Una tarifa de impacto es una tarifa que impone un gobierno local dentro de los Estados Unidos sobre un proyecto de desarrollo nuevo o propuesto para pagar la totalidad o una parte de los costos de brindar servicios públicos al nuevo desarrollo. [1] Las tarifas de impacto se consideran un cargo sobre el nuevo desarrollo para ayudar a financiar y pagar la construcción o la expansión necesaria de mejoras de capital fuera del sitio . [2] Estas tarifas generalmente se implementan para ayudar a reducir la carga económica sobre las jurisdicciones locales que están tratando de lidiar con el crecimiento de la población dentro del área. [1]
Las tarifas de impacto se implementaron por primera vez en Hinsdale, Illinois, en 1947. Para financiar la expansión de una planta de tratamiento de agua, el presidente del Distrito Sanitario de Hinsdale, John A. McElwain, implementó una tarifa de "toma de agua" de $50 por cada nueva línea de alcantarillado residencial. El distrito sanitario fue demandado por la Asociación de Construcción de Viviendas de Illinois, pero el distrito prevaleció. El caso fue apelado ante la Corte Suprema de Illinois y ese tribunal dictaminó que las tarifas de impacto son legales si se utilizan para gastos de capital, pero no si se utilizan para gastos operativos. [3]
Las tasas de impacto se hicieron más ampliamente aceptadas en los Estados Unidos en los años 1950 y 1960. Primero se utilizaron para ayudar a financiar las tasas de recuperación de capital para las instalaciones de agua y alcantarillado, luego en los años 1970, con la disminución de las subvenciones federales y estatales disponibles para los gobiernos locales, su uso aumentó y se expandió a usos no relacionados con los servicios públicos, incluyendo carreteras, parques, escuelas y otros servicios públicos. [2] Golden v. Planning Board of Ramapo y Construction Industry Association of Sonoma County v. The City of Petaluma, California son la base legal para el uso de las tasas de impacto para financiar la infraestructura pública en todo Estados Unidos. [4] Finalmente, en los años 1980 la tasa de impacto se convirtió en un enfoque de financiación de uso universal para los servicios y comenzó a incluir instalaciones municipales como bomberos, policía y bibliotecas. Después de que los casos judiciales en estados como Florida y California aprobaran su uso legal, muchos otros estados promulgaron leyes que aprobaron el uso de las tasas de impacto por parte de las jurisdicciones locales. [2]
Las tasas de impacto se han desarrollado como una consecuencia de las tasas sustitutivas, pero han tenido un efecto más significativo en la financiación de la infraestructura . En algunos casos, el uso de la tasa de impacto ha dado lugar a su propia frase: "el crecimiento debe financiarse por sí solo". [2]
El uso de tasas de impacto se originó en las prácticas de derecho ambiental y en las tasas sustitutivas. Las tasas sustitutivas son diferentes de las tasas de impacto y no son tan flexibles porque se relacionan solo con las dedicaciones requeridas donde pueden usarse adecuadamente. Debido a que el uso de la tasa sustitutiva puede no ser siempre eficiente, los planificadores y las ciudades ahora están recurriendo a las tasas de impacto como una forma más apropiada de recaudar dinero para instalaciones y servicios. Las tasas de impacto se pueden aplicar más fácilmente a la infraestructura o instalaciones necesarias, mientras que las tasas sustitutivas no. Las tasas de impacto se pueden aplicar antes de que se inicie o complete un nuevo desarrollo, lo que puede permitir que los costos se transfieran a los futuros residentes de la zona. Otra ventaja de usar una tasa de impacto en comparación con la tasa sustitutiva es que se puede aplicar a cualquier construcción nueva, desde casas unifamiliares, departamentos e incluso desarrollos comerciales. Las tasas sustitutivas pueden no siempre aplicarse tan fácilmente a una zona específica. Finalmente, las tasas de impacto se pueden implementar antes que las tasas sustitutivas para que la necesidad de capital coincida con la necesidad de servicios. [1]
