En la legislación de los Estados Unidos , un lis pendens (del latín "juicio pendiente" [1] ) es un aviso escrito de que se ha presentado una demanda sobre bienes inmuebles , que involucra el título de propiedad de la propiedad o un interés de propiedad reclamado en ella. El aviso generalmente se presenta en la oficina de registros de tierras del condado. Registrar un lis pendens contra una propiedad alerta a un potencial comprador o prestamista de que el título de propiedad de la propiedad está en duda, lo que hace que la propiedad sea menos atractiva para un comprador o prestamista. Una vez que se presenta el aviso, el título legal de cualquier persona que compre el terreno o la propiedad descrita en el aviso está sujeto al resultado de la demanda. [2]
El término lis pendens puede referirse a cualquier demanda pendiente o a una situación específica con un aviso público de litigio que se ha registrado en el mismo lugar dondese ha registrado el título de propiedad de la propiedad inmobiliaria . Este aviso asegura el reclamo de un demandante sobre la propiedad de modo que una venta, hipoteca o gravamen de la propiedad no disminuirá los derechos del demandante sobre la propiedad, en caso de que el demandante prevalezca en su caso. En algunas jurisdicciones, cuando el aviso se registra correctamente, el lis pendens se considera un aviso constructivo a otros litigantes u otros titulares de gravámenes no registrados o subordinados . [3]
La oficina de registro inscribirá un lis pendens a petición de cualquier persona que alegue tener derecho a hacerlo (por ejemplo, porque la persona ha presentado una demanda). Si otra persona con un interés en la propiedad (por ejemplo, el propietario) cree que el lis pendens no es adecuado, entonces puede presentar una demanda para que se anule. [4]
Algunos estados tienen leyes de lis pendens que exigen que quien presenta la notificación, en caso de impugnación de la misma, demuestre que tiene causa probable o una probabilidad razonable de éxito en cuanto al fondo de su caso en la demanda subyacente. Otros estados no tienen tal requisito. [5]
En el derecho consuetudinario, la mera existencia de una demanda que pudiera afectar el título de propiedad inmobiliaria tenía el efecto legal de poner a todo el mundo en conocimiento constructivo de la demanda; [6] cualquiera que adquiriera un interés en una propiedad inmobiliaria que fuera objeto de una demanda pendiente tomaba ese interés sujeto a los derechos de los litigantes tal como pudieran determinarse eventualmente, sin importar cuánto tiempo después. [7] En efecto, nada relacionado con la propiedad del objeto de la demanda podía cambiarse definitivamente mientras la demanda estuviera pendiente. [8] Sin la publicación de la existencia de una demanda, los compradores inocentes podrían descubrir la existencia de una demanda demasiado tarde.
El duro efecto de esta norma, y su efecto sobre los compradores inocentes, llevó a muchas jurisdicciones a promulgar leyes de lis pendens que exigen una notificación escrita, normalmente registrada en los registros de la propiedad donde se encuentra el inmueble, para que las disposiciones de notificación de la norma sean efectivas. Por lo general, la ley exige un instrumento registrado por separado si la demanda en cuestión afecta el título de propiedad inmobiliaria. [9] Si se cumplen los requisitos legales, se pone al mundo en "notificación constructiva" de la existencia de la demanda, y cualquier persona que adquiera un interés posteriormente lo hace sujeta al resultado de la demanda.
La lis pendens se toma como una notificación constructiva de la demanda pendiente, [10] y pone una nube sobre el título de la propiedad en cuestión hasta que se resuelva la demanda y se libere la notificación ose elimine la lis pendens . Los compradores cuidadosos no estarán dispuestos a comprar tierras sujetas a una lis pendens o solo comprarán la tierra con un descuento, los prestamistas prudentes no prestarán dinero contra la garantía de la tierra y las compañías de seguros de título no asegurarán el título de dicha tierra. El título se toma sujeto al resultado de la demanda. Debido a que tanta propiedad inmobiliaria se compra con dinero prestado, esto generalmente evita que el propietario venda la propiedad. También puede evitar que el propietario tome prestado dinero garantizado por la propiedad (por ejemplo, para pagar los costos de defensa de la demanda).
Es importante señalar que la presencia de un lis pendens no impide ni invalida necesariamente la transferencia de la propiedad, [11] aunque hace que dicha transferencia esté sujeta al resultado del litigio. Por lo tanto, el propietario no está impedido de vender la tierra por dinero en efectivo (no prestado), pignorarla como garantía de un préstamo especulativo o regalarla, todo ello sujeto al resultado del litigio. Sin embargo, una vez que se registra el lis pendens , se considerará que el receptor (un "comprador" o "cesionario pendente lite ") [12] tiene conocimiento del litigio y podría perder su título de propiedad si prevalece la demanda del demandante.
Si bien generalmente se piensa en la litispendencia en relación con bienes inmuebles (terrenos, edificios y similares), la doctrina de litispendencia también se aplica a los bienes personales. Con frecuencia, las leyes de litispendencia solo se aplican a los bienes inmuebles, por lo que la doctrina del common law probablemente todavía se aplique a los bienes personales.
