Los derechos de desarrollo transferibles (TDR, por sus siglas en inglés) son un método mediante el cual los desarrolladores pueden comprar los derechos de desarrollo de ciertas parcelas dentro de un "distrito emisor" designado y transferir los derechos a otro "distrito receptor" para aumentar la densidad de su nuevo desarrollo. El concepto legal subyacente de un programa de transferencia de derechos de desarrollo es la noción de que todas las tierras tienen un conjunto de derechos de propiedad. [1] Se utiliza para controlar el uso de la tierra a fin de complementar la planificación y zonificación del uso de la tierra para una gestión más eficaz del crecimiento urbano y la conservación de la tierra.
El proceso TDR puede considerarse una herramienta para controlar la expansión urbana mediante la concentración del desarrollo. El TDR es un mecanismo legal que se ofrece en algunas jurisdicciones de gobierno local como una forma de control del desarrollo . En los Estados Unidos, el TDR también es una forma de evitar problemas de expropiaciones constitucionales causados por la rezonificación de áreas que de otro modo eliminarían una cantidad significativa de valor de la propiedad. El procedimiento ofrece a los propietarios de tierras incentivos financieros o bonificaciones para la conservación y el mantenimiento de los valores ambientales, patrimoniales o agrícolas de sus tierras. El TDR se basa en el concepto de que con la propiedad de la tierra viene el derecho de uso de la tierra, o el desarrollo de la tierra . Estos derechos de desarrollo basados en la tierra pueden, en algunas jurisdicciones, ser utilizados, no utilizados, vendidos o transferidos de otra manera por el propietario de una parcela. [2] : 3 [3]
Los distritos emisores suelen estar compuestos por zonas con características deseables que corren el riesgo de ser urbanizadas, como tierras agrícolas o zonas silvestres, pero también pueden ser sitios históricos recientemente designados. Por otra parte, las parcelas con edificios que no utilizan todo su espacio disponible tienen una capacidad urbanizable "excedente" que puede transferirse a otras parcelas, posiblemente adyacentes a las primeras. [4]
Los distritos receptores suelen estar ubicados en áreas urbanas que están maduras para el desarrollo. Los distritos receptores son generalmente áreas más adecuadas para desarrollos de mayor densidad y los distritos emisores son áreas con valores ambientales, patrimoniales o agrícolas que el condado, la ciudad o el pueblo desea preservar. [4]
Los bancos de crédito TDR pueden utilizarse para almacenar derechos de desarrollo que se han adquirido, si aún no se ha identificado un proyecto de desarrollo en el área receptora. Este mecanismo se utiliza cuando el momento de la venta en el área emisora no coincide con un desarrollo en el área receptora. También es útil en comunidades que tienen la oportunidad de comprar los derechos de un área de alto interés para la conservación pero que no tienen un proyecto de desarrollo que pueda recibir una mayor densidad en ese momento. En Massachusetts se recomienda que los bancos de crédito TDR sean operados por una organización de terceros que esté facultada para negociar la venta de derechos de desarrollo, como una organización sin fines de lucro o una agencia que opere dentro de la comunidad. [5]
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Un ejemplo ampliamente conocido de TDR distritales es la Reserva Agrícola del Condado de Montgomery, Maryland . [6] Los programas TDR se han implementado en más de 200 comunidades de EE. UU., [2] : 25 en varios estados, incluidos Colorado , [7] Massachusetts , [8] Virginia [9] y Washington . [10] La ciudad de Nueva York tiene límites a los derechos aéreos de cada edificio, pero estos son libremente transferibles. [11] [12] [13] [14]
Uno de los ejemplos más famosos de una TDR es el caso de Penn Central Transportation Co. v. New York City (1978). La Corte Suprema de los Estados Unidos sostuvo que la Comisión de Preservación de Monumentos Históricos de la ciudad no negó a los propietarios de Grand Central Terminal todo valor económico al negarles el derecho a construir un edificio de oficinas sobre la estación. Los propietarios de la terminal poseían derechos aéreos que podían usarse como TDR para construir a una altura superior a la permitida por la zonificación convencional en sus otras propiedades. [15]
"Es un sistema de topes y comercio de derechos de emisión", explica, por lo que una vez que se transfieren los derechos de emisión de un lote de poca altura, este permanecerá bajo para siempre. Las reglas solo permiten que se traslade la superficie potencial, no que se cree.