Un préstamo VA es un préstamo hipotecario en los Estados Unidos garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos . El programa es para veteranos estadounidenses , militares que actualmente sirven en el ejército de EE. UU., reservistas y cónyuges sobrevivientes seleccionados (siempre que no se vuelvan a casar) y puede usarse para comprar viviendas unifamiliares, condominios, propiedades de unidades múltiples, casas prefabricadas y casas nuevas. construcción. El VA no origina préstamos, pero establece las reglas sobre quién puede calificar, emite pautas y requisitos mínimos bajo los cuales se pueden ofrecer hipotecas y garantiza financieramente los préstamos que califican bajo el programa.
La intención básica del programa de préstamos hipotecarios del VA es proporcionar financiación hipotecaria a los veteranos elegibles y ayudarlos a comprar propiedades sin pago inicial . El prestamo puede ser otorgado por prestamistas calificados.
El préstamo VA permite a los veteranos un financiamiento del 103,6 por ciento sin seguro hipotecario privado (PMI) o una segunda hipoteca del 20 por ciento y hasta $6,000 para mejoras de eficiencia energética. Se paga al VA una tarifa de financiación del 0 al 3,6% del monto del préstamo; esta tarifa también puede financiarse y algunos pueden calificar para una exención. En una compra, los veteranos pueden pedir prestado hasta el 103,6% del precio de venta o del valor razonable de la vivienda, el que sea menor. Dado que no hay un PMI mensual , una mayor parte del pago de la hipoteca se destina directamente a calificar para el monto del préstamo, lo que permite préstamos más grandes con el mismo pago. En un refinanciamiento, donde se crea un nuevo préstamo VA, los veteranos pueden pedir prestado hasta el 100% del valor razonable de una propiedad, cuando lo permitan las leyes estatales. En un refinanciamiento donde el préstamo es un préstamo VA refinanciado a un préstamo VA (IRRRL Refinance), el veterano puede pedir prestado hasta el 100,5% del monto total del préstamo. El 0,5% adicional es la tarifa de financiación para un refinanciamiento con reducción de tasas de interés de VA.
Los préstamos VA permiten a los veteranos calificar para montos de préstamo mayores que los tradicionales préstamos conformes/ Fannie Mae . Las pautas estándar del VA establecen que el VA asegurará una hipoteca en la que el pago mensual del préstamo sea de hasta el 41 % del ingreso mensual bruto frente al 28 % para un préstamo conforme, suponiendo que el veterano no tenga facturas mensuales, aunque no hay un límite estricto. al DTI para un préstamo hipotecario del VA. Se sabe que los veteranos reciben aprobación con un DTI de hasta el 80%, si existen otros factores que fortalecen su solicitud de préstamo. Estos factores incluyen una relación préstamo-valor (LTV) baja, ingresos residuales suficientes, ingresos adicionales recibidos pero no utilizados para calificar para el préstamo, buen crédito, etc.
La Ley de Reajuste de los Militares original , aprobada por el Congreso de los Estados Unidos en 1944, amplió una amplia variedad de beneficios a los veteranos elegibles. El programa de garantía de préstamos del VA fue especialmente importante para los veteranos. [1] Según la ley, según enmendada, el VA está autorizado a garantizar o asegurar préstamos para viviendas, granjas y negocios otorgados a veteranos por instituciones crediticias. Hasta 2020, el gobierno ha asegurado más de 25 millones de préstamos hipotecarios del VA. [2] El VA puede otorgar préstamos directos en ciertas áreas con el fin de comprar o construir una casa o residencia agrícola, o para reparar, modificar o mejorar la vivienda. Los términos y requisitos de los préstamos agrícolas y comerciales del VA no han inducido a los prestamistas privados a otorgar dichos préstamos en volumen durante los últimos años.
