Una burbuja inmobiliaria (o burbuja de precios de la vivienda ) es uno de los varios tipos de burbujas de precios de activos que se producen periódicamente en el mercado. El concepto básico de una burbuja inmobiliaria es el mismo que el de otras burbujas de activos, y consta de dos fases principales. En primer lugar, hay un período en el que los precios de las viviendas aumentan drásticamente, impulsados cada vez más por la especulación. En la segunda fase, los precios de las viviendas caen drásticamente. Las burbujas inmobiliarias tienden a estar entre las burbujas de activos con el mayor efecto sobre la economía real porque están impulsadas por el crédito [1] , y participan un gran número de hogares y no solo inversores, y porque el efecto riqueza de la vivienda tiende a ser mayor que para otros tipos de activos financieros. [2]
La mayoría de los trabajos de investigación sobre las burbujas inmobiliarias utilizan definiciones estándar de precios de activos. Existen muchas definiciones de burbujas. La mayoría de ellas son definiciones normativas, como la de Joseph Stiglitz (1990), [3] que intenta describir las burbujas como períodos que implican especulación, o argumenta que las burbujas implican precios que no se pueden justificar con fundamentos. Algunos ejemplos son Palgrave (1926), [4] Flood y Hodrick (1990), [5] Robert J. Shiller (2015), [6] Smith y Smith (2006) [7] y Cochrane (2010). [8]
La definición de Stiglitz es: “…la intuición básica es sencilla: si la razón por la que el precio es alto hoy es sólo porque los inversores creen que el precio de venta será alto mañana –cuando los factores “fundamentales” no parecen justificar ese precio– entonces existe una burbuja.” (Stiglitz 1990, p. 13) [3]
Lind (2009) [9] sostuvo que se necesitaba una nueva definición de las burbujas de precios en el mercado inmobiliario, una definición "anti-Stiglitz". Su argumento es que las definiciones tradicionales como la de Stiglitz (1990), [3] en la que se propone que las burbujas surgen de precios que no están determinados por los fundamentos, son problemáticas. Esto se debe principalmente a que el concepto de "fundamentos" es vago, pero también a que este tipo de definiciones nominales normalmente no se refieren a un episodio de burbuja en su conjunto, con un aumento y una disminución del precio. Lind sostiene que la solución es definir una burbuja centrándose sólo en la evolución específica de los precios y no en por qué los precios se han desarrollado de una determinada manera. La definición general de una burbuja sería entonces simplemente: "Hay una burbuja si el precio (real) de un activo primero aumenta drásticamente durante un período de varios meses o años y luego cae drásticamente casi de inmediato". (Lind 2009, p. 80) [9]
Inspirados por Lind (2009), [9] Oust y Hrafnkelsson (2017) crearon la siguiente definición de burbuja inmobiliaria: "Una gran burbuja de precios de la vivienda tiene un aumento dramático en los precios reales, al menos 50% durante un período de cinco años o 35% durante un período de tres años, seguido por una caída dramática inmediata en los precios de al menos 35%. Una burbuja pequeña tiene un aumento dramático en los precios reales, al menos 35% durante un período de cinco años o 20% durante un período de tres años, seguido por una caída dramática inmediata en los precios de al menos 20%". [10]
Se puede decir que la sobrevaloración es un indicador necesario, pero insuficiente, de la existencia de una burbuja. La sobrevaloración se define de manera más amplia que la burbuja. Un activo puede estar sobrevalorado sin que exista una burbuja, pero no puede haber una burbuja (positiva) sin una sobrevaloración. La sobrevaloración o la subvaloración pueden definirse simplemente como una desviación del precio de equilibrio. DiPasquale y Wheaton (1994) [11] afirman que: "De hecho, parece normal que los precios de la vivienda se desvíen del valor fundamental o precio de equilibrio, ya que los mercados inmobiliarios se equilibran gradualmente en lugar de rápidamente en el corto plazo".
Mayer (2011) [12] investigó las burbujas de precios de la vivienda y descubrió que básicamente hay tres enfoques que los investigadores adoptan cuando investigan si los precios de la vivienda difieren del equilibrio.
En primer lugar, está el método basado en las finanzas, en el que el precio de la vivienda es igual a los alquileres futuros descontados. Este método sigue la misma lógica que el de la valoración de acciones: el precio de las acciones es igual a la suma descontada de todos los dividendos futuros. La idea es que el valor del capital social sea igual a los dividendos descontados. La relación precio-alquiler y el coste de uso de la vivienda son métodos que se incluyen en este método.
El segundo enfoque consiste en comparar los costos de construcción de nuevas viviendas con los precios reales de las viviendas en la actualidad. Gran parte del método del costo de construcción se basa en la teoría de la curva de oferta y demanda. Si la demanda es baja, esto lleva a precios de vivienda más bajos y a una menor construcción de nuevas viviendas. Glaeser y Gyourko (2005) [13] señalan que el mercado de la vivienda se caracteriza por una curva de oferta en zigzag que es altamente elástica cuando los precios son iguales o superiores a los costos de construcción. De lo contrario, la curva de oferta es altamente inelástica. La vivienda se puede construir con bastante rapidez, pero como la vivienda es un bien duradero, las viviendas antiguas no desaparecen rápidamente. Por lo tanto, los precios de la vivienda en mercados de crecimiento lento o negativo de la demanda están limitados por los costos de construcción. La relación precio-costo de construcción y la relación precio-costo de construcción son métodos que se incluyen en este método.
El último enfoque de Mayer (2011) [12] consiste en utilizar una combinación de la asequibilidad de los precios de la vivienda para derivar un modelo de equilibrio. A menudo, los precios de la vivienda se comparan con los ingresos (los ingresos se utilizan como variable proxy de la asequibilidad). Si los precios de la vivienda son demasiado altos, los hogares no pueden permitirse el mismo nivel de servicios de vivienda (asequibilidad). Simétricamente, cuando los precios de la vivienda son bajos, los hogares pueden permitirse un nivel más alto de servicios de vivienda. La relación precio-ingreso, la relación precio-salario y la relación precio-ingreso del hogar son ejemplos de este método. También existe un conjunto de diferentes medidas e índices de asequibilidad que analizan la evolución de los pagos de intereses en relación con los ingresos o el coste de la hipoteca en relación con los ingresos. Además de utilizar el equilibrio de los precios de la vivienda basado en medidas económicas, también es posible utilizar técnicas estadísticas para identificar la tendencia de los precios a largo plazo, por ejemplo, el filtro HP.
La tabla es de Oust y Hrafnkelsson (2017) [10] y se ha elaborado utilizando su definición de burbuja. El conjunto de datos consta de precios reales trimestrales de 20 países de la OCDE desde 1970 hasta 2015. La duración es el número de trimestres desde el último punto de inflexión (o desde el inicio de la serie de datos). El cambio de precio agregado es el cambio de precio agregado durante la duración. *El cambio de precio agregado es desde el inicio del período hasta el pico.
La tabla es de Oust y Hrafnkelsson (2017) [10] y se ha elaborado utilizando su definición de burbuja. El conjunto de datos consta de precios reales trimestrales de 20 países de la OCDE entre 1970 y 2015. La duración es el número de trimestres desde el último punto de inflexión (o desde el inicio de la serie de datos). El cambio de precio agregado es el cambio de precio agregado durante la duración. * El cambio de precio agregado es desde el inicio del período hasta el pico.
Para cada país, véase: