La modificación de préstamos es la alteración sistemática de los contratos de préstamos hipotecarios que ayuda a quienes tienen problemas para realizar los pagos reduciendo las tasas de interés, los pagos mensuales o los saldos de capital. Las instituciones crediticias podrían realizar uno o más de estos cambios para aliviar la presión financiera sobre los prestatarios y evitar la situación de ejecución hipotecaria. Las modificaciones de préstamos se han practicado en los Estados Unidos desde la década de 1930. Durante la Gran Depresión , se llevaron a cabo programas de modificación de préstamos a nivel estatal en un esfuerzo por reducir los niveles de ejecuciones hipotecarias .
Durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo , la modificación de préstamos se convirtió en una cuestión de política nacional y se tomaron diversas medidas para alterar las condiciones de los préstamos hipotecarios y evitar una mayor desestabilización económica.
Durante la Gran Depresión en los Estados Unidos, los estados promulgaron una serie de programas de modificación de hipotecas para limitar las ventas de ejecuciones hipotecarias y la consiguiente falta de vivienda y su impacto económico. Debido a la contracción de la economía, muchos prestatarios perdieron sus empleos e ingresos y no pudieron mantener sus pagos hipotecarios. En 1933, la Ley de Moratoria Hipotecaria de Minnesota fue impugnada por un banco que argumentó ante la Corte Suprema de los Estados Unidos que era una violación de la cláusula contractual de la Constitución . En Home Building & Loan Association v. Blaisdell , el tribunal confirmó la ley que imponía una modificación hipotecaria obligatoria.
Según Sheila C. Bair , presidenta de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC) , si nos remontamos a los años 1980, "la FDIC aplicó procedimientos de reestructuración para los préstamos problemáticos derivados de quiebras bancarias, modificando los préstamos para hacerlos asequibles y convirtiendo los préstamos morosos en préstamos productivos ofreciendo refinanciaciones, suposiciones de préstamos y transferencias de préstamos familiares". [1]
El auge inmobiliario de los primeros años del siglo XXI en Estados Unidos terminó abruptamente en 2006. La construcción de nuevas viviendas, que alcanzó un máximo de más de dos millones de unidades en 2005, se desplomó a poco más de la mitad de ese nivel. Los precios de las viviendas, que aumentaron a tasas de dos dígitos a nivel nacional en 2004 y 2005, han caído drásticamente desde entonces (véase el gráfico 1). A medida que los precios de las viviendas disminuyen, aumenta el número de hipotecas problemáticas, en particular en las carteras de hipotecas de alto riesgo y Alt-A . [2] En el tercer trimestre de 2007, el porcentaje de hipotecas de alto riesgo a tipo de interés ajustable (ARM) que estaban en mora grave o en ejecución hipotecaria alcanzó el 15,6%, más del doble del nivel de hace un año (véase el gráfico 2). [3] El deterioro del desempeño crediticio comenzó en el Medio Oeste industrial, donde las condiciones económicas han sido las más débiles, pero ahora (2006-2007) se ha extendido a los antiguos mercados en auge de Florida, California y otros estados costeros.
Gráfico 1
Gráfico 2
Durante 2007, los inversores y las agencias de calificación han rebajado repetidamente sus previsiones sobre el rendimiento del crédito de alto riesgo . Un estudio de Merrill Lynch publicado en julio estimó que si los precios de las viviendas en Estados Unidos cayeran sólo un 5%, las pérdidas por créditos de alto riesgo para los inversores ascenderían a poco menos de 150.000 millones de dólares, y las pérdidas por créditos Alt-A ascenderían a 25.000 millones de dólares. [4] Inmediatamente después de este informe llegó la noticia de que el índice compuesto de precios de la vivienda S&P/Case-Shiller para diez grandes ciudades de Estados Unidos había caído en agosto a un nivel que ya era un 5% inferior al de hace un año, y que era probable que se produjera una caída similar durante el año próximo.