La Ley de Vivienda para Veteranos de 1970 eliminó todas las fechas de terminación para solicitar préstamos de vivienda garantizados por el VA. Esta enmienda de 1970 también preveía préstamos garantizados por el VA para casas móviles. [3]
Más recientemente, la Ley de Mejora de los Beneficios de Vivienda para Veteranos de 1978 [4] amplió y aumentó los beneficios de vivienda para millones de veteranos estadounidenses. [1]
Hasta 1992, el programa de garantía de préstamos del VA estaba disponible sólo para los veteranos que prestaban servicio activo durante períodos específicos. Sin embargo, con la promulgación de las Enmiendas al Programa de Préstamos para Vivienda para Veteranos de 1992 (Ley Pública 102-547, aprobada el 28 de octubre de 1992 [5] ), la elegibilidad del programa se amplió para incluir a los reservistas y al personal de la Guardia Nacional que sirvieron honorablemente durante al menos seis años sin de lo contrario califica bajo las disposiciones anteriores de servicio activo. Dicho personal debe pagar una tarifa de financiación ligeramente más alta al obtener un préstamo hipotecario del VA.
A pesar de una gran confusión y malentendidos, el gobierno federal generalmente no otorga préstamos directos en virtud de la ley. El gobierno simplemente garantiza los préstamos otorgados por prestamistas hipotecarios ordinarios (cuyas descripciones aparecen en las secciones siguientes) después de que los veteranos hacen sus propios arreglos para los préstamos a través de círculos financieros normales. Luego, la Administración de Veteranos tasa la propiedad en cuestión y, si está satisfecha con el riesgo involucrado, garantiza al prestamista contra la pérdida del capital si el comprador incumple.
En asociación con el programa del VA, la Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio protege a los miembros del servicio de problemas financieros en sus préstamos hipotecarios que puedan ocurrir como resultado de compromisos de servicio activo, congelando sus tasas de interés en 6%.
El 26 de octubre de 2012, el Departamento de Asuntos de Veteranos anunció que había garantizado 20 millones de préstamos hipotecarios desde que se estableció su programa de préstamos hipotecarios en 1944 como parte de la Declaración de Derechos GI original para los veteranos de la Segunda Guerra Mundial que regresan. El préstamo número 20 millones estaba garantizado para una casa en Woodbridge, Virginia , comprada por el cónyuge sobreviviente de un veterano de la guerra de Irak que murió en 2010. [6] [7]
El 22 de junio de 2019, el programa de préstamos VA celebró su 75.° aniversario desde la aprobación de la Ley de Reajuste de Militares original, también conocida como GI Bill . Durante la celebración, el Departamento de Asuntos de Veteranos anunció que el programa había garantizado 24 millones de préstamos hipotecarios del VA desde su inicio. [8]
El 25 de junio de 2019, se promulgó la Ley de Veteranos de Vietnam de Blue Water Navy de 2019 que aumenta temporalmente la tarifa de financiación del VA para los miembros del servicio activo y los veteranos a partir del 1 de enero de 2020. La ley eliminó los límites de préstamos del condado de VA para los compradores de viviendas con VA completo. derecho al préstamo y eximió a los beneficiarios del Corazón Púrpura del pago de la tarifa de financiación del VA. [9] Varios miembros del Congreso estaban disgustados después de la aprobación de la ley y escribieron una carta abierta a la presidenta de la Cámara de Representantes, Nancy Pelosi , y al líder de la minoría, Kevin McCarthy, pidiendo que las facturas futuras no se paguen aumentando las tarifas de los préstamos del VA. [10]
En junio de 2023, el Comité de Servicios Armados de la Cámara de Representantes aprobó la Ley Major Richard Star, que permitiría a los veteranos que reciben jubilación médica antes de los 20 años de servicio recibir tanto el pago completo de jubilación militar como el pago por discapacidad. El proyecto de ley cuenta con un amplio apoyo bipartidista, pero para convertirse en ley requiere una compensación total del costo estimado por la Oficina de Presupuesto del Congreso de 9.750 millones de dólares durante los próximos diez años. [11] [12]
