La licitación de construcción es el proceso de presentar una propuesta ( licitación ) para llevar a cabo o gestionar la ejecución de un proyecto de construcción. El proceso comienza con una estimación de costos a partir de planos y desgloses de materiales .
La licitación se considera una oferta para realizar el trabajo por una cierta cantidad de dinero (precio fijo) o una cierta cantidad de beneficio ( reembolso de costes o plus de costes). La oferta, que presentan las empresas competidoras, se basa generalmente en una lista de cantidades , una lista de cantidades aproximadas u otras especificaciones que permiten a las ofertas alcanzar mayores niveles de precisión, la declaración de trabajo .
Por ejemplo, una lista de cantidades es una lista de todos los materiales (y otros trabajos, como la cantidad de excavación) de un proyecto que tiene suficiente detalle para obtener un costo realista o una tarifa por artículo de trabajo/material descrito. Las ofertas no solo deben mostrar el costo unitario por material/trabajo, sino que también deben, si es posible, desglosarlo en costos de mano de obra, planta y materiales. De esta manera, la persona que selecciona la oferta tendrá bastante confianza en que la oferta es factible. Las ofertas no se eligen solo por el costo. A veces, los contratistas presentan ofertas más bajas para ganar el contrato y ganar la obra. O bien los costos en los que incurre el contratista son mayores que el precio que le cobra al cliente (como consecuencia de que una oferta más baja determina la suma del contrato) y, por lo tanto, es probable que se declare insolvente , o reclamará "pérdidas y/o gastos" debido a discrepancias en los documentos del contrato (esto puede hacerse deliberadamente). La oferta más baja no siempre es una oferta viable. Además del número de oferta, el contratista debe estar técnicamente calificado y tener un seguro de responsabilidad. La oferta más baja es la que tiene más probabilidades de aumentar el monto del contrato a lo largo del proyecto.
La convocatoria de ofertas es el proceso de poner a disposición de las partes interesadas, incluidos los directores de obra , los contratistas y el público, los datos de construcción publicados. Existen varios servicios, incluidos los de entidades gubernamentales y salas de planos privadas, que permiten a los propietarios de proyectos publicar detalles del proyecto para solicitar y obtener ofertas de contratistas. Estos servicios actúan como una puerta de entrada para que los propietarios de proyectos publiquen información del proyecto a un gran grupo de contratistas, contratistas generales o subcontratistas en un intento de solicitar ofertas. Muchos de estos servicios se basan en suscripciones o cobran una tarifa fija por los datos del proyecto.
Según el lenguaje de la propuesta de licitación, una empresa de construcción subcontratada podría hacer que su oferta sea definitiva y, si se acepta, se crea un contrato legalmente ejecutable . En estas circunstancias, una vez que el contratista general determina que una oferta es la más baja, puede aceptarla y, una vez aceptada, un subcontratista no puede renegar ni revocar su oferta. El lenguaje de la oferta puede afectar la determinación del tribunal sobre si el subcontratista tenía la intención de que se llevaran a cabo más negociaciones o si la oferta tenía la intención de ser una opción o un acuerdo unilateral para celebrar un contrato tras la aceptación de la oferta.
Todos los métodos de adquisición de construcción se pueden dividir en dos categorías.
Existen tres tipos de vías de contratación tradicionales utilizadas en la industria de la construcción:
El método de contratación tradicional es el método de ejecución de la construcción más común. Este proceso comienza con el propietario seleccionando a un arquitecto para preparar los documentos de construcción. Estos se preparan utilizando estándares de redacción como el Contrato de Ingeniería y Construcción del NEC o (anteriormente) las Condiciones del Contrato del Instituto de Ingenieros Civiles (ICE). [2] En la mayoría de los casos, el arquitecto dará a conocer estos documentos de construcción públicamente, o a un grupo selecto de contratistas generales, quienes luego presentarán una oferta para el proyecto que refleje lo que creen que será el costo total de la construcción. Esta oferta incluye una multitud de ofertas de subcontratistas para cada oficio específico. Los honorarios del contratista general generalmente están incluidos en el costo de la oferta. La mayoría de los contratos gubernamentales se licitan competitivamente utilizando este método.
Las vías de contratación alternativas más populares en la industria de la construcción son:
Podemos identificar seis tipos de métodos de licitación en la industria de la construcción.
En este método, el cliente publica y convoca a las licitaciones. Cualquier contratista que desee cotizar puede presentar sus ofertas en base a la convocatoria.
El cliente selecciona algunos contratistas y los invita a cotizar. Los contratistas se seleccionan principalmente en función de su experiencia previa o de las calificaciones presentadas previamente.
También llamada licitación negociada, en la primera etapa, el cliente solicita a los contratistas preseleccionados que presenten sus parámetros de precios y, luego, les solicitará que creen dibujos basados en estos niveles de precios.
El cliente selecciona uno o varios contratistas y les pide que presenten un diseño y una propuesta comercial juntos.
Se utiliza principalmente para trabajos especializados, como ascensores. El cliente trabaja habitualmente con este tipo de contratistas y tiene contratistas preferidos para este tipo de trabajo. En este caso, el contratista presenta sus costos y, después, el cliente negocia los precios antes de adjudicar el contrato.
Las empresas conjuntas se utilizan principalmente para proyectos complejos y grandes.
El método de contratación digital está surgiendo rápidamente. Existen varios sitios web y aplicaciones que ofrecen licitaciones electrónicas, convocatorias de licitación , trabajos de alcance, ofertas de diseño y servicios relacionados.