La complejidad de muchas estructuras de titulización respaldadas por hipotecas ha aumentado la aversión general al riesgo de los inversores, lo que ha dado lugar a una iliquidez más amplia en los mercados crediticios mundiales. Estas perturbaciones han llevado a una caída precipitada de los préstamos de alto riesgo , una reducción significativa de la disponibilidad de préstamos Alt-A y mayores tipos de interés para los préstamos jumbo (véase el gráfico 3). La restricción del crédito hipotecario ha ejercido una mayor presión a la baja sobre las ventas y los precios de las viviendas, una situación que ahora podría hacer descarrilar la expansión económica de Estados Unidos . [5]
Gráfico 3
La calidad del crédito hipotecario residencial continúa debilitándose, con morosidad y cancelaciones en aumento en las instituciones aseguradas por la FDIC. [6]
Esta tendencia, junto con el aumento de los precios de los préstamos hipotecarios híbridos de tasa ajustable (ARM), la caída de los precios de las viviendas y la disminución de las opciones de refinanciación , subraya la urgencia de encontrar una solución viable a los problemas actuales en el mercado de hipotecas de alto riesgo. Los legisladores, los reguladores , los banqueros, los proveedores de servicios hipotecarios y los grupos de consumidores han estado debatiendo los méritos de las estrategias que pueden ayudar a preservar la propiedad de la vivienda, minimizar las ejecuciones hipotecarias y restablecer cierta estabilidad en los mercados inmobiliarios locales. [5]
El 6 de diciembre de 2007 se anunció un plan impulsado por la industria para ayudar a evitar la ejecución hipotecaria de ciertos propietarios de viviendas de alto riesgo que se enfrentan a pagos inasequibles cuando se restablezcan sus tasas de interés. Este plan prevé un proceso simplificado para extender las tasas iniciales de las hipotecas de tasa ajustable de alto riesgo durante al menos cinco años en los casos en que los prestatarios se mantengan al día con sus préstamos pero no puedan refinanciarlos o afrontar los pagos más elevados después del restablecimiento. Un componente importante del plan impulsado por la industria es la presentación de informes detallados sobre la actividad de modificación de préstamos. En colaboración con el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos y otros reguladores bancarios, la FDIC supervisará los niveles de modificación de préstamos y buscará ajustes a los protocolos si fuera necesario. [5]
La mediación suele ser una excelente manera de que el demandante y el demandado se sienten con un árbitro neutral para resolver sus diferencias y llegar a una resolución que suele ser mejor que continuar con el litigio. La mediación es exitosa en todo tipo de disputas, incluidos los casos de lesiones personales, disputas contractuales e incluso divorcios. Sin embargo, en estos casos, los jueces del tribunal de circuito castigarán de inmediato a la parte que no asista a la mediación o que asista pero no cumpla con la orden de mediación.
En 2009, la Corte Suprema de Florida obligó a todos los Tribunales de Circuito de Florida (los tribunales en los que se escuchan las demandas de ejecución hipotecaria) a implementar un programa de mediación para los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria. Este programa se denominó Programa de “Mediación de Ejecución Hipotecaria Residencial” (RMFM, por sus siglas en inglés). La idea era que los prestamistas brindaran una reunión en persona o telefónica con el propietario/demandado en presencia de un mediador imparcial para analizar la demanda de ejecución hipotecaria y las posibles alternativas (incluida la modificación del préstamo, la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria y la venta corta). [7]
El programa RMFM se canceló en 2011 tras las críticas generalizadas que recibió. El programa fracasó porque no tenía fuerza, porque los jueces se mostraban reacios a castigar a las compañías hipotecarias por no mediar de buena fe y porque los prestatarios no recibían la cooperación que necesitaban de los bancos. En resumen, el programa RMFM fue una completa pérdida de tiempo, no porque la mediación sea una mala idea, sino por las limitadas opciones de mitigación de pérdidas y porque la mayoría de los jueces de los tribunales estatales no pudieron o no quisieron hacer cumplir el programa. [7]
En 2012, el Tribunal de Quiebras del Distrito Medio de Florida implementó su propia versión del fallido RMFM, pero a diferencia de la versión del tribunal estatal, ha tenido una tasa de éxito mucho mayor. Un abogado de quiebras de Orlando informó una tasa de éxito del 90%, y el 18% de sus modificaciones implicaron una reducción del capital. Los tribunales de quiebras de Nueva York y Rhode Island también han instituido programas similares. [8]
Siguiendo el ejemplo del Distrito Medio, el Tribunal de Quiebras del Distrito Sur de Florida ha iniciado su propio programa de mediación para mitigación de pérdidas (“LMM”). El Programa LMM comenzó el 1 de abril de 2013 y, a diferencia del Distrito Medio, el programa del Distrito Sur tiene más requisitos para todas las partes e incluye a los deudores de todos los capítulos, no solo del Capítulo 13. Los deudores del Capítulo 7 pueden utilizar el LMM para solicitar la entrega de la propiedad (una entrega real que prevé una transferencia de título). Los deudores del Capítulo 13 pueden utilizar el LMM para solicitar y solicitar la modificación a través de la mediación o la entrega de cualquier propiedad que ya no quieran poseer.
