La vivienda comunitaria en Australia es una vivienda asequible sin fines de lucro proporcionada por organizaciones de vivienda comunitaria conocidas como Community Housing Providers (CHPs). Es parte del sector de la vivienda social. [1] Los CHP tienen diferentes modos de operación y estructura, y diferentes tipos de stock. Cualquier excedente presupuestario en los CHP debe usarse para mantener las viviendas existentes, para brindar mejores servicios a los inquilinos o para ayudar a financiar nuevas propiedades. Aunque independientes, los CHP están regulados por el estado y, por lo general, reciben fondos públicos . La mayor parte de su stock es propiedad de las autoridades de vivienda pública (SHAs) en cada estado, y los CHP administran los arrendamientos utilizando el alquiler recibido de los inquilinos.
La vivienda comunitaria se expandió a partir de la década de 1990 en Australia debido a la falta de fondos para la vivienda pública y porque estaba orientada a brindar vivienda a personas con necesidades complejas que requerían servicios de apoyo. En 2020, 103.900 viviendas estaban bajo gestión de vivienda comunitaria, es decir, el 24% del parque de viviendas sociales. [2]
La Asociación de la Industria de la Vivienda Comunitaria (CHIA) [3] es el organismo máximo que representa a todas las CHP. Ofrece apoyo y representación a nivel nacional. Las delegaciones estatales de la CHIA realizan actividades de formación y creación de redes para trabajadores de la vivienda y servicios asociados.
La vivienda comunitaria es un sector diverso en Australia. El parque de viviendas bajo gestión se ha más que triplicado desde 2006, debido principalmente a las transferencias desde viviendas públicas. [ cita requerida ]
Hay unas 370 organizaciones registradas a nivel nacional [4] , de las cuales 42 son de nivel 1 y operan a gran escala [5] . En 2020, gestionaban 104.000 propiedades, aproximadamente el 24% de todas las viviendas sociales. Los inquilinos, al igual que en el caso de las viviendas públicas, son en su gran mayoría beneficiarios de prestaciones de la seguridad social y la mayoría tienen necesidades complejas. Nueva Gales del Sur tiene casi la mitad de todos los alquileres comunitarios [2] .
Los modelos de vivienda comunitaria son muy variados. [6] Las principales categorías de cogeneración según su finalidad son: [7]
La vivienda asequible es un sector relacionado con la vivienda comunitaria, pero tiene criterios de elegibilidad más generosos y ofrece viviendas a un precio que oscila entre el 80% y el 90% del precio de mercado para personas de ingresos moderados. La mayoría de estas organizaciones surgieron del programa NRAS. [10] [1]
En la tabla se enumeran las diez principales CHA en términos de número de propiedades administradas al 30 de junio de 2021.
Las fuentes son los informes anuales 2020-21 de estas organizaciones y de otras CHA más grandes.
Esta tabla incluye todas las CHA con más de 2500 propiedades bajo gestión en 2020-2021. En conjunto, estas diez asociaciones gestionan más de 55 000 propiedades, más de la mitad del parque de CHP. Solo tres CHA operan en más de un estado. Las dos más grandes, CHL y Home in Place, también operan en el extranjero.
La proporción de las acciones que realmente poseen las CHA (que pueden usarse como garantía para préstamos) varía, pero la asociación más grande, CHL, es típica, con alrededor del 20% de sus acciones en propiedad. [11] Las otras propiedades son propiedad de los gobiernos estatales y territoriales y están administradas por las CHA. [a]
En 2020, había 17.400 viviendas comunitarias indígenas en Australia, más de la mitad de todas las viviendas sociales indígenas. [2] La CHA indígena más grande, Aboriginal Housing , administra alrededor de 1.500 viviendas en Victoria, pero la mayoría de las CHP indígenas son muy pequeñas.
En Australia, el término "asociación de vivienda" se refiere a los proveedores de viviendas comunitarias más grandes, orientados al crecimiento y que no generan dividendos, en su mayoría empresas con una junta directiva no remunerada. Las CHP más pequeñas pueden tener estructuras de fideicomiso o cooperativas.
Las cogeneraciones están fuertemente reguladas para proteger a los inquilinos, salvaguardar los fondos públicos y garantizar que sigan siendo solventes. [14]
Cumplir con los estrictos requisitos de gobernanza exige un esfuerzo significativo en las asociaciones más grandes, ya que deben cumplirse cientos de requisitos programáticos. Estas restricciones limitan la gestión activa del parque inmobiliario, ya que la mayoría de las propiedades están sujetas a acuerdos con las autoridades de vivienda pública y no se pueden vender. [15]
La explotación de una gran central de cogeneración puede exigir maniobras complejas ante todo tipo de imprevistos. Se presentan numerosas oportunidades, pero incluso un pequeño proyecto nuevo puede requerir una cuidadosa evaluación de riesgos y una planificación detallada.
Las cogeneraciones bien gestionadas prácticamente no tienen que pagar nada por el alquiler de sus existencias [b] (en comparación con la vivienda pública, que genera una pérdida sustancial por el alquiler [16] ). Como resultado, no hay excedentes para futuras adquisiciones. Los fondos discrecionales proceden en su mayoría de la generosidad de los gobiernos, en forma de transferencias o subvenciones. Las operaciones paralelas, como la vivienda de transición [17], han proporcionado un pequeño excedente que puede utilizarse para financiar un número modesto de adquisiciones.
Las centrales térmicas de mayor tamaño han podido obtener un 25% adicional de financiación a cuenta de su capital, aunque hacer frente a los pagos de intereses resulta difícil sin un excedente de alquiler. El agregador de bonos NHFIC ha facilitado mucho la obtención de préstamos. [18]
Debido a la enorme escasez de propiedades de alquiler asequibles y la demanda subyacente, las CHP han buscado propiedades asequibles cuando y donde sea posible acceder a ellas. [19]
Las asociaciones con el gobierno local o con organizaciones benéficas pueden proporcionar terrenos de forma gratuita, de modo que solo haya que cubrir el costo de construcción. [6]
Alrededor del 20% de los nuevos proyectos incluyen asociaciones con constructores con fines de lucro, que pueden incluir una proporción de viviendas asequibles en proyectos más grandes para obtener diversos beneficios de planificación. Los alquileres asequibles son administrados por el socio de CHP. [3]
Los alquileres de propiedades individuales generalmente se fijan entre el 25% y el 30% del ingreso familiar más la Asistencia de Alquiler de la Commonwealth (CRA), [20] lo que equivale aproximadamente al punto de equilibrio frente a los costos de administración de la propiedad y el alquiler más los gastos generales corporativos.
Los inquilinos de las CHO se encuentran entre las personas más desfavorecidas de la comunidad. [21] Muchos padecen alguna discapacidad o reciben pensiones de invalidez. [22] Normalmente, los inquilinos son recomendados por agencias de servicios o por servicios para personas sin hogar. Se pueden reservar varias viviendas para fines específicos en virtud de las condiciones de su financiación (por ejemplo, violencia familiar, excarcelaciones o salud mental). Los estados han ido destinando cada vez más su financiación a estos grupos con necesidades especiales, [23] en lugar de destinarla directamente a aumentar el parque.
Las CHA suelen mantener un centro de llamadas centralizado para gestionar las solicitudes de mantenimiento. En el caso de las propiedades que son propiedad del gobierno, las solicitudes se envían al departamento de mantenimiento de la SHA. [24] En el caso de las propiedades de propiedad propia, las solicitudes se envían a los subcontratistas preferidos en cada región, de forma muy similar a como lo hacen los administradores de propiedades comerciales. Algunas CHP mantienen un equipo de mantenimiento dedicado. [25]
Los modelos de prestación de servicios son variados. Los CHA pueden proporcionar evaluación y derivación a posibles inquilinos, pero son administradores de propiedades, que por lo general no participan en la prestación directa de servicios sociales. Los CHP que cuentan con oficinas para personas sin hogar evalúan a las personas con dificultades de vivienda y las recomiendan a socios de prestación de servicios para diversas formas de asistencia, que pueden incluir dinero en efectivo o alojamiento temporal. Los clientes que pasan a viviendas de transición administradas por el CHP son derivados para que reciban algunos meses de servicios de asesoramiento o defensa adecuados. Muchos clientes son recomendados a los CHP por agencias de servicios sociales y permanecen al cuidado del organismo de referencia. [24]
Algunos CHP con un fuerte enfoque en las personas sin hogar, como Launch , tienen Foyers [26] [27] para brindarles a los jóvenes un lugar seguro donde vivir mientras estudian. Otros pueden tener una presencia de divulgación asertiva, visitando sitios conocidos donde duermen personas sin hogar.
