Un accesorio , [1] como concepto legal , significa cualquier propiedad física que está permanentemente unida ( fijada ) a una propiedad real (generalmente un terreno). La propiedad que no está unida a una propiedad real se considera propiedad mueble . Los accesorios se tratan como parte de la propiedad real, particularmente en el caso de un derecho de garantía . Un ejemplo clásico de un accesorio es un edificio, que, en ausencia de lenguaje en contrario en un contrato de compraventa , se considera parte del terreno en sí y no una propiedad separada. En términos generales, la prueba para decidir si un artículo es un accesorio o un mueble depende del propósito del accesorio. Si el propósito era mejorar el terreno, es probable que el artículo sea un accesorio; si el artículo fue fijado para mejorar el uso del mueble en sí, es probable que el artículo sea un mueble. [2]
Los bienes muebles se convierten en un elemento fijo mediante el proceso de unión. Por ejemplo, si un trozo de madera se encuentra en un aserradero, es un bien mueble. Si la misma madera se utiliza para construir una cerca en el terreno, se convierte en un elemento fijo de ese inmueble. En muchos casos, la determinación de si la propiedad es un elemento fijo o un bien mueble depende del grado en que la propiedad está unida al terreno. Por ejemplo, este problema surge en el caso de una casa rodante . En este caso, la caracterización de la casa como un bien mueble o un inmueble dependerá de cuán permanentemente esté unida, por ejemplo, si la casa rodante tiene cimientos .
La caracterización de la propiedad como un bien mueble o como un bien inmueble es importante. En la mayoría de las jurisdicciones , la ley que rige el registro de garantías contra deudas , o la prueba de que se ha prestado dinero con la garantía de una propiedad, es diferente para los bienes muebles que para los bienes inmuebles. Por ejemplo, en la provincia de Ontario , Canadá, las hipotecas sobre bienes inmuebles deben registrarse en la oficina de títulos de propiedad del condado o región. Sin embargo, las hipotecas sobre bienes muebles deben registrarse en el registro provincial establecido en virtud de la Ley de Garantía de Bienes Personales .
En el caso de una casa rodante, el hecho de que sea un elemento fijo o un bien mueble influye en si se aplica una hipoteca sobre la casa rodante. Por ejemplo, la mayoría de las hipotecas contienen una cláusula que prohíbe al prestatario retirar o demoler elementos fijos de la propiedad, lo que reduciría el valor de la garantía. Sin embargo, ha habido casos en los que los prestamistas prestan dinero en función del valor de la casa rodante en la propiedad, cuando dicha casa rodante se retira posteriormente de la propiedad. De manera similar, una hipoteca sobre bienes muebles otorgada para permitir que una persona compre una casa rodante podría perderse si la casa rodante se une posteriormente a un bien inmueble.
La ley sobre los accesorios también puede causar muchos problemas con las propiedades en alquiler . Los accesorios colocados por el inquilino pertenecen al propietario si el inquilino es desalojado de la propiedad. Esto es así incluso si el inquilino podría haber retirado legalmente el accesorio mientras el contrato de alquiler estaba en regla. Por ejemplo, una lámpara de araña colgada por el inquilino puede convertirse en propiedad del propietario. Aunque este ejemplo es trivial, ha habido casos en los que se ha considerado que el equipo pesado incorporado a una planta se ha convertido en accesorio a pesar de que se vendió como bien mueble.
Debido a que el valor de los elementos fijos a menudo supera el valor del terreno al que están fijados, son habituales las demandas judiciales para determinar si un elemento en particular es un bien mueble o un elemento fijo. En un caso en Canadá, un gobierno provincial argumentó que una enorme presa de tierra era un bien mueble, ya que solo se mantenía en su lugar por la gravedad y no por ningún tipo de fijación (la demanda fue rechazada). En una venta de terrenos, los elementos fijos se consideran parte del terreno y el vendedor no puede quitarlos ni alterarlos antes de la transferencia del terreno.
Los elementos fijos se conocen en derecho civil como partes esenciales. [3]
Una excepción importante al tratamiento habitual de los elementos fijos es la categoría de elementos fijos comerciales (a menudo denominados elementos fijos "muebles"), elementos muebles instalados por un inquilino en una propiedad comercial arrendada específicamente para su uso en un comercio o negocio . Estos siempre pueden ser retirados por el inquilino, siempre y cuando se reparen o compensen los daños a la estructura causados por la remoción. Por ejemplo, los carteles comerciales, los mostradores de exhibición, los estantes de las tiendas, los bares de bebidas alcohólicas y los equipos de mecanizado a menudo están firmemente, si no casi permanentemente, adheridos al edificio o al terreno. Sin embargo, siguen siendo propiedad personal y el inquilino puede retirarlos, ya que son parte de su negocio.
