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suite secundaria

Casa American Craftsman con suite secundaria independiente

Las suites secundarias (también conocidas como unidades de vivienda accesorias , ADU , apartamentos para suegros, apartamentos para abuelas , anexos para abuelas o suites con jardín [1] ) son apartamentos , cabañas o pequeñas unidades residenciales independientes que se encuentran en una propiedad que tiene una casa principal separada, unifamiliar, dúplex u otra unidad residencial. En algunos casos, la ADU o los suegros están adjuntos a la vivienda principal o son una unidad completamente separada, ubicada encima de un garaje, frente a un estacionamiento techado o en el patio trasero de la misma propiedad. [2] Las razones para querer agregar una suite secundaria a una propiedad pueden ser recibir ingresos adicionales, brindar apoyo social y personal a un miembro de la familia u obtener mayor seguridad. [2]

Descripción

Fondo

Las convenciones de nomenclatura varían según el período de tiempo y la ubicación, pero las suites secundarias también pueden denominarse unidad de vivienda accesoria (ADU), suite de la suegra, apartamento de la abuela, cochera, casa de callejón, unidad de vivienda Ohana, anexo de la abuela, abuela. suite, suite de suegros y apartamento accesorio. [3] [4] La prevalencia de suites secundarias también depende del tiempo y la ubicación, con tasas variables según el país, estado o ciudad. [5] Además, las regulaciones sobre suites secundarias pueden variar ampliamente en diferentes jurisdicciones: algunas las permiten con una regulación limitada, mientras que otras las prohíben por completo mediante zonificación, limitan quién puede vivir en las unidades (por ejemplo, solo miembros de la familia) o regulan si las unidades se puede alquilar. [5] [6] [7] [8] En los últimos años, ha habido un aumento en la popularidad de estas unidades como fuente de ingresos pasivos adicionales o como una opción de vida multigeneracional.

Relación con la residencia principal

Tipos comunes de suites secundarias

Una suite secundaria se considera "secundaria" o "accesoria" de la residencia principal en la parcela. Normalmente tiene su propia entrada, cocina, baño y sala de estar. Hay tres tipos de unidades accesorias: interiores, interiores con modificación y independientes. Ejemplos de estas unidades accesorias incluyen:

Beneficios y desventajas

Las comunidades que apoyan suites secundarias pueden hacerlo para respaldar un conjunto diverso de objetivos. Los beneficios comúnmente citados de las suites secundarias incluyen los siguientes:

Beneficios

  1. La creación de opciones de vivienda más asequibles, ya que las suites secundarias suelen ser pequeñas, fáciles de construir, aumentan la oferta de viviendas y no requieren la adquisición de terrenos. [9] [5] [10] [11]
  2. Permitir que las personas mayores "envejezcan en el lugar" mediante la creación de unidades más pequeñas y asequibles donde las personas mayores puedan reducir su tamaño en su propio vecindario. [12] [5] Parte de la reciente popularidad de las suites secundarias en los Estados Unidos se puede atribuir al activismo de la Asociación Estadounidense de Personas Jubiladas (AARP) y otras organizaciones que apoyan a las personas mayores. [5]
  3. Apoyar a hogares diversos y multigeneracionales, ya que las personas mayores, los adultos jóvenes u otros parientes pueden vivir en la misma propiedad que sus familias pero aún así mantener cierta independencia y privacidad. [12] [5] [9] [13] [14] Para las personas mayores, este tipo de arreglo puede mejorar su vida social, permitir que los miembros de la familia brinden atención fácilmente y permitirles vivir en vecindarios más transitables cuando ya no puedan hacerlo. conducir. [15] [16] [17]
  4. Mejore el mantenimiento de la vivienda y las tasas de propiedad de la vivienda proporcionando ingresos de alquiler confiables que puedan respaldar los pagos de la hipoteca o el mantenimiento de la vivienda. [9] [18] [5]
  5. Crear viviendas energéticamente eficientes, ya que las unidades pequeñas y a menudo adjuntas requieren menos recursos. [19] [12]
  6. Las ADU pueden integrarse a la escala y el carácter de los vecindarios unifamiliares y al mismo tiempo promover viviendas para la fuerza laboral en estos vecindarios. [12] [20]
  7. Los presupuestos municipales pueden beneficiarse de nuevas viviendas sujetas a impuestos que no requieran mejoras nuevas o significativas de los servicios públicos, mantenimiento de carreteras, etc. [9]

Desventajas

Las propiedades que están unidas de manera compleja pueden causar dificultades si una de las unidades se vende o se alquila a un tercero. Si esto ocurre, cada parte requiere permiso de la otra parte para realizar ciertos tipos de cambios en el edificio. Cuando una unidad se vende a un tercero, o se alquila, puede resultar difícil lograr la venta de una unidad o de todo el edificio, ya que una de las partes puede mostrarse reacia a mudarse o vender.