Las grandes empresas de cogeneración con propiedades importantes en una zona determinada pueden organizar actividades de desarrollo comunitario, incluido el apoyo a equipos deportivos, becas, etc. También pueden ayudar a los inquilinos a obtener acceso al empleo y la educación. [28]
Los CHP que cuentan con un parque de viviendas de transición pueden asignar estas propiedades a personas en riesgo de quedarse sin hogar mientras esperan una colocación en una vivienda pública permanente. El parque de viviendas permanentes se ha vuelto cada vez más difícil de conseguir, por lo que algunos clientes han estado en viviendas de transición durante más de dos años. [24]
En 2022, varias CHP (Southern Cross, Evolve, Bridge y Launch) operaban agencias inmobiliarias sin fines de lucro donde los propietarios privados interesados podían ofrecer viviendas a precios de alquiler inferiores a los del mercado para arrendamientos a largo plazo a inquilinos seleccionados. [29] [30] La demanda de estos alquileres a precios más bajos siempre supera con creces la oferta. Otras CHP operan "agencias de alquiler privadas" para ayudar a los inquilinos desfavorecidos a superar los obstáculos que pueden impedirles obtener un contrato de alquiler privado. [31]
En la mayoría de los estados, las centrales térmicas de cogeneración envían datos de registro de unidades a la AIHW y a la Comisión de Productividad , que elaboran informes periódicos, y también a la Autoridad Reguladora Estatal. Los sistemas en línea permiten cargar datos diariamente. [24]
La disminución de las tasas de construcción [32] combinada con la demanda de vivienda pública por parte de los grupos que cumplían los requisitos se aceleró durante la década de 1980, lo que significó que las listas de espera para la vivienda pública se extendieron hasta el punto de que sólo los clientes con mayor prioridad podían ser alojados. En 1987, las personas solteras que no eran de edad avanzada y las personas que necesitaban servicios de apoyo para vivir de forma independiente comenzaron a reunir los requisitos para acceder a una vivienda pública por primera vez, lo que aumentó aún más la demanda. [7]
A finales de los años 1980, el Ministro de Servicios Sociales Brian Howe y sus asesores estaban al tanto de la transferencia de viviendas municipales en el Reino Unido y los Países Bajos [33] a asociaciones de vivienda sin fines de lucro . El pequeño parque de viviendas sociales en Australia era gestionado en su totalidad por las autoridades estatales de vivienda pública, y se pensó que Australia podría beneficiarse de alternativas. El Programa de Vivienda Comunitaria y del Gobierno Local (LG&CHP o 'logchop') recibió 11 millones de dólares en 1986-87. Fue diseñado para fomentar una mayor gestión de los inquilinos, llenar los vacíos en la oferta existente, atraer fondos externos e involucrar a la comunidad. [34]
Al principio, el gobierno mostró poco interés, excepto en Nueva Gales del Sur , donde el gobierno estatal comenzó a participar en acuerdos innovadores, incluido el arrendamiento de propiedades de propietarios privados y asociaciones con desarrolladores privados y comunitarios. [7]
En la década de 1990, algunas asociaciones de vivienda de reciente creación, como Community Housing Limited (CHL) en Victoria, [35] lograron obtener contratos para la gestión de viviendas de transición, viviendas aborígenes u otras operaciones especializadas con un alto nivel de servicios. Esto proporcionó a estas asociaciones fondos básicos para su funcionamiento y montos limitados para la adquisición de propiedades.
Para aquellas CHA capaces de emprender su propio desarrollo inmobiliario, el National Rental Affordability Scheme (NRAS), [36] en funcionamiento desde 2009, ofrecía potencial para un aumento sustancial de propiedades bajo gestión. En virtud del plan, las organizaciones organizaban la construcción de viviendas asequibles, que se alquilarían a hogares de ingresos bajos y moderados al 80% del alquiler de mercado. Se pagaba un incentivo anual indexado, inicialmente de $8.000, durante un máximo de diez años, para complementar el alquiler reducido. En Nueva Gales del Sur, 27 CHP se registraron para los incentivos del NRAS, de los cuales el mayor número fue recibido por Evolve Housing. [37]
Las actitudes hacia la expansión del parque comunitario han variado. La oportunidad menos costosa de aumentar el parque bajo gestión por parte de las CHA ha sido a través de transferencias de vivienda pública, y este fue el foco entre 2017 y 2013. [38] [c] En 2009, el Consejo de Ministros de Vivienda estableció un objetivo del 35% para la vivienda comunitaria como proporción de la vivienda social. [40] Una importante transferencia de gestión tuvo lugar en Australia del Sur después de 2015, con la gestión de más de 5.000 propiedades transferidas a cinco CHA. [41] La mayor transferencia de parque tuvo lugar en Nueva Gales del Sur a partir de 2019, cuando se transfirieron 14.000 alquileres a nueve CHP. [42] Estas transferencias de "toda la ubicación" permitieron cerrar oficinas gubernamentales en las áreas afectadas.