El programa del Distrito Sur también incluye la utilización de un programa de procesamiento de documentos llamado Portal DMM. Los participantes del programa LMM utilizarán este portal seguro en línea para el intercambio de documentos y la comunicación. Este programa ayudará a garantizar que los documentos enviados entre el prestamista y el prestatario no se pierdan ni se extravíen. La carga instantánea y la verificación de las transmisiones son un sello distintivo del portal.
La elección de participar en el programa LMM suspenderá cualquier moción pendiente de exención de la suspensión (“MFR”). Sin embargo, mientras una LMM esté pendiente, los deudores deberán pagar el 31% de sus ingresos mensuales brutos a través del plan del Capítulo 13 como pago de “protección adecuada”. Los honorarios que un deudor deberá pagar para participar en el programa generalmente incluirán un honorario de $1,800 a su abogado de bancarrotas por manejar la modificación a través de su plan del Capítulo 13 y un honorario de aproximadamente $300 al mediador. [9]
Si bien el programa de mediación de quiebras no garantiza una modificación del préstamo hipotecario, sí dificulta mucho que un administrador hipotecario rechace una modificación debido al estricto requisito de actuar de buena fe. Por ejemplo, si un administrador rechaza una solicitud de HAMP, tendrá que explicar por qué. A menudo, un rechazo se basa en un error de cálculo, una mala interpretación o un descuido. En este programa, el abogado del deudor puede exigir que el representante del administrador explique sus cálculos. A menudo, los errores se encuentran y se corrigen, lo que da como resultado la aceptación de la modificación.
Si bien la modificación de la hipoteca y la quiebra pueden no ser la solución a todos los problemas hipotecarios, sin duda proporcionarán una vía adicional para los propietarios que lo necesiten. Solicitar una modificación a través de la quiebra puede brindar alivio de las deudas liquidables que impiden al deudor realizar los pagos de la hipoteca y brindar a los prestamistas una garantía de que el prestatario ya no está obligado por esas cargas.
La adopción de este marco simplificado de modificación es una herramienta adicional que los proveedores de servicios tendrán ahora para ayudar a evitar ejecuciones hipotecarias evitables. Este marco no sólo ayudará a los propietarios que reciban una modificación simplificada, sino que también abordará las preocupaciones sobre la capacidad de los proveedores de servicios al liberar recursos, lo que ayudará a garantizar que los prestatarios no queden en el olvido porque los proveedores de servicios no puedan llegar a ellos. [10]
Esta es la primera vez que la industria ha acordado un estándar industrial. El índice de referencia para calcular el pago asequible es el 38 por ciento del ingreso familiar bruto mensual . Una vez que se determina el pago asequible, hay varios pasos que el prestador de servicios puede tomar para crear ese pago: extender el plazo, reducir la tasa de interés y tolerar los intereses. En el caso de que el pago asequible aún esté fuera de los medios del prestatario, la situación del prestatario se revisará caso por caso utilizando un presupuesto de flujo de efectivo. Este programa fue el resultado de un esfuerzo unificado entre las empresas, Hope Now y sus 27 socios prestadores de servicios, el Tesoro, la Administración Federal de Vivienda (FHA) y la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Además, hemos aprovechado la experiencia y la asistencia de la FDIC para desarrollar el enfoque simplificado de IndyMac y nos hemos beneficiado enormemente de los aportes y el ejemplo de la FDIC. Para dar cabida a la necesidad de mayor flexibilidad entre un mayor número de prestadores de servicios, el Programa de Modificación Simplificada difiere del modelo IndyMac en algunas áreas. Sin embargo, utiliza las mismas herramientas fundamentales para lograr el mismo objetivo de asequibilidad. [11]
El Programa de Modificación Simplificada (SMP) se desarrolló en colaboración con la FHFA, el Departamento del Tesoro, Freddie Mac y miembros de la Alianza HOPE NOW . [12]
Los criterios de elegibilidad del SMP incluyen:
Los prestatarios que cumplen los requisitos de elegibilidad del SMP entran en un período de prueba en el que deben realizar pagos mensuales del préstamo equivalentes al pago modificado propuesto. Los pagos puntuales deben realizarse durante tres meses consecutivos antes de que el préstamo del prestatario pueda modificarse conforme al SMP. [12]