Por país

Australia

En Australia, el término "piso de abuela" se utiliza a menudo para una vivienda secundaria en una propiedad. El terreno no está subdividido y la construcción requiere la aprobación del consejo o autoridad competente. Los procesos de aprobación varían entre estados y territorios, y entre consejos. Esto es diferente de una ocupación dual, donde se desarrollan dos viviendas principales en una parcela de terreno, ya sea adjuntas, adosadas o independientes. [21] En 2018, Nueva Gales del Sur lideró la construcción de nuevos apartamentos para abuelas, mientras que Victoria tuvo el menor número de nuevos apartamentos construidos para abuelas. [22] [23] En 2019, el gobierno federal lanzó un estudio sobre edificios prefabricados y casas más pequeñas citando viviendas asequibles, espacio adicional para los miembros de la familia y apoyo a la industria de la construcción como razones para el estudio. [24] El gobierno reservó 2 millones de dólares para el estudio inicial y luego planea establecer un laboratorio de innovación para ayudar a los fabricantes a diseñar edificios prefabricados. [24]

Canadá

Casa callejera en Vancouver

Las suites secundarias han existido en Canadá desde el siglo XIX, donde tomaron la forma de cocheras, casas de servicio, establos convertidos en apartamentos permanentes y pequeños apartamentos para jóvenes dentro de casas grandes. [25] Las suites secundarias se hicieron cada vez más populares durante la crisis económica de 1929 y la escasez de viviendas después de la Segunda Guerra Mundial. Durante este período, el gobierno canadiense apoyó activamente la creación de suites secundarias. [25] Sin embargo, la suburbanización y los cambios de zonificación en las décadas de 1950 y 1960 llevaron a una disminución de las suites secundarias en Canadá. [25] Más recientemente, las suites secundarias están ganando popularidad y muchos municipios están reexaminando sus regulaciones para apoyar las suites secundarias. [25]

CMHC (programa gubernamental)

La Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda ofrece un programa de asistencia financiera para ayudar a los canadienses a crear viviendas asequibles para personas mayores de bajos ingresos y adultos con discapacidad dentro de una suite secundaria. El programa se llama Programa de Asistencia para Rehabilitación Residencial (RRAP, por sus siglas en inglés) – Secundaria/Garden Suite. El préstamo máximo totalmente condonable depende de la ubicación de la propiedad:

En zonas remotas está disponible un suplemento del 25% en asistencia. [26]

Columbia Británica

Después de adoptar una legislación en 2009 para apoyar las suites secundarias, Vancouver, Columbia Británica, se ha convertido en una ciudad líder en construcción en América del Norte. [27] [28] [29] En la ciudad, aproximadamente un tercio de las casas unifamiliares tienen suites secundarias legalmente permitidas, muchas de las cuales son casas con callejones . [30] [31] La Subdivisión de Política de Vivienda del Ministerio de Servicios Comunitarios, Aborígenes y para Mujeres de Columbia Británica publicó una guía para que los gobiernos locales implementen programas de suite secundaria llamada 'Suites secundarias: una guía para los gobiernos locales'. [32] La edición actual data de septiembre de 2005. La intención de la guía es "ayudar a los gobiernos locales a desarrollar e implementar programas secundarios". También destaca las buenas prácticas de las suites secundarias y proporciona información práctica a "funcionarios electos, planificadores, grupos comunitarios, propietarios de viviendas, desarrolladores y otras personas interesadas en las suites secundarias".

Europa

En los países de habla alemana, una suite secundaria se conoce como Einliegerwohnung . [33] En Noruega , particularmente en las ciudades más grandes, es bastante común construir pisos más pequeños, separados y contiguos, para alquilar. El propietario del apartamento principal alquilará los apartamentos contiguos más pequeños. En el Reino Unido, los "pisos para abuelas" están ganando popularidad: uno de cada veinte hogares del Reino Unido (5%) ya cuenta con un espacio de este tipo. [34] Además, el 7% de los propietarios dicen tener planes de desarrollar este tipo de espacio en el futuro. [34] Las razones declaradas para construir estos espacios fueron diversas: el 27% de los encuestados hizo planes para parientes mayores, el 25% planeó para niños adultos, el 24% planeó alquilar como alquiler vacacional y el 16% planeó acoger inquilinos. [34] En Suecia, un friggebod es una pequeña casa o habitación que se puede construir sin ningún permiso de planificación en un terreno con una casa unifamiliar o dúplex. [35] [36]