La lógica económica detrás de esta excepción para los equipos comerciales considera que si los inquilinos no pueden retirarlos, entonces los propietarios asumirían la responsabilidad de equipar a sus inquilinos con dichos equipos y materiales.
Por lo tanto, por deducción, un elemento fijo comercial no es un elemento fijo en absoluto. Su nombre es engañoso, ya que un elemento fijo, por definición, es un bien inmueble que debe permanecer con el inmueble cuando un vendedor lo vende o un inquilino rescinde su contrato de arrendamiento. Un "elemento fijo" comercial no es un bien inmueble, sino un bien personal del inquilino.
El propietario tiene cierta protección. Cualquier daño a la propiedad inmobiliaria causado por la remoción de elementos fijos por parte del inquilino debe ser reparado o pagado por el inquilino. Si un elemento fijo no se retira cuando el inquilino se muda, esos elementos fijos pasan a ser propiedad del propietario a través del proceso de accesión . Por ejemplo, si un restaurante se declara en quiebra y el propietario renuncia a su derecho y al gasto de retirar todo el equipo de cocina, los reservados y otros elementos fijos, esos elementos fijos pasan a ser propiedad del propietario. De esta manera, ya no serán elementos fijos y pueden convertirse en elementos fijos normales, es decir, en bienes inmuebles.
A falta de acuerdo entre las partes, [4] [5] la doctrina de los accesorios, sujeta a la ley, [6] opera para resolver disputas relativas a la titularidad de objetos.
Si un bien mueble por su naturaleza [7] [8] [9] [10] se convierte en un bien fijo en virtud de todas las circunstancias [11] [12] [13] [14] que rodean su anexión a la tierra [9] [15] [16] depende de (i) el propósito y (ii) el grado de anexión. [17] [18] [19] Semble, es una cuestión mixta de hecho y derecho [7] [20] que debe determinarse objetivamente, [5] [21] [22] [23] siendo la intención subjetiva una consideración. [8] [23] [24] [25]
La intención puede determinarse a partir de la relación de la parte que anexa con el poseedor de la tierra, [8] cuando se contempla el uso del bien mueble, [5] no a partir del acuerdo de la parte. [21] [26] [27] Los objetos traídos a la tierra por los arrendatarios pueden convertirse en elementos fijos, [6] [28] y este hecho puede ser un factor determinante significativo. [9] [29]
Desde Palumberi v Palumberi, [12] se ha hecho mayor hincapié en el propósito de la anexión. Cada caso depende de sus propios hechos, [30] sin embargo, una prueba orientadora, [31] es si un bien mueble ha sido fijado con la intención de que permanezca en su posición 'de manera permanente o por un período indefinido o sustancial', [17] o solo para algún propósito temporal. [17] [32] [33] : pág. 712-3
Cuando el objeto no reposa por su propio peso, [8] [7] [17] [34] [35] esto generará la presunción refutable, [23] [36] de que el mueble es un elemento fijo. [14] [15] [16] [24] Los objetos no fijados pueden convertirse en elementos fijos, especialmente cuando se utilizarán durante un período extenso. [37] [38] [39]
Otros indicadores incluyen si el objeto puede separarse sin causar daños sustanciales, [17] [40] [41] [42] si fue fijado para el mejor disfrute de la tierra, [39] [43] o del objeto mismo, [17] [26] [31] [44] el período de tiempo en uso y su función, [5] la función que cumple su anexión, [31] y si el costo de renovación excedería el valor de la propiedad. [38]
El derecho de un inquilino a retirar sus pertenencias no se extiende a las instalaciones agrícolas en el derecho consuetudinario. [45] Sin embargo, en virtud de la legislación de Nueva Gales del Sur, los inquilinos pueden retirar las instalaciones agrícolas en determinadas circunstancias, sujetos a los derechos legales de los propietarios en relación con las instalaciones. [46]
En la mayoría de los contratos de arrendamiento de bienes raíces comerciales, el inquilino tiene la obligación de restaurar las mejoras del inmueble a su estado básico al vencimiento del plazo del arrendamiento. [47]
"Artículo 93 Partes esenciales de una cosa
"Las partes de una cosa que no pueden separarse sin que una u otra se destruya o sufra un cambio de naturaleza (partes esenciales) no pueden ser objeto de derechos separados.