El conjunto de derechos es una metáfora para explicar las complejidades de la propiedad inmobiliaria . [1] Los profesores de derecho que imparten cursos introductorios sobre derecho de propiedad suelen utilizar esta conceptualización para describir la propiedad "plena" como una partición de varios derechos de diferentes partes interesadas . [2]
El concepto se originó con Wesley Newcomb Hohfeld en 1913, aunque él mismo nunca utilizó la frase "conjunto de derechos". [3] Se desarrolló más y se propagó a un público más amplio en la forma del primer Restatement of Property (publicado en cinco volúmenes entre 1936 y 1944), porque el primer reportero del Restatement, Harry Bigelow , era un fanático de las ideas de Hohfeld. [3]
El conjunto de derechos se enseña comúnmente en los cursos de propiedad de primer año en las facultades de derecho de los Estados Unidos para explicar cómo la propiedad puede ser "poseída" simultáneamente por varias partes. Antes de que se desarrollara, la idea de propiedad se consideraba en términos de dominio sobre una cosa, como en la capacidad del propietario de imponer restricciones a los demás para que no interfieran con su propiedad. Sin embargo, el "conjunto de derechos" implica reglas que especifican, proscriben o autorizan acciones por parte del propietario. [4]
La propiedad de la tierra es una cuestión mucho más compleja que la simple adquisición de todos los derechos sobre ella. Es útil imaginar un conjunto de derechos que se puedan separar y volver a unir. Un " conjunto de palos " -en el que cada palo representa un derecho individual- es una analogía común para el conjunto de derechos. Todo propietario posee un conjunto de "palos" relacionados directamente con la tierra. [5]
Por ejemplo, la perfección de un derecho de retención de un mecánico quita algunos, pero no todos, los derechos del conjunto de derechos que posee el propietario. La extinción de ese derecho devuelve esos derechos o los "mantiene" en el conjunto de derechos que posee el propietario. En los Estados Unidos (y bajo el derecho consuetudinario) el título más completo posible para un bien inmueble se denomina " dominio absoluto". Incluso la propiedad de la tierra por parte del gobierno federal de los Estados Unidos está restringida de alguna manera por la ley de propiedad estatal.
Tradicionalmente, el concepto de conjunto de derechos abarcaba cinco derechos básicos que se pueden tener con respecto a una parcela de propiedad inmobiliaria [6]
En todo el mundo se pueden encontrar variaciones sobre la división entre el uso de la propiedad pública y privada. Si bien el concepto de conjunto de derechos está fuertemente arraigado en el derecho consuetudinario , existen ideas comparables en los sistemas de derecho civil y religioso. Las leyes nacionales, subnacionales y municipales influyen fuertemente en lo que los propietarios de títulos pueden hacer con su propiedad en términos de desarrollo físico. Los organismos cuasi gubernamentales (como las empresas de servicios públicos ) también están autorizados a crear servidumbres en propiedades privadas.
Históricamente, los grados de control individual y comunitario sobre la propiedad inmobiliaria han variado enormemente. Las diferencias entre el capitalismo, el despotismo, el socialismo, el feudalismo y las sociedades tradicionales suelen definir diferentes normas de propiedad de la tierra. El concepto de conjunto de derechos parece muy diferente cuando se examina en distintos tipos de sociedades. Por ejemplo, un gobierno de laissez-faire permitiría un conjunto de derechos muy diferente al de un gobierno comunista.
Los fideicomisos de tierras comunitarias y los bancos de tierras son ejemplos de iniciativas para reorganizar el conjunto de derechos. Esto se hace generalmente dividiendo las responsabilidades de propiedad y administración de los derechos de uso de la propiedad. Una estrategia típica de los fideicomisos de tierras comunitarias es mantener la propiedad de la tierra y vender las mejoras estructurales (edificios residenciales u otros) a compradores de viviendas de bajos ingresos. Esto permite a las personas comprar una casa a un precio muy inferior al del mercado y obtener los beneficios de la mejora del valor de su propiedad.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria dividen el conjunto de derechos para permitir inversiones comerciales en bienes inmuebles. Estas estructuras jurídicas son cada vez más comunes en todo el mundo desarrollado.
La ocupación ilegal de terrenos es una forma no económica de transferir parte de un conjunto de derechos. Según las leyes aplicables, un ocupante ilegal puede adquirir derechos de propiedad simplemente ocupando un terreno vacío durante un período prolongado. Las zonas con altas concentraciones de ocupantes ilegales a veces se consideran asentamientos informales. Los ocupantes ilegales se enfrentan a una gran inestabilidad debido a la falta de título y a los esfuerzos gubernamentales por " eliminar la degradación ".
La "ocupación ilegal" puede dar lugar a una " posesión adversa ", que en derecho consuetudinario es el proceso por el cual se adquiere el título de propiedad de otra persona sin compensación , al mantener la propiedad de una manera que entra en conflicto con los derechos del verdadero propietario durante un período de tiempo determinado. Las circunstancias de la posesión adversa determinan el tipo de título adquirido por el poseedor adverso, que puede ser un título de dominio absoluto, derechos mineros u otro interés en la propiedad inmobiliaria.
En esta tabla se detallan algunos de los diversos derechos que intervienen en la propiedad de bienes inmuebles. Varios de estos derechos pueden transferirse entre distintas partes mediante venta o intercambio. Terceros pueden obtener los derechos de acceso y de aprovechamiento de varios de los derechos de uso público sin el consentimiento del titular. Este suele ser el caso de las empresas de extracción de recursos, como las mineras.
Por ejemplo, un esposo y una esposa pueden ser propietarios (técnicamente, propietarios de títulos ) de bienes inmuebles que también están gravados por una hipoteca y un gravamen mecánico . Su vecino puede tener una servidumbre para una línea de servicios públicos y una licencia para entrar y salir de un terreno cercano. Los aviones tienen derecho a volar a través de su espacio aéreo. Constitucionalmente, los gobiernos estatales y federales siempre tienen el derecho de expropiación , también llamado dominio eminente , y el gobierno en múltiples niveles conserva varios derechos regulatorios como la regulación ambiental , la zonificación y la aplicación del código de construcción .