La teoría de la renta de oferta es una teoría económica geográfica que se refiere a cómo cambian el precio y la demanda de bienes raíces a medida que aumenta la distancia desde el distrito central de negocios (CBD). Afirma que diferentes usuarios del suelo competirán entre sí por terrenos cercanos al centro de la ciudad . Esto se basa en la idea de que los establecimientos minoristas desean maximizar su rentabilidad , por lo que están mucho más dispuestos a pagar más por terrenos cercanos al CDB y menos por terrenos más alejados de esta área. Esta teoría se basa en el razonamiento de que cuanto más accesible sea una zona (es decir, cuanto mayor sea la concentración de clientes), más rentable será.
Todos los usuarios de la tierra compiten por la tierra más accesible dentro del CDB. La cantidad que están dispuestos a pagar se llama "renta de oferta". El resultado es un patrón de anillos concéntricos de uso del suelo, creando el modelo de zona concéntrica .
Se podría suponer que, según esta teoría, las casas y edificios más pobres estarían en las mismas afueras de la ciudad, ya que es el único lugar que pueden permitirse ocupar. Sin embargo, en los tiempos modernos esto rara vez es así, ya que muchas personas prefieren sacrificar la accesibilidad de estar cerca del CDB y mudarse a los límites de un asentamiento, donde es posible comprar más terreno por la misma cantidad de dinero. (como dice la teoría de la renta de oferta). Del mismo modo, las viviendas para personas de bajos ingresos sacrifican un mayor espacio habitable a cambio de una mayor accesibilidad al empleo. Por esta razón, en muchas ciudades de América del Norte, por ejemplo, las viviendas para personas de bajos ingresos suelen encontrarse en el centro de la ciudad, y las viviendas para personas de altos ingresos se encuentran en los límites del asentamiento.
Aunque se utilizó más tarde en el contexto del análisis urbano, aunque todavía no se utiliza este término, la teoría de la renta de oferta se desarrolló por primera vez en un contexto agrícola. Uno de los primeros teóricos de los efectos de la renta de oferta fue David Ricardo , según quien la renta de la tierra más productiva se basa en su ventaja sobre la menos productiva, la competencia entre agricultores garantiza que todas las ventajas vayan a los terratenientes en forma de alquilar. Esta teoría fue desarrollada posteriormente por JH von Thünen , quien la combinó con la noción de costes de transporte. Su modelo implica que la renta en cualquier lugar es igual al valor de su producto menos los costos de producción y los costos de transporte. Admitir que los costos de transporte son constantes para todas las actividades, esto conducirá a una situación en la que las actividades con los costos de producción más altos se ubicarán cerca del mercado, mientras que aquellas con costos de producción bajos estarán más lejos.
La estructura concéntrica de uso del suelo así generada se parece mucho al modelo urbano descrito anteriormente: CBD – residencial alto – residencial bajo. Este modelo, presentado por William Alonso , se inspiró en el modelo de von Thünen. [1]
Los usuarios de suelo, ya sean minoristas , oficinas o residenciales , todos compiten por el terreno más accesible dentro del distrito central de negocios (CBD). La cantidad que están dispuestos a pagar se llama alquiler de oferta. Esto generalmente se puede mostrar en una "curva de alquiler de ofertas", basada en el razonamiento de que el terreno más accesible, generalmente en el centro, es el terreno más caro.
El comercio (en particular los grandes almacenes y las cadenas de tiendas ) está dispuesto a pagar el mayor alquiler para ubicarse en el núcleo interior. El núcleo interior es muy valioso para estos usuarios porque tradicionalmente es el lugar más accesible para una gran población. Esta gran población es fundamental para los grandes almacenes, que requieren una facturación considerable. Como resultado, están dispuestos y son capaces de pagