Un incumplimiento estratégico es la decisión de un prestatario de dejar de realizar pagos (es decir, incumplir ) una deuda, a pesar de tener la capacidad financiera para realizar los pagos.
Esto está particularmente asociado con las hipotecas residenciales y comerciales , en cuyo caso generalmente ocurre después de una caída sustancial en el precio de la casa, de modo que la deuda adeuda es (considerablemente) mayor que el valor de la propiedad (la propiedad tiene un valor neto negativo o está bajo el agua ). y se espera que siga siéndolo en el futuro previsible, como tras el estallido de una burbuja inmobiliaria . Estos prestatarios se denominan walkaways . [1] El proceso de incumplimiento estratégico de una hipoteca de vivienda se ha llamado coloquialmente "jingle mail"; metafóricamente, uno envía las llaves al banco.
Los economistas Paul Krugman y Hal Varian argumentaron que el incumplimiento estratégico sería un resultado inevitable del colapso de la burbuja financiera e inmobiliaria de la era posterior a 2006. También señalaron que esta es una de las pocas formas de liberar a las personas de la carga de la deuda hipotecaria. . Una vez libres de la hipoteca, los deudores son libres de utilizar sus ingresos para otros gastos. [2]
Un estudio realizado en septiembre de 2009 por la agencia de informes crediticios Experian y la consultora Oliver Wyman estimó que el 38% de los prestatarios estadounidenses involucrados estaban incumpliendo estratégicamente. [3]
Los efectos varían según la jurisdicción; Diferentes países y diferentes estados de los Estados Unidos tratan el incumplimiento de la deuda hipotecaria de manera diferente, distinguiendo en particular si se trata de deuda con recurso y deuda sin recurso , es decir, si el prestamista hipotecario puede presentar reclamaciones contra el deudor en mora. Además, la refinanciación de hipotecas puede recibir un trato diferente de una hipoteca original no refinanciada, y las hipotecas sobre segundas viviendas pueden recibir un trato diferente de las hipotecas sobre residencias principales.
El prestatario, después de decidir no realizar más pagos, puede vivir libre de los costos de pago o alquiler hasta que el prestamista ejecute la ejecución hipotecaria , lo que puede demorar desde varios meses hasta años. Un prestatario puede utilizar este tiempo para extinguir o negociar otra deuda. Los prestamistas hipotecarios pueden negociar con los prestatarios morosos para asegurar el mantenimiento y la ocupación de la propiedad hasta que el prestamista pueda tomar el título y comercializar la casa, y pueden proporcionar al prestatario moroso un aviso de desalojo mayor que el mínimo legal (que puede ser tan solo tres días). ) e incluso pueden aceptar pagar una tarifa para dejar la casa en perfectas condiciones.
La ejecución hipotecaria de la casa del prestatario dará como resultado una entrada negativa en la calificación crediticia del prestatario , lo que posiblemente hará que la obtención de préstamos en el futuro sea más difícil o más costosa para el prestatario. Con un buen crédito, se le negará una nueva hipoteca de agencias gubernamentales de EE. UU. hasta que hayan transcurrido de 3 (FHA) a 7 años (FNMA) desde la fecha real de la ejecución hipotecaria.
El IRS considera la diferencia entre el valor de la propiedad en el momento de la ejecución hipotecaria y el monto del pagaré (suponiendo que el pagaré sea mayor) como "deuda perdonada" y puede considerarse "ingreso" sujeto al impuesto federal sobre la renta. Durante un breve período que finalizó a finales de diciembre de 2012 debido a la Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria de 2007 , estos "ingresos fantasmas" no estuvieron sujetos a impuestos sobre las residencias principales.
Algunos especialistas en ética han cuestionado la moralidad del incumplimiento estratégico, argumentando que uno tiene el deber de realizar pagos de la deuda si puede. [4] Otros argumentan que no existe tal deber moral, ya que un préstamo es un contrato entre adultos que consienten, y señalan que los inversores financieros habitualmente incumplen los préstamos sin recurso que tienen un capital negativo. [3] Algunos argumentan además que existe un deber moral de incumplir estratégicamente, [4] y que uno debe tomar tales decisiones basándose en el propio interés financiero "sin culpa o vergüenza innecesarias ", como lo hacen los prestamistas que no modifican las hipotecas. , "buscando maximizar las ganancias o minimizar las pérdidas independientemente de las preocupaciones de moralidad o responsabilidad social", [5] o afirmando más claramente que "La economía es fundamentalmente amoral ". [6] Además, las obligaciones de cumplir un contrato se equilibran con las obligaciones para con uno mismo y la propia familia; estas últimas hablan a favor del incumplimiento estratégico, y algunos argumentan que "debes ponerte a ti mismo y a las finanzas de tu familia en primer lugar", [6] mientras que uno también tiene obligaciones con una comunidad, que pueden verse perjudicadas por incumplimiento. [4]
En Europa, por lo general, no existen deudas puras sin recurso para los particulares. Por lo tanto, deben pagar las deudas restantes incluso si abandonan sus casas. Como se prioriza tener una casa donde dormir, generalmente se prioriza la hipoteca de la casa, mientras que otras deudas pueden abandonarse si no se pueden pagar.
Sin embargo, la quiebra estratégica de empresas es común en Europa.