Los terrenos de Greyfield son activos inmobiliarios o terrenos infrautilizados. El término se acuñó por primera vez en el Reino Unido en la teoría del diseño urbano a fines de la década de 1990, y luego se adoptó en los EE. UU. una década después, con el nombre proveniente del "mar" de concreto asfáltico vacío que a menudo acompaña a estos sitios. La palabra greyfield es un neologismo relativo en comparación con términos más comúnmente conocidos como brownfield y greenfield .
En el Reino Unido, el término se aplica específicamente a edificios y terrenos infrautilizados en pueblos y ciudades que podrían intensificarse mediante la adición de desarrollos en azoteas (en el caso de un edificio existente) o desarrollos en el espacio aéreo (sobre un estacionamiento existente, por ejemplo).
En Estados Unidos, el término se ha aplicado históricamente a sitios comerciales minoristas y comerciales anteriormente viables (como centros comerciales regionales y centros comerciales ) que han sufrido por la falta de reinversión y han sido "superados" por sitios más grandes, mejor diseñados y mejor equipados. centros comerciales anclados o sitios de compras. Estos sitios grises en particular también se conocen como " centros comerciales muertos " o "cajas fantasma" si el presentador u otros inquilinos importantes han abandonado las instalaciones dejando atrás estructuras vacías. [1] Aún en los EE. UU., el término "greyfield" también puede aplicarse de manera más amplia a rellenos urbanos o ubicaciones comerciales donde usos infrautilizados o obsoletos (no minoristas) obstaculizan un activo inmobiliario que de otro modo sería valioso. Un ejemplo sería un sitio anteriormente industrial frente al mar que es potencialmente valioso como sitio de uso mixto/residencial, ya que está siendo invadido por la expansión residencial u otras presiones económicas o de reurbanización. En este ejemplo, la revitalización del área gris puede requerir cambios de zonificación y/o una asociación público-privada de algún tipo para lograr el mayor y mejor uso.
En 2001, el Congreso para el Nuevo Urbanismo volvió a acuñar el término "Greyfield", que se refiere a franjas envejecidas de desarrollo que alguna vez sirvieron como corredores comerciales vitales durante el éxodo suburbano posterior a la Segunda Guerra Mundial , pero que hoy han atravesado tiempos más difíciles. [2] En contraste con las zonas industriales abandonadas contaminadas y las zonas verdes no desarrolladas, las zonas grises se refieren a "los llamados 'centros comerciales muertos', a menudo caracterizados por los vastos estacionamientos de asfalto vacíos que los rodean". [3]
Los cálculos más conservadores de 1999 estimaron que habría no menos de 203 centros comerciales estadounidenses desaparecidos con una deuda pendiente combinada de más de 2 mil millones de dólares y costos de reurbanización proyectados de más de 11 mil millones de dólares para 2004. En 2001, de los 2.000 centros comerciales regionales estadounidenses, era Se estima que casi el 20% eran centros comerciales desaparecidos o en peligro de serlo. [3]
Ejemplos de centros comerciales grises en ciudades estadounidenses son el Central City Mall en San Bernardino , California ; el Centro de la ciudad de Prestonwood en Dallas , Texas ; el Pabellón Maple Hill en Kalamazoo , Michigan ; y Lafayette Plaza en Bridgeport , Connecticut . [4]
Un tamaño de sitio promedio de 45 acres (18 ha). Estos sitios son más pequeños y están menos conectados al sistema de transporte regional que aquellos que albergan los centros comerciales de mejor rendimiento de Estados Unidos, que tienen un tamaño promedio de más de 70 acres (28 ha), con visibilidad a la autopista y acceso directo a rampas. [3]
Ubicados en vecindarios establecidos y distritos comerciales y en arterias suburbanas con servicio de autobús, muchos ya son centros de autobuses. [3]
Tienen una competencia formidable; En promedio, los centros comerciales Greyfield tienen 2,3 millones de pies cuadrados (210.000 m 2 ) millones de pies cuadrados de espacio comercial competidor en otros 22 centros dentro de un radio de 5 millas (8,0 km). Suelen ser más antiguos y más pequeños que los centros comerciales más exitosos de su región. [3]
Las renovaciones convencionales no serán suficientes para dar nueva vida a muchas propiedades. Un lavado de cara no ayudará mucho. Una nueva tienda ancla, dependiendo de la posición del centro en el mercado, puede que tampoco sirva de mucho. [3]
Los factores críticos necesarios para la reurbanización de un sitio gris incluyen los siguientes: [3]
Las lecciones de las transformaciones exitosas de las zonas grises de Estados Unidos se basan en los estudios de caso realizados por el Congreso para el Nuevo Urbanismo. Estos sitios fueron el desarrollo Paseo Colorado en Pasadena , California ; el desarrollo City Place en Long Beach, California ; el desarrollo Belmar en Lakewood, Colorado ; el desarrollo Downtown Park Forest en Park Forest, Illinois ; el desarrollo Mizner Park en Boca Ratón , Florida ; y el desarrollo Winter Park Village en Winter Park, Florida . Las lecciones aprendidas en este estudio fueron: [3]