntos en el terreno.
Escocia es uno de los primeros países del mundo en contar con un sistema de registro de tierras. El registro de tierras comenzó en Escocia con la creación del "Registro de Sasines " mediante la Ley de Registro de 1617.
Para una discusión completa, véase Registro de tierras (derecho escocés)
El registro de tierras en Irlanda del Norte está a cargo de Land and Property Services , una agencia ejecutiva dentro del Departamento de Finanzas y Personal de Irlanda del Norte. Antes del 1 de abril de 2007, el registro de tierras estaba a cargo de la agencia gubernamental de Irlanda del Norte , Land Registers.
El Registro de la Propiedad de Hong Kong administra la Ordenanza de Registro de la Propiedad y ofrece servicios de búsqueda en el Registro de la Propiedad y registros relacionados a los departamentos públicos y gubernamentales. Es responsable del registro de corporaciones de propietarios en virtud de la Ordenanza de Gestión de Edificios.
El registro de tierras es un asunto que compete a los estados individuales de la India. Por lo tanto, cada estado definirá los funcionarios, las autoridades y sus funciones y deberes con respecto a la propiedad de la tierra dentro de ese estado. [21] Todos y cada uno de los estados tienen diferentes sistemas de registro y gestión. En los últimos tiempos, el Gobierno de la Unión de la India y muchos gobiernos estatales han iniciado diferentes programas para modernizar los registros de tierras a nivel estatal. [22] El Gobierno de UP ha facilitado la experiencia de sus ciudadanos para obtener los registros de tierras. UP Bhulekh es un servicio digital iniciado por el Gobierno de Uttar Pradesh, para que sus ciudadanos mantengan registros de sus tierras o propiedades en línea. [23] Otros estados también proporcionaron el servicio digital para el registro de tierras y el registro de tierras. Ahora, cualquier estado puede verificar fácilmente la información relacionada con su tierra.
Nueva Zelanda utiliza el sistema de títulos Torrens , que adoptó en 1870, en sustitución del sistema de registro de escrituras . [24] El registro de tierras se rige por la Ley de Transferencia de Tierras de 1952. [ 25]
El sistema de escrituras se introdujo en 1841 [26] [27] y el sistema Torrens en 1870. [28] Ambos métodos funcionaron en paralelo hasta 1924, cuando el registro bajo la Ley de Transferencia de Tierras (sistema Torrens) se volvió obligatorio y se instituyó un proyecto para emitir títulos para todas las propiedades. [29] Se podía emitir un título limitado en cuanto al título o limitado en cuanto a la parcela si había dudas sobre la propiedad o la inspección.
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