La reurbanización es cualquier construcción nueva en un sitio que tiene usos preexistentes. Representa un proceso de desarrollo del territorio para revitalizar el tejido físico, económico y social del espacio urbano . [1]
Las variaciones sobre la remodelación incluyen:
Los proyectos de reurbanización pueden ser pequeños o grandes y pueden ir desde un solo edificio hasta barrios completamente nuevos o proyectos de "nueva ciudad dentro de la ciudad".
El término reurbanización también hace referencia a los estatutos estatales y federales que otorgan a las ciudades y condados la autoridad para establecer agencias de reurbanización y para atacar los problemas de decadencia urbana . Las herramientas fundamentales de una agencia de reurbanización incluyen la autoridad para adquirir bienes inmuebles, el poder de dominio eminente, para desarrollar y vender propiedades sin licitación y la autoridad y responsabilidad de reubicar a las personas que tengan intereses en la propiedad adquirida por la agencia. La financiación de dichas operaciones puede provenir de subvenciones gubernamentales, préstamos de los gobiernos federales o estatales y la venta de bonos y de la financiación del incremento de impuestos .
Otros términos que se utilizan a veces para describir la renovación urbana incluyen renovación urbana (revitalización urbana). Si bien las iniciativas descritas como revitalización urbana a menudo implican renovación urbana, no siempre implican renovación urbana, ya que no siempre implican la demolición de estructuras existentes, sino que pueden describir la rehabilitación de edificios existentes u otras iniciativas de mejora del vecindario.
Un nuevo ejemplo de otras iniciativas de mejora de los barrios es el mecanismo de financiación asociado con el deterioro urbano causado por la alta huella de carbono y la calidad del aire . El proyecto de ley AB811 de la Asamblea es la respuesta del Estado de California a la financiación de la energía renovable y permite a las ciudades elaborar sus propios planes de acción de sostenibilidad. Estos planes de acción de vanguardia necesitan una estructura de financiación, que puede surgir fácilmente a través de la financiación de la reurbanización.
Algunos proyectos y programas de reurbanización han sido increíblemente controvertidos, incluido el programa de renovación urbana en los Estados Unidos a mediados del siglo XX o el programa de regeneración urbana en Gran Bretaña. La controversia suele surgir del uso del dominio eminente , de objeciones al cambio de uso o aumentos en la densidad e intensidad en el sitio o del desacuerdo sobre el uso apropiado de los fondos de los contribuyentes para pagar algún elemento del proyecto. La reurbanización urbana en los Estados Unidos ha sido controvertida porque puede desplazar a los residentes pobres y de clase media baja, a menudo transfiriendo la tierra y las casas de los residentes a los desarrolladores de forma gratuita o por un precio por debajo del valor de mercado. Esto se hace con la condición de que el desarrollador use esa tierra para construir nuevos desarrollos comerciales y residenciales.
Los residentes desplazados por la reurbanización a menudo reciben una compensación insuficiente [2] y algunos (en particular los inquilinos que viven de mes a mes y los propietarios de negocios) no reciben compensación alguna. Históricamente, las agencias de reurbanización han estado comprando muchas propiedades en áreas de reurbanización a precios inferiores al valor justo de mercado, o incluso por debajo de las cifras de tasación de las propias agencias porque las personas desplazadas a menudo desconocen sus derechos legales y carecen de la voluntad y los fondos para montar una defensa legal adecuada en un juicio de valoración. [ cita requerida ] Aquellos que lo hacen generalmente recuperan más en compensación de lo que ofrecen las agencias de reurbanización.
La controversia sobre el uso indebido del dominio eminente para la reurbanización alcanzó su clímax a raíz de la decisión de 2005 de la Corte Suprema de los Estados Unidos en el caso Kelo v. City of New London , que dictaminó que los beneficios generales que disfrutaba una comunidad a partir del crecimiento económico calificaban los planes de reurbanización privados como un " uso público " permisible según la Cláusula de Expropiaciones de la Quinta Enmienda . [3] La decisión Kelo fue ampliamente denunciada y sigue siendo objeto de duras críticas. En varios estados se han promulgado o introducido leyes correctivas para restringir el uso del dominio eminente para el desarrollo privado.
La remodelación de campos de golf , también conocida como conversión de campos de golf, es un nicho inmobiliario en el que los inversores compran campos de golf en decadencia. Luego, los inversores subdividen el campo de golf en parcelas de tierra individuales. Luego, revenden las parcelas de tierra a los constructores o construyen en las parcelas y luego las revenden a compradores de viviendas residenciales. Este proceso generalmente se realiza con la ayuda de un corredor de bienes raíces .
El principal desafío de este nicho son las dificultades que enfrentan los inversionistas para solicitar una exención a las ciudades. [4]
América del norte:
Europa:
Asia:
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