El 11 de noviembre de 2023, NPR publicó una investigación sobre miles de veteranos que perdieron ingresos y aceptaron una indulgencia de COVID en los pagos de su hipoteca durante seis o doce meses, quienes luego corrieron el riesgo de perder sus hogares cuando el VA puso fin en octubre de 2022 al programa parcial. Programa Claim Payment, una forma asequible de empezar a pagar sus hipotecas nuevamente. [13] Aproximadamente 6.000 titulares de préstamos del VA que aceptaron indulgencias de COVID estaban en proceso de ejecución hipotecaria y 34.000 estaban en mora. El 15 de noviembre, los senadores estadounidenses Sherrod Brown , Jon Tester , Jack Reed y Tim Kaine escribieron una carta abierta al VA para suspender inmediatamente el proceso de ejecución hipotecaria de todos los préstamos del VA en los que los prestatarios probablemente calificarían para la nueva Compra de Servicios de Asistencia para Veteranos (VASP). ) programa. [14] El 17 de noviembre, el VA detuvo posteriormente las ejecuciones hipotecarias de préstamos del VA durante seis meses. [15]
Los beneficiarios de préstamos del VA pagan una tarifa de financiación al VA para compensar el costo de sus préstamos que no requieren pago inicial ni seguro hipotecario. Los veteranos pueden estar exentos de pagar la tarifa de financiación o recibir un reembolso de las tarifas de financiación pagadas si cumplen con uno de cinco criterios, como recibir una compensación por discapacidad del VA o recibir un Corazón Púrpura. [16] Es un mito que la compensación por discapacidad debe ser un porcentaje determinado, "como un mínimo del 10%". El Título 38 de Beneficios para Veteranos establece "...38 Código de EE. UU. § 3729. Tarifa de préstamo (c) - (1) No se puede cobrar una tarifa en virtud de esta sección a un veterano que esté recibiendo una compensación (o que, de no ser por el recibo de jubilación pago o pago por servicio activo, tendría derecho a recibir una compensación) o de un cónyuge sobreviviente de cualquier veterano (incluida una persona que murió en el servicio militar, naval o aéreo activo) que murió por una discapacidad relacionada con el servicio..." [17] Si un veterano recibe una compensación por discapacidad después de pagar una tarifa de financiación, puede solicitar un reembolso de esta tarifa de financiación, siempre que la fecha de inicio de la discapacidad sea anterior a la fecha de cierre de la hipoteca de la vivienda.
En agosto de 2012, el Congreso aprobó un proyecto de ley que permite que un veterano reciba los beneficios de tener una discapacidad de veterano mientras aún esté pendiente. [ cita necesaria ] El monto pagado por la tarifa de financiación se puede reembolsar al veterano cuando se toma una determinación y se recibe la documentación.
La tarifa de financiación de VA puede pagarse en efectivo o incluirse en el monto del préstamo. Es posible que los costos de cierre, como la tasación de VA, el informe de crédito , la tarifa de procesamiento del préstamo, la búsqueda de título, el seguro de título , las tarifas de registro, los impuestos de transferencia, los cargos de encuesta o el seguro contra riesgos, no estén incluidos en el préstamo. Sin embargo, el vendedor puede pagarlos en nombre del prestatario del VA.
Debido a la Ley de Veteranos de Vietnam de Blue Water Navy de 2019, la tarifa de financiación del VA se iguala para todas las ramas de servicio a partir del 1 de enero de 2020. Para los miembros militares en servicio activo y los veteranos, esto significa un aumento en los costos de la tarifa de financiación del VA durante un período de 2 años. Si tiene una discapacidad relacionada con el servicio por la cual el VA le compensa o si es el cónyuge sobreviviente de un veterano que murió en el servicio o por discapacidades relacionadas con el servicio, no se aplicará la tarifa de financiación.
La tarifa de financiación del VA se puede financiar directamente con el monto máximo del préstamo para el condado en el que se encuentra la vivienda. Para préstamos VA de uso posterior, si el precio de venta y la tarifa de financiamiento VA financiada suman más que el monto máximo del préstamo para ese condado, el prestatario o vendedor debe pagar la tarifa de su bolsillo. Todos los préstamos VA requieren una cuenta incautada para impuestos a la propiedad y seguro de propietarios de viviendas que hace que el pago mensual de los préstamos VA se calcule como un pago PITI .**
El seguro hipotecario privado (PMI) garantiza los préstamos hipotecarios convencionales, aquellos que no están garantizados por el gobierno. Este programa de préstamos es un sector privado equivalente a los programas de préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) y VA.
La empresa PMI asegura un porcentaje del préstamo del consumidor para reducir el riesgo del prestamista; este porcentaje se paga al prestamista si el consumidor no paga y el prestamista ejecuta el préstamo.
Los prestamistas deciden si necesitan y quieren un seguro hipotecario privado. Si así lo deciden, se convierte en un requisito del préstamo. Las empresas de PMI cobran una tarifa para asegurar un préstamo hipotecario; el VA asegura un préstamo sin costo alguno para un comprador veterano (aparte de la tarifa de financiación del VA); la FHA cobra una tarifa mensual para garantizar el préstamo. [1]
La solicitud de préstamo VA es un formulario de solicitud de préstamo estandarizado 1003 emitido por Fannie Mae, también conocido como Formulario 65 de Freddie Mac. Es un delito federal punible con multa o prisión, o ambas, hacer a sabiendas declaraciones falsas en una solicitud de préstamo VA según la disposiciones del Título 18, Código de los Estados Unidos, Sección 1001, et seq.
Necesitará la siguiente documentación para presentar la solicitud:
El programa de préstamos para veteranos está diseñado para veteranos que cumplen con la cantidad mínima de días de servicio completo. Algunos de los otros requisitos de elegibilidad para el programa de préstamos VA [18] y algunos beneficios específicos de préstamos hipotecarios incluyen la duración del servicio o el compromiso de servicio, el estado de servicio y el carácter del servicio. El programa permite beneficios para los cónyuges sobrevivientes.
El VA no tiene un puntaje crediticio mínimo utilizado para precalificar para un préstamo hipotecario; sin embargo, la mayoría de los prestamistas exigen un puntaje crediticio mínimo de al menos 620. [19]
A un veterano que ha utilizado su derecho para comprar una casa anteriormente, es posible que le quede derecho para comprar otra. Si anteriormente compró una casa utilizando sus Beneficios VA, es posible que aún tenga parte de ese “Derecho” disponible para la compra de una nueva casa. Para calcular el derecho máximo disponible, considere lo siguiente:
Las fuentes de ingresos permitidas utilizadas para calificar para un préstamo VA incluyen: ingresos de jubilación, ingresos del seguro social, manutención infantil, pensión alimenticia y manutención separada, BAH, BAS e ingresos por discapacidad. También se puede incluir la Compensación de Dependencia e Indemnización (DIC) para un cónyuge sobreviviente. Además, los ingresos estables y documentados de los empleadores siguen siendo la mejor fuente de ingresos para los préstamos VA.
El Centro Nacional para las Personas sin Hogar entre los Veteranos (NCHAV) ha planeado aumentar la atención orientada a la recuperación brindada a los veteranos sin hogar , o a los que pronto lo serán, mediante el desarrollo y la difusión de programas, políticas y mejores prácticas basadas en evidencia. Se estableció en 2009 para apoyar la ejecución del Plan Quinquenal del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de EE. UU. para acabar con la falta de vivienda entre los veteranos. Este plan nació de los objetivos y plazos establecidos por los legisladores, gobernadores, organizaciones sin fines de lucro, organizaciones comunitarias y religiosas, el Congreso de los EE. UU., el Consejo Interinstitucional de los Estados Unidos para las personas sin hogar, entidades comerciales y líderes filantrópicos para acabar con la falta de vivienda en Estados Unidos y avances para hacer que viviendas asequibles y estables estén disponibles para toda su población.
A continuación se detallan las cuatro actividades principales del trabajo integrado y organizado de NCHAV:
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