Estados Unidos

Suite secundaria adjunta en Seattle

En los Estados Unidos , las suites secundarias generalmente se denominan unidades de vivienda accesorias o "ADU". Los permisos de zonificación y las leyes relativas a las unidades de vivienda accesorias pueden variar ampliamente según el estado y el municipio. [37] Las unidades de vivienda accesorias eran populares a principios del siglo XX en los Estados Unidos. Sin embargo, las ADU se volvieron menos comunes después de la Segunda Guerra Mundial, cuando se produjo un cambio hacia el desarrollo suburbano y muchos municipios prohibieron las ADU mediante regulaciones de zonificación. Con los aumentos en el precio de la vivienda en muchas ciudades y suburbios, una mayor conciencia de los costos de los patrones de desarrollo orientados a los automóviles de baja densidad y una mayor necesidad de cuidar a los estadounidenses de edad avanzada, muchas entidades gubernamentales y grupos de defensa han apoyado cada vez más a las ADU. [38] Algunos críticos perciben que las ADU son una amenaza para el carácter de los vecindarios residenciales unifamiliares.

Varios estados han promulgado leyes para promover unidades de vivienda accesorias. En California, las secciones 65852.150, 65852.2 y 65852.22 del Código de Gobierno se refieren a la regulación local de las ADU. [39] SB 1069 y AB 2299 son proyectos de ley de California aprobados en 2016 y vigentes a partir del 1 de enero de 2017, que limitan la autoridad del gobierno local para prohibir las ADU en ciertos casos (y también reducen los costos y los obstáculos burocráticos para la construcción). [40] [41] [42] [43] El 1 de enero de 2020, el estado de California aprobó las leyes de ADU más indulgentes del país que permiten no uno sino dos tipos de unidades accesorias, la unidad de vivienda accesoria (ADU) y la unidad de vivienda accesoria para jóvenes (JADU). Las ADU exentas por el estado ahora pueden tener al menos 800 pies cuadrados (74 m 2 ), mientras que las JADU están limitadas a 550 pies cuadrados (51 m 2 ). [44] Los estados de Vermont [45] [46] y New Hampshire [47] [48] también han adoptado una serie de proyectos de ley que promueven unidades de vivienda accesorias y reducen las barreras regulatorias para la construcción de ADU. El estado de Illinois consideró, pero no adoptó, la HB 4869 que habría requerido que los municipios permitieran (y regularan razonablemente) las unidades de vivienda accesorias (ADU). [49]

Suite de apartamentos en el sótano de Seattle

Varios gobiernos locales en los Estados Unidos han promulgado ordenanzas para permitir y promover unidades de vivienda accesorias. Algunas ciudades han incluido unidades de vivienda accesorias en estrategias de viviendas intermedias y de viviendas asequibles más grandes que faltan, incluidas Seattle, [50] [51] [52] [53] Portland, [54] [55] [56] y Minneapolis. [57] [58] [59] [60] [61] [62] [63] Muchas otras comunidades han mantenido una zonificación unifamiliar generalizada, pero aún así han actualizado los códigos para permitir unidades de vivienda accesorias. Ejemplos notables incluyen grandes ciudades como Los Ángeles, CA [64] y Chicago, IL. [65] Diversas jurisdicciones más pequeñas que permiten unidades de vivienda accesorias incluyen Lexington, KY, [66] Santa Cruz, CA, [67] [68] y el condado de Maui en Hawaii. [69]

Honolulu, Hawái, tiene una forma única de unidades de vivienda accesorias conocida como " Unidad de Vivienda Ohana ". [70] Ohana Dwellings se creó como un uso permitido en el código de zonificación en 1981 como una forma de alentar al sector privado a crear más unidades de vivienda (sin subsidio gubernamental), preservar campos verdes (espacios abiertos) y facilitar la asequibilidad de la vivienda. [71] [72] [73] En 2015, Honolulu modificó su código de zonificación para permitir las ADU como una especie de vivienda Ohana, pero con menos restricciones. [74] Para evitar crear mayores complejidades para las Viviendas Ohana existentes, algunas de las cuales han sido condominimizadas y de propiedad separada de la casa principal, las Viviendas Ohana siguen siendo un uso permitido (con requisitos y beneficios diferentes a los de las ADU) en el código de zonificación. Las ADU son un componente importante de la Estrategia de Vivienda Asequible de Honolulu. [75]

Ver también

Referencias

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