El "Plan de Modificación Simplificada", o SMP, que es una expansión de lo que muchos prestamistas ya están haciendo, se implementó a partir del 15 de diciembre de 2008. [13]
Ante la negativa de la administración de George W. Bush a implementar el controvertido plan de modificación de préstamos de la presidenta de la FDIC, Sheila Bair, los legisladores están tomando el asunto en sus propias manos. [14]
"Nosotros ( IndyMac Bank ) felicitamos a la presidenta de la FDIC, Sheila Bair, por su liderazgo en el desarrollo de un protocolo sistemático de modificación de préstamos. La FHFA, las GSE y HOPE NOW se basaron en gran medida en el modelo de IndyMac para desarrollar este nuevo protocolo". [10] A medida que se desarrolla la historia de la crisis de la vivienda y las finanzas de los EE. UU. que causó la recesión persistente, es importante comprender la quiebra (del IndyMac Bank ) y el escándalo que siguió. En el experimento estadounidense con el proceso democrático está en curso una interacción dinámica entre el bien social, la propiedad del capital y el estado de derecho. Gran parte de los modelos comerciales de IndyMac y también de los cuasibancos FrannieMae y FreddieMac respaldados por el gobierno se basaban en deuda concentrada. Este modelo se volvió muy riesgoso porque se basaba en la suposición errónea de que los valores de las viviendas aumentarían. De hecho, la prevalencia de sus hipotecas alimentó en gran medida la burbuja inmobiliaria con una importante financiación cruzada y posible corrupción de la función reguladora del gobierno a través de dramáticas contribuciones de financiación de campañas por parte de estas organizaciones. En el clima empresarial menos regulado de finales del siglo XIX, las burbujas especulativas se corrigieron mediante dolorosos pánicos financieros. Todavía no se ha documentado un verdadero entendimiento de la burbuja inmobiliaria especulativa de 2008, pero la administración del gobierno federal aparentemente ha reemplazado la gravedad de un pánico financiero con una corrección persistente pero menos severa. Esta corrección se está conociendo como la Gran Recesión .
En la tarea de avanzar contra las ejecuciones hipotecarias y el deprimido mercado inmobiliario, Fannie Mae y Freddie Mac entraron en una nueva fase el 9 de diciembre de 2008 con un programa de vía rápida destinado a hacer que "cientos de miles de hipotecas sean asequibles para personas que actualmente no pueden hacer frente a sus pagos mensuales". [16]
A través del SMP, los proveedores de servicios pueden cambiar los términos de un préstamo para reducir el pago hipotecario mensual de primer gravamen del prestatario, incluidos los impuestos, el seguro y los pagos a la asociación de propietarios, a un monto equivalente al 38 por ciento del ingreso mensual bruto. Los cambios en los términos pueden incluir uno o más de los siguientes: [17]
Por lo general, las medidas de prevención de ejecuciones hipotecarias de Fannie Mae se han puesto a disposición de los prestatarios sólo después de que se produce una morosidad. Según las nuevas directrices de Fannie Mae, los administradores de préstamos pueden utilizar herramientas de prevención de ejecuciones hipotecarias para ayudar a los prestatarios en dificultades cuando estos demuestren la necesidad. Como se indicó anteriormente, estas directrices se aplican a los prestatarios que aún están al día en sus pagos, pero cuyo incumplimiento es razonablemente previsible. Estas nuevas directrices entran en vigor de inmediato y los prestatarios pueden obtener información sobre la elegibilidad en MakingHomeAffordable.gov. [18]
El Programa de la Ley HOPE para Propietarios de Viviendas (H4H) está en vigencia para las promociones realizadas a partir del 1 de octubre de 2008 y hasta el 30 de septiembre de 2011. [19]
El Programa de Alivio de Activos en Problemas es un programa sistemático de prevención de ejecuciones hipotecarias y modificación de hipotecas establecido por el Secretario, en consulta con el Presidente de la Junta Directiva de la FDIC y el Secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano, que—
El plan integral establecido de conformidad con el inciso (a) requerirá el compromiso de fondos puestos a disposición del Secretario bajo el título I de la Ley de Estabilización Económica de Emergencia de 2008 por un monto de hasta $100,000,000,000 pero en ningún caso menos de $40,000,000,000. [23]