Hay dos razones principales que se centran en cómo implementar las tarifas de impacto. La primera se centra en reconocer que las tarifas son exacciones positivas de fondos para una comunidad y deben usarse de esa manera. En segundo lugar, las tarifas de impacto deben usarse para cualquier necesidad en la comunidad. Cuando se empezó a usar las tarifas de impacto, la gente discutía si debían centrarse solo en los tipos de servicios públicos o incluir otros tipos de servicios especiales o instalaciones. Algunos abogaban por solo los tipos de servicios públicos porque solo las personas que pagan la tarifa real recibirían el servicio. Esto se conoce como un uso cerrado. Un uso abierto, como parques o bibliotecas, permite que cualquiera use el servicio, incluso si no ha pagado directamente por el servicio. Aún así, la gente argumenta y cree que el desarrollo puede afectar a todos los servicios y debe ayudar a contribuir a ellos. [1] Cuando se trata de implementar tarifas de impacto, hay una base legal que debe considerarse o seguirse para que la implementación sea legal. Deben seguir el nexo racional y las reglas o pautas aproximadamente proporcionales. Debe haber una conexión entre el nuevo desarrollo y la necesidad de las nuevas instalaciones en la región. Además, la tasa de impacto debe beneficiar a la persona que la paga y calcularla con una fórmula proporcional justa para todos los residentes. [2] Uno de los principales dilemas de la implementación de la tasa se caracteriza por la exclusividad del beneficio. Se centra en determinar quién debe pagar qué en el caso de las tasas de impacto. Algunos pueden tener que pagar la tasa, pero es posible que no puedan utilizar el servicio, lo que puede considerarse un impuesto, pero al aplicar las tasas de impacto a las personas que generan la necesidad del nuevo servicio, se ayuda a no imponer un impuesto a todos y se permite que quienes no utilizan el servicio queden excluidos del pago de la tasa. [1]
Las tasas de impacto se han convertido en el método más importante de financiación de infraestructuras y una parte esencial de los gobiernos locales para financiar infraestructuras o servicios públicos. Las tasas de impacto pueden ayudar a ayudar en el desarrollo de parques, escuelas, carreteras, alcantarillado, tratamiento de agua, servicios públicos, bibliotecas y edificios de seguridad pública necesarios para la zona de reciente desarrollo. En la mayoría de los casos, las tasas de impacto se utilizan en nuevos desarrollos. Un ejemplo de esto sería cuando se construye un nuevo vecindario o desarrollo comercial, el desarrollador puede verse obligado a pagar la tasa por la nueva infraestructura o una nueva estación de bomberos en el área debido a la demanda que genera el nuevo desarrollo. En algunos casos, el desarrollador puede trasladar la tasa a los futuros propietarios de las propiedades a través de los costos o cargos de la vivienda. Puede verse como una herramienta de gestión del crecimiento que recauda el pago de la financiación del desarrollo como una forma de ejercer el poder policial . Las tasas de impacto se consideran una herramienta de regulación, pero al mismo tiempo su propósito de recaudación de ingresos puede verse como un impuesto para algunos. Aún así, la mayoría de los estados reconocen y permiten el uso de las tasas de impacto como una forma de regular el uso de la tierra. [1]
El costo de una tasa de impacto puede variar de un estado a otro. Por lo general, las áreas del oeste de los Estados Unidos cobran tasas más altas que otros lugares del país. También pueden variar según el tipo de necesidad de una comunidad, ya que las instalaciones escolares son las que generan el mayor costo de una tasa de impacto. [2]
Las tarifas de impacto también se pueden clasificar según diferentes términos regionales. En un principio, se las conocía como "recuperación de capital" o "tarifas de expansión". En estados como Oregón , se las conoce como "cargos de desarrollo del sistema", mientras que en Carolina del Norte se las conoce como "tarifas de instalaciones". Todas las tarifas de impacto funcionan según la misma premisa, independientemente de la terminología regional. [2]
En la actualidad, las tasas de impacto se han convertido en un método ampliamente utilizado. Alrededor del 60% de todas las ciudades con más de 25.000 habitantes, junto con el 40% de los condados metropolitanos, utilizan tasas de impacto en nuevos desarrollos para servicios públicos o infraestructura. En algunos estados, como Florida, el 90% de las comunidades utilizan tasas de impacto. Veintiséis estados de EE. UU. han implementado el uso de tasas de impacto en la parte occidental del país , a lo largo de la costa atlántica y dentro de la región de los Grandes Lagos . [2]
Los casos judiciales que se han presentado a lo largo del camino han abordado la cuestión de las tasas de impacto. Dos casos principales que abordaron el desarrollo de las tasas de impacto han sido Pioneer Trust and Savings Bank v. Mount Prospect y Gulest Associate Incorporated v. Newburgh. [1] Otro es Krupp versus Breckenridge Sanitation District, donde la Corte Suprema de Colorado determinó que una tasa de impacto por aguas residuales era legal y no estaba sujeta a un análisis de expropiaciones. [5] La Corte Suprema de Estados Unidos determinó que la cláusula de expropiaciones de la Constitución de los Estados Unidos se aplicaba a una tasa de impacto en Koontz v. St. Johns River Water Management District . [6] [7] [8]
Dado que las tasas de impacto han sido ampliamente aceptadas en ciudades, condados y estados, han contribuido a generar el desarrollo y la invasión de otros tipos de tasas regulatorias. Los dos principales ejemplos de tasas para las que las tasas de impacto han allanado el camino son las tasas de vinculación y las tasas de mitigación.
En algunos estados (como Massachusetts, Nueva Jersey y California) se aplican tasas de vinculación a proyectos residenciales multifamiliares no residenciales y a precio de mercado, normalmente al recibir el permiso de construcción o antes de la construcción. Las tasas de vinculación son un derivado de las tasas de impacto del desarrollo y algunas ciudades y países las exigen a los desarrolladores para pagar una serie de instalaciones y servicios. [9] Los ingresos se utilizan para financiar la construcción de desarrollos residenciales de vivienda asequible. [10] [11] Los argumentos en contra de las tasas de vinculación son similares a los de las tasas de impacto, incluida la cuestión de si los gobiernos locales tienen derecho a promulgar este tipo de programas. [1] Las tasas de vinculación y las regulaciones de zonificación inclusivas son dos ejemplos de métodos de los gobiernos locales para impulsar la oferta de vivienda asequible. [12]
Las tasas de mitigación son similares a las tasas de impacto y de vinculación, pero se diferencian en que se centran en el medio ambiente. Estas tasas se cobran para reembolsar o compensar a la comunidad por el impacto negativo que el desarrollo pueda tener en ella. En algunos casos, estas tasas se utilizan para ayudar a preservar un componente del medio ambiente local y regular la contaminación. Existe un debate sobre si este tipo de tasas son una forma legalmente aceptable de financiación gubernamental, como lo son las tasas de impacto y de vinculación. [13] [14] [15]
Las tasas de impacto son formas de financiación aceptadas en muchas comunidades del país. Sin embargo, su uso no es universalmente aceptado y su uso como medio para recaudar ingresos sigue siendo controvertido en muchas comunidades. Un argumento en contra de las tasas de impacto es que pueden limitar y perjudicar a la economía local. El argumento incluye la afirmación de que pueden servir como un impuesto de facto que puede tener como resultado frenar o detener el desarrollo en una zona y, en cambio, provocar inversiones en otras zonas que no las gravan. Otro argumento es que las tasas aumentan el precio de la vivienda, especialmente las de nueva construcción, donde los promotores que pagan las tasas pasan el costo de las tasas a los futuros propietarios de las propiedades. Otra preocupación es que el efecto negativo que pueden tener sobre una economía local puede perjudicar directamente el crecimiento del empleo y reducir la cantidad de puestos de trabajo disponibles en una zona. [16]