La originación de un préstamo es el proceso mediante el cual un prestatario solicita un nuevo préstamo y un prestamista procesa esa solicitud. La originación generalmente incluye todos los pasos desde la recepción de una solicitud de préstamo hasta el desembolso de los fondos (o el rechazo de la solicitud). En el caso de las hipotecas, existe un proceso específico de originación de hipotecas . El servicio del préstamo cubre todo lo que ocurre después de desembolsar los fondos hasta que el préstamo se haya pagado por completo. La originación de un préstamo es una versión especializada de la apertura de una nueva cuenta para las organizaciones de servicios financieros. Ciertas personas y organizaciones se especializan en la originación de préstamos. Los corredores hipotecarios y otras empresas de originación de hipotecas son un ejemplo destacado.
Existen muchos tipos diferentes de préstamos. Para obtener más información sobre los tipos de préstamos, consulte los artículos sobre préstamos y préstamos al consumidor . Los pasos necesarios para obtener un préstamo varían según el tipo de préstamo, los distintos tipos de riesgo del préstamo, el organismo regulador, la política del prestamista, etc.
Las solicitudes de préstamos pueden realizarse a través de varios canales diferentes y la duración del proceso de solicitud, desde la solicitud inicial hasta la financiación, significa que diferentes organizaciones pueden utilizar distintos canales para interactuar con los clientes a lo largo del tiempo. En general, las solicitudes de préstamos pueden dividirse en cinco tipos distintos:
Los préstamos y las hipotecas minoristas suelen ser productos muy competitivos que pueden no ofrecer un gran margen a sus proveedores, pero que pueden resultar muy rentables gracias a un gran volumen de ventas. Por lo tanto, el modelo de negocio de cada institución financiera y los productos que ofrece afectan a la decisión sobre qué modelo de solicitud ofrecerán.
Los tipos típicos de organizaciones de servicios financieros que ofrecen préstamos a través del canal presencial tienen una inversión a largo plazo en sucursales físicas. Por lo general, son:
El atractivo para los clientes de los préstamos ofrecidos directamente en las sucursales es la relación a menudo duradera que el cliente puede tener con la institución, la apariencia de confiabilidad que tiene este tipo de institución y la percepción de que tener una cartera más amplia de productos con una sola organización puede llevar a mejores condiciones. Desde el punto de vista de un banco, la venta cruzada de productos a los clientes actuales ofrece una oportunidad de marketing eficaz, y los agentes en las sucursales pueden estar capacitados para manejar la venta de muchos tipos diferentes de productos financieros.
En una sucursal, los clientes generalmente se sientan con un agente de ventas que los ayudará a completar el formulario de solicitud, seleccionar las opciones de productos adecuadas (como términos de pago y tasas), recopilar la documentación requerida (en esta etapa se deben cumplir los requisitos de cumplimiento para la apertura de una nueva cuenta), seleccionar productos complementarios (como un seguro de protección de pagos ) y, finalmente, firmar una solicitud completa.
Dependiendo de la institución y del producto que se ofrezca, la solicitud puede completarse en un formulario de solicitud en papel o directamente en una solicitud en línea a través del sistema de escritorio del agente. En cualquier caso, esta fase de la solicitud se centra principalmente en la captura precisa de los datos del cliente y no incorpora ninguno de los trabajos de toma de decisiones previos necesarios para evaluar la idoneidad del cliente y el riesgo de impago, ni la debida diligencia que debe realizarse para mitigar el riesgo de fraude y actividades de lavado de dinero.
Una de las principales complejidades del canal de originación de sucursales es hacer que el proceso sea lo suficientemente simple como para que los agentes de ventas puedan capacitarse fácilmente para manejar muchos productos diferentes, al tiempo que se garantiza que se cumplan los numerosos requisitos de debida diligencia y divulgación de los reguladores financieros y bancarios a nivel regional.
Muchas funciones administrativas de originación de préstamos continúan desde este punto y se describen en la sección Procesamiento a continuación.
Tareas que debe realizar la aplicación en línea:
El negocio hipotecario está formado por unas pocas personas: el prestatario, el prestamista y, a veces, el corredor hipotecario . Las personas que originan los préstamos suelen ser el corredor hipotecario o el prestamista. Dependiendo de si el prestatario tiene solvencia crediticia, puede calificar para un préstamo. La puntuación FICO que califica como norma no es un número estático. Las pautas del prestamista y los factores atenuantes determinan este número. Los cambios recientes en el mercado y la industria han hecho que los préstamos con ingresos y activos declarados sean cosa del pasado y ahora se requiere documentación completa de ingresos y activos para la mayoría de los títulos hipotecarios respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac.