En una conferencia de prensa el martes, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas, James Lockhart, dijo que el programa se centraría en los prestatarios de alto riesgo (aquellos que llevan 90 días o más de mora en sus hipotecas) y emplearía varias estrategias de modificación para conseguir que los prestatarios alcancen un pago hipotecario "asequible", definido como el 38 por ciento del ingreso bruto mensual de un hogar en un primer pago hipotecario. [24]
La Oficina del Contralor de la Moneda y la Oficina de Supervisión de Ahorros informaron el 3 de abril de 2009
El Programa de Modificación Asequible de Viviendas (HAMP, por sus siglas en inglés) se creó el 18 de febrero de 2009 para ayudar a entre 7 y 8 millones de propietarios de viviendas en dificultades y en riesgo de ejecución hipotecaria, trabajando con sus prestamistas para reducir los pagos hipotecarios mensuales. El Programa es parte del Programa de Vivienda Asequible, creado por la Ley de Estabilidad Financiera de 2009. [26] El programa se creó en colaboración con bancos, servicios, cooperativas de crédito, la FHA, el VA, el USDA y la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas, para crear pautas estándar de modificación de préstamos que los prestamistas deben tener en cuenta al evaluar a un prestatario para una posible modificación de préstamo. Más de 110 prestamistas importantes ya se han adherido al programa. El Programa ahora se considera la práctica estándar de la industria para que los prestamistas analicen a los posibles solicitantes de modificación. [27]
A principios de 2012, el Tesoro rediseñó el HAMP como Nivel 1 para el proceso original de modificación de primer gravamen y el 1 de junio de 2012 se puso a disposición el Nivel 2. El Nivel 2 es para propiedades ocupadas por sus propietarios o propiedades de alquiler. En el caso de las hipotecas garantizadas por propiedades de alquiler, solo son elegibles aquellas que tengan dos o más pagos en mora. [28]
El programa se rige por los siguientes criterios de elegibilidad y verificación:
Las estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias y modificación de hipotecas son un problema creciente. Los propietarios de viviendas deben protegerse para no perder dinero ni su casa. Los estafadores hacen promesas que no pueden cumplir, como garantías de “salvar” su casa o reducir su hipoteca, a menudo a cambio de una comisión. Los estafadores pueden fingir que tienen contacto directo con su administrador hipotecario cuando no es así. [30]
Incluso entre las organizaciones de refinanciación de buena reputación, no se hace hincapié en la educación básica del propietario de la vivienda. Algunas incluso pueden pedir a los propietarios con dificultades que se comprometan a dedicar su tiempo a participar en actividades políticas. Existe una controversia entre la integridad personal y el concepto de "derecho a ser propietario de una vivienda". Se utilizan muchos eufemismos para enfatizar implícitamente el concepto de que ser propietario de una vivienda no es el resultado de toda una vida de esfuerzo, sino un derecho otorgado por el gobierno. Estos eufemismos como "ESPERANZA, alivio y Salvar el sueño" se utilizan anteriormente para nombrar o implementar los programas de modificación de préstamos. El origen de la palabra "hipoteca" es una promesa de muerte, un concepto que tal vez incluso exceda la visión común de la integridad personal. La base de la propiedad de una vivienda debe ser un compromiso personal a largo plazo de pagar los términos de la hipoteca. Del lado de los bancos en el contrato, su modelo de negocio está regulado por el "bien social", que es implementado por el gobierno mediante la concesión de licencias a los bancos. Si los bancos aplican políticas que conducen a burbujas financieras y pánicos, un gobierno democrático está equipado con las herramientas para desmantelar y redistribuir los activos de un banco. Crisis bancaria en Estados Unidos
Hay recursos gratuitos disponibles para posibles solicitantes.
Una lista de los prestamistas registrados se encuentra en el sitio web de Making Home Affordable Lista de prestamistas de HAMP
Este artículo incorpora material de dominio público de la Declaración del director de la FHFA, James B. Lockhart. Gobierno de los Estados Unidos . Este artículo incorpora material de dominio público de The Case for Loan Modification - Federal Deposit Insurance Corporation. Gobierno de los Estados Unidos .Aunque los prestamistas están intensificando sus intentos de frenar las ejecuciones hipotecarias, que han alcanzado cifras récord, menos de la mitad de las modificaciones de préstamos realizadas a fines del año pasado en realidad redujeron los pagos de los prestatarios en más del 10 por ciento, según muestran los datos publicados el viernes.