El seguro hipotecario para prestamistas ( LMI ), también conocido como seguro hipotecario privado ( PMI ) en los EE. UU., es un tipo de seguro pagadero a un prestamista o a un administrador por un conjunto de valores que pueden ser necesarios al contratar un préstamo hipotecario . Su propósito es compensar las pérdidas en el caso en que un deudor hipotecario no pueda pagar el préstamo y el prestamista no pueda recuperar sus costos después de la ejecución hipotecaria y la venta de la propiedad hipotecada. [1]
El costo anual del PMI varía y se expresa en términos del valor total del préstamo en la mayoría de los casos, dependiendo del plazo del préstamo, el tipo de préstamo, la proporción del valor total de la vivienda que se financia, el monto de la cobertura y la frecuencia de los pagos de las primas ( mensual, anual o único). El PMI puede pagarse por adelantado o puede capitalizarse en el préstamo en el caso de un producto de prima única. Este tipo de seguro generalmente solo se requiere si el pago inicial es del 20% o menos del precio de venta o del valor de tasación (en otras palabras, si la relación préstamo-valor (LTV) es del 80% o más). Una vez que el capital se reduce al 80% del valor, el PMI a menudo ya no es necesario para los préstamos convencionales. Esto puede ocurrir mediante el pago del capital, mediante la apreciación del valor de la vivienda o ambas cosas. Los préstamos de la FHA a menudo requieren refinanciamiento para eliminar el PMI, incluso después de que el LTV caiga por debajo del 80%. El ahorro efectivo en intereses al liquidar el PMI puede ser sustancial. En el caso del MI pagado por el prestamista, el plazo de la póliza puede variar según el tipo de cobertura proporcionada (ya sea seguro primario o algún tipo de póliza de seguro colectiva). Los prestatarios generalmente no tienen conocimiento de ningún MI pagado por el prestamista; de hecho, la mayoría de los préstamos "No se requiere MI" en realidad tienen MI pagado por el prestamista, que se financia a través de una tasa de interés más alta que paga el prestatario. [ cita necesaria ]
A veces, los prestamistas exigen que el seguro hipotecario se pague por un período fijo (por ejemplo, 2 o 3 años), incluso si el capital alcanza el 80% antes. Legalmente, no existe la obligación de permitir la cancelación de MI hasta que el préstamo se haya amortizado a un índice LTV del 78% basado en el precio de compra original. La solicitud de cancelación debe provenir del administrador de la hipoteca a la empresa PMI que emitió el seguro. A menudo, el administrador requerirá una nueva tasación para determinar el LTV.
Si los prestatarios tienen menos del 20% de pago inicial necesario para evitar el requisito de seguro hipotecario, es posible que puedan hacer uso de una segunda hipoteca (a veces denominada "préstamo complementario") para compensar la diferencia. [2] Dos versiones populares de esta técnica de préstamo son los llamados acuerdos 80/10/10 y 80/15/5. Ambos implican la obtención de una hipoteca primaria por un LTV del 80%. Un programa 80/10/10 utiliza una segunda hipoteca de LTV del 10% con un pago inicial del 10%, y un programa 80/15/5 utiliza una segunda hipoteca de LTV del 15% con un pago inicial del 5%. También podrían estar disponibles otras combinaciones de montos de segunda hipoteca y pago inicial. Una ventaja de utilizar estos acuerdos es que, según la legislación fiscal de los Estados Unidos, los pagos de intereses hipotecarios pueden ser deducibles de los impuestos sobre la renta del prestatario, mientras que las primas del seguro hipotecario no lo fueron hasta 2007. En algunas situaciones, el costo total del préstamo puede ser más barato si se utiliza un préstamo único que incluya MI pagado por el prestatario o pagado por el prestamista. [ cita necesaria ]
El seguro hipotecario pasó a ser deducible de impuestos en 2007 en Estados Unidos. [3] Para algunos propietarios de viviendas, la nueva ley hizo que fuera más barato obtener un seguro hipotecario que obtener un préstamo "a cuestas". La disposición de deducibilidad de impuestos de MI aprobada en 2006 prevé una deducción detallada del costo del seguro hipotecario privado para propietarios de viviendas que ganan hasta $109,000 al año. [3]
La ley original se amplió en 2007 para establecer una deducción de tres años, efectiva para los contratos hipotecarios emitidos después del 31 de diciembre de 2006 y antes del 1 de enero de 2010. No se aplica a los contratos de seguro hipotecario que existían antes de la aprobación de la ley. la legislación. [3]
A partir de 2023, el PMI era deducible de impuestos para todos los años desde 2007 hasta 2021. [4] El IRS no permite deducir el PMI para 2022. [5]
Las dos principales aseguradoras hipotecarias de Australia son Genworth Financial y QBE LMI. [6] El seguro hipotecario se paga si la relación préstamo-valor (LTV o LVR en Australia) es superior al 80%, o superior al 60% para préstamos con documentos bajos. Algunos prestamistas no bancarios obtienen un seguro hipotecario para cada préstamo, independientemente del LVR; sin embargo, lo paga el prestamista si el préstamo es inferior al 80% del LVR.
Las primas de LMI se calculan utilizando una escala móvil basada en el monto del préstamo y el LVR. Es posible que se deba pagar un impuesto de timbre del gobierno estatal sobre la prima. La prima suele capitalizarse además del monto del préstamo. A diferencia de otros países, la prima LMI es una tarifa única en Australia.
La Ley Bancaria que rige a los bancos, así como las leyes provinciales que rigen las cooperativas de crédito y las caisse populaires, prohíben a la mayoría de las instituciones crediticias reguladas otorgar hipotecas sin seguro si el LTV es superior al 80%. [7] Las tasas de prima típicas proporcionadas por Canada Mortgage and Housing Corporation están entre el 1% (para un LTV del 80%) y el 2,75% (para un LTV del 95%) del principal del préstamo. [8]