La propiedad comercial , también llamada propiedad inmobiliaria comercial , propiedad de inversión o propiedad de renta , es un bien inmueble (edificios o terrenos) destinado a generar una ganancia , ya sea a partir de ganancias de capital o de ingresos por alquiler . [1] La propiedad comercial incluye edificios de oficinas , centros médicos, hoteles , centros comerciales, tiendas minoristas, edificios de viviendas multifamiliares , terrenos agrícolas , almacenes y garajes. En muchos estados de EE. UU. , las propiedades residenciales que contienen más de un cierto número de unidades califican como propiedades comerciales a efectos fiscales y de préstamos.
Los edificios comerciales son edificios que se utilizan con fines comerciales e incluyen edificios de oficinas , almacenes y edificios minoristas (por ejemplo, tiendas de conveniencia , grandes almacenes y centros comerciales ). En ubicaciones urbanas, un edificio comercial puede combinar funciones , como oficinas en los niveles 2 a 10, con comercios minoristas en el piso 1. Cuando el espacio asignado a múltiples funciones es significativo, estos edificios pueden denominarse de usos múltiples. Las autoridades locales suelen mantener regulaciones estrictas sobre zonificación comercial y tienen la autoridad para designar cualquier área zonificada como tal; una empresa debe estar ubicada en un área comercial o en un área dividida al menos parcialmente para el comercio.
Los bienes raíces comerciales se dividen comúnmente en cinco categorías:
De ellos, sólo los cinco primeros están clasificados como edificios comerciales . Las propiedades residenciales también pueden significar apartamentos multifamiliares.
Los elementos básicos de una inversión son las entradas y salidas de efectivo, el momento de los flujos de efectivo y el riesgo. La capacidad de analizar estos elementos es clave para brindar servicios a inversores en bienes raíces comerciales.
Las entradas y salidas de efectivo son el dinero que se ingresa o se recibe de la propiedad, incluido el costo de compra original y los ingresos por venta durante toda la vida de la inversión. Un ejemplo de este tipo de inversión es un fondo inmobiliario.
Las entradas de efectivo incluyen lo siguiente:
Las salidas de efectivo incluyen:
Es importante conocer el momento de las entradas y salidas de efectivo para poder proyectar períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. El riesgo depende de las condiciones del mercado, los inquilinos actuales y la probabilidad de que renueven sus contratos de arrendamiento año tras año. Es importante poder predecir la probabilidad de que las entradas y salidas de efectivo sean en los montos previstos, cuál es la probabilidad de que el momento de las mismas sea el previsto y cuál es la probabilidad de que haya flujos de efectivo inesperados. y en qué cantidades podrían ocurrir.
El valor total de las propiedades comerciales en Estados Unidos fue de aproximadamente 6 billones de dólares en 2018. [4] La fortaleza relativa del mercado se mide mediante el Índice de Bienes Raíces Comerciales de EE. UU ., que se compone de ocho factores económicos y se calcula semanalmente.
Según Real Capital Analytics, una firma de investigación de bienes raíces de Nueva York, más de 160 mil millones de dólares en propiedades comerciales en los Estados Unidos se encuentran ahora en mora , ejecución hipotecaria o quiebra . En Europa, se espera que aproximadamente la mitad de los 960 mil millones de euros de deuda respaldada por bienes raíces comerciales europeos requieran refinanciamiento en los próximos tres años, según PropertyMall, un proveedor de noticias sobre propiedades comerciales con sede en el Reino Unido. Además, las condiciones económicas que rodean futuros aumentos de las tasas de interés; lo que podría ejercer una nueva presión sobre las valoraciones , complicar la refinanciación de préstamos e impedir el servicio de la deuda podría causar grandes perturbaciones en los mercados inmobiliarios comerciales.
Sin embargo, la contribución a la economía europea en 2012 se puede estimar en 285 mil millones de euros según EPRA e INREV , sin mencionar los beneficios sociales de un sector inmobiliario eficiente. [5] Se estima que la propiedad comercial es responsable de asegurar alrededor de 4 millones de puestos de trabajo en toda Europa.
Normalmente, un corredor comercializará una propiedad en nombre del vendedor. Los corredores que representan a los compradores o los representantes de los compradores identifican la propiedad que cumple con un conjunto de criterios establecidos por el comprador. Los tipos de compradores pueden incluir un propietario-usuario, un inversor privado, adquisiciones , inversión de capital o empresas de capital privado . El comprador o sus agentes realizarán una evaluación inicial de la propiedad física, ubicación y rentabilidad potencial (si es para inversión) o adecuación de la propiedad para su uso previsto (si es para propietario-usuario).
Si se determina que la posible inversión cumple con los criterios del comprador, este puede indicar su intención de seguir adelante con una carta de intención (LOI) . Las cartas de intención se utilizan para describir los términos principales de una oferta con el fin de evitar costos innecesarios de redacción de documentos legales en caso de que las partes no estén de acuerdo con los términos redactados. Una vez que ambas partes firman una carta de intención, se redacta un acuerdo de compra y venta (PSA). No todas las transacciones de propiedades comerciales utilizan una carta de intención, aunque es común. Un PSA es un acuerdo legal entre el vendedor y un único comprador interesado que establece los términos, condiciones y cronograma de la venta entre el comprador y el vendedor. Un PSA puede ser un documento altamente negociado con términos personalizados o puede ser un contrato estandarizado similar a los utilizados en transacciones residenciales. [6]
Una vez que se ejecuta un PSA, generalmente se requiere que el comprador presente un depósito en garantía , que puede ser reembolsable bajo ciertas condiciones, a la oficina de una compañía de títulos o retenido por una corredora en garantía. La transacción pasa a la fase de diligencia debida , donde el comprador realiza una evaluación más detallada de la propiedad. Los acuerdos de compra y venta generalmente incluirán cláusulas que requieren que el vendedor revele cierta información para que el comprador la revise y determine si los términos del acuerdo aún son aceptables. El comprador puede tener derecho a rescindir la transacción y/o renegociar los términos, lo que a menudo se denomina "contingencias". Muchos acuerdos de compra dependen de la capacidad del comprador para obtener financiamiento hipotecario y de la revisión satisfactoria por parte del comprador de elementos específicos de diligencia debida. Los elementos comunes de diligencia debida incluyen estados financieros de propiedades , listas de alquileres, contratos de proveedores , zonificación y usos legales, condiciones físicas y ambientales, patrones de tráfico y otra información relevante para la decisión de compra del comprador especificada en el PSA. En los mercados inmobiliarios competitivos, los compradores pueden renunciar a las contingencias para que una oferta sea más atractiva para el comprador. La PSA generalmente exigirá que el vendedor proporcione información de diligencia debida de manera oportuna y limitará el tiempo del comprador para rescindir el acuerdo en función de los hallazgos de su revisión de diligencia debida. Si el comprador cancela la transacción dentro del plazo de diligencia debida, el depósito en garantía generalmente se devuelve al comprador. Si el comprador no ha rescindido el acuerdo de conformidad con las contingencias del PSA, el depósito en garantía no es reembolsable y, si no se completa la compra, los fondos del depósito en garantía se transferirán al vendedor como una tarifa por no cerrar. Las partes procederán a cerrar la transacción en la que se intercambian fondos y título.
Cuando se cierra un trato, pueden comenzar los procesos posteriores al cierre, incluida la notificación a los inquilinos sobre un cambio de propiedad, la transferencia de relaciones con los proveedores y la entrega de información relevante al equipo de gestión de activos. [ cita necesaria ]
Medios relacionados con bienes raíces comerciales en Wikimedia Commons