No sólo la calificación crediticia de una persona afecta su calificación, la cuestión es también la siguiente: "¿Puedo (el prestatario) pagar esta hipoteca?" En la mayoría de los casos, el prestatario puede pagar su hipoteca. Sin embargo, algunos prestatarios buscan incorporar su deuda no garantizada a su hipoteca (deuda garantizada). Buscan pagar la deuda que está pendiente en monto. Estas deudas se denominan "pasivos", estos pasivos se calculan en una proporción que los prestamistas utilizan para calcular el riesgo. Esta proporción se llama "ratio deuda-ingreso " (DTI). Si el prestatario tiene una deuda excesiva que desea pagar, y esa proporción de esas deudas excede un límite de DTI, entonces el prestatario tiene que pagar algunas deudas en un momento posterior y pagar sólo la deuda pendiente. Cuando el prestatario refinancie su préstamo, puede pagar el resto de la deuda.
Ejemplo: si el prestatario debe $1,500 en pagos de tarjeta de crédito y tiene un ingreso mensual bruto de $3,000, su relación DTI sería del 50%. Pero si el prestatario debe $1,500 en pagos y tiene un ingreso mensual bruto de $2,000, su relación DTI sería del 75%. Tanto una relación DTI del 50% como del 75% serían demasiado altas para la mayoría de los prestamistas, ya que una relación DTI del 43% es generalmente el límite para las hipotecas convencionales. Dejando de lado todos los demás factores, cuanto mayor sea la relación DTI, menos probable será que el prestatario pueda afrontar un pago mensual, por lo tanto, más riesgoso será para el prestamista.
La política de precios varía mucho. Si bien es probable que no se pueda influir en la política de precios de una institución financiera determinada, se puede:
La fijación de precios suele realizarse de una de estas maneras. Siga los enlaces internos para obtener más detalles:
Muchos de los requisitos de identificación del cliente y de diligencia debida para la apertura de préstamos son comunes a la apertura de nuevas cuentas de otros productos financieros.
Las siguientes secciones describen los requisitos específicos de los préstamos e hipotecas.
El siguiente paso es que un tasador de bienes raíces evalúe la propiedad del prestatario contra la cual desea obtener el préstamo. Esto se hace para evitar fraudes de cualquier tipo, ya sea por parte del prestatario o del corredor hipotecario. Esto evita fraudes como "despojo de capital" y malversación de fondos. La cantidad que el tasador, ya sea del lado del prestatario o del prestamista, es la cantidad que el prestatario puede prestar. Esta cantidad se divide por la deuda que el prestatario desea pagar más otros desembolsos (es decir, retiro de efectivo, primera hipoteca, segunda hipoteca, etc.) y el valor de tasación (si se trata de una refinanciación) o el precio de compra (si se trata de una compra) {el monto que sea menor} y se convierte en otra proporción llamada proporción préstamo a valor (LTV). Esta proporción determina el tipo de préstamo y el riesgo al que se expone el prestamista. Por ejemplo: si la casa del prestatario está tasada en $415,000 y desea refinanciarla por un monto de $373,500, la relación préstamo-valor sería del 90%. El prestamista también puede poner un límite a cuánto puede ser el préstamo-valor; por ejemplo, si el crédito del prestatario es malo, el prestamista puede limitar el préstamo-valor que el prestatario puede pedir prestado. Sin embargo, si el crédito del prestatario está en buenas condiciones, entonces el prestamista probablemente no impondrá una restricción al préstamo-valor del prestatario. El préstamo-valor para préstamos puede o no superar el 100% dependiendo de muchos factores.
La tasación se realizará en el lugar donde se encuentra la propiedad del prestatario. El tasador puede tomar fotografías de la casa desde muchos ángulos y tomará notas sobre el aspecto de la propiedad. Escribirá una tasación y la enviará al prestamista o al corredor (según quién haya solicitado la tasación). La tasación se redacta en el formato que cumple con el Formulario 1004 de la FNMA. El 1004 es el formulario de tasación estándar que utilizan los tasadores de todo el país.
La preparación de documentos o Doc Prep es el proceso de organizar y preparar los contratos de cierre del prestatario. Estos documentos varían de una industria a otra, pero generalmente contienen una nota, divulgaciones y otros documentos que describen y detallan el acuerdo entre el prestatario y el prestamista.
Un asegurador es una persona que evalúa la documentación del préstamo y determina si el préstamo cumple o no con las pautas del programa hipotecario en particular. Es responsabilidad del asegurador evaluar el riesgo del préstamo y decidir si lo aprueba o lo rechaza. Un procesador es quien reúne y presenta los documentos del préstamo al asegurador. Los aseguradores tardan al menos 48 horas en asegurar el préstamo y, después de que el prestatario firma el paquete, un procesador tarda 24 horas en procesar los documentos.
Los préstamos son un negocio altamente regulado, tanto a nivel federal como estatal. Algunas de las principales regulaciones que se aplican a los préstamos se enumeran aquí. Para obtener más detalles, consulte Regulación bancaria .
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