Debido al creciente déficit de vivienda social total, la atención se centró en la expansión mediante financiación directa. La creación de la Corporación Nacional de Inversión en Financiación de Viviendas [43] en 2018 permitió a las CHA con préstamos existentes refinanciarse a una tasa de interés más baja, mientras que otras CHA pudieron pedir préstamos por primera vez. En 2023, el Gobierno de Albanese asignó 2.000 millones de dólares de financiación de la NFIC a los proveedores de vivienda comunitaria como parte de un paquete general de asistencia a la vivienda social. [44]
En el marco del proyecto Big Housing Build in Victoria [45] , la "mayor inversión en viviendas sociales y asequibles jamás realizada en Australia", las CHP de Victoria recibirán 1.380 millones de dólares para construir 4.200 nuevas viviendas sociales y gestionar otras 4.000 adquisiciones de viviendas públicas. De estas propiedades, 2.000 se destinarán a inquilinos con enfermedades mentales y 1.000 a víctimas de violencia familiar, mientras que 820 viviendas serán para viviendas indígenas.
La gestión de las viviendas indígenas, en particular en las comunidades remotas, siempre ha sido una tarea difícil. A partir de los años 1980, muchas viviendas de las comunidades indígenas indígenas en manos de los estados y del Territorio del Norte fueron transferidas a las Organizaciones de Vivienda Comunitaria Indígena (ICHO, por sus siglas en inglés) en nombre de la autodeterminación. En 1999, había 10.900 unidades en más de 700 ICHO, aproximadamente el 80% en zonas rurales y remotas. Muchas de ellas también tenían que proporcionar infraestructura básica y servicios municipales. [46]
Los asentamientos estaban gestionados por un consejo de indígenas que, entre otros empleados, empleaba a un administrador y a un funcionario de vivienda (a menudo blanco) para gestionar los asuntos cotidianos de la asociación o de los asentamientos. Había muchas viviendas de mala calidad, en particular en los asentamientos aislados. [47] Algunos servicios, como el mantenimiento y la contabilidad, resultaron inasequibles para las pequeñas organizaciones. Algunas de las CHA más pequeñas pudieron unirse y contratar estos servicios como grupo, mientras que en otros casos los gobiernos estatales y territoriales siguieron prestando servicios fuera de los registros. [46]
La duplicación de servicios prestados por las tres esferas de gobierno dio lugar a superposiciones y confusión. [48] Para racionalizar la situación, algunos Estados crearon organismos exclusivos de financiación de la vivienda. [49]
Desde el punto de vista del gobierno, la principal razón de ser de la vivienda comunitaria ha sido la esperanza de encontrar alguna forma de satisfacer la necesidad de vivienda social, dado que los gobiernos no estaban preparados para abordar directamente la carga de los costos. El Ministro Federal de Vivienda, Mark Arbib, dijo en 2011: "Se estima que la demanda futura de vivienda pública en general será un aumento del 28% de la demanda subyacente, o alrededor de 93.000 casas, para 2023. En dólares de hoy, eso costaría unos 25.000 millones de dólares. No hay manera de que los gobiernos estatales y territoriales respaldados por la Commonwealth puedan satisfacer esta demanda por sí solos. Necesitamos que el sector de la vivienda comunitaria desempeñe un papel clave en esto". [50]
La vivienda comunitaria tiene varias ventajas financieras sobre la vivienda pública como modo de provisión. Las CHP han podido entablar acuerdos con los gobiernos locales y el sector privado para desarrollar viviendas asequibles. Pueden aprovechar su base de activos y flujos de efectivo como garantía para atraer niveles modestos de financiación privada y construir viviendas más asequibles. El estatus de caridad del sector lo ayuda a atraer donaciones filantrópicas. [51] Sin embargo, en la práctica estas han sido ventajas relativamente menores, lo que ha dado como resultado solo un pequeño aumento en el número de viviendas asequibles.
La ventaja financiera más importante para las CHP ha sido que sus inquilinos han sido elegibles para la Asistencia para el Alquiler de la Commonwealth (CRA, por sus siglas en inglés), mientras que los inquilinos de viviendas públicas no lo son, y la CRA se transfiere al propietario social. Esto aumenta el monto del alquiler que pagan los clientes de manera más cercana al costo económico de la ocupación de su vivienda. La CRA, por ejemplo, aumenta el monto del alquiler que paga un jubilado soltero en un 70%. El Ministro de Servicios Familiares y Comunitarios de Nueva Gales del Sur dijo en 2019: "Al transferir la gestión a las CHP, estamos aprovechando más de mil millones de dólares de financiación adicional a lo largo de 20 años". [42] Los fondos adicionales son en realidad CRA de la Commonwealth.
Otras ventajas de la vivienda comunitaria frente a la vivienda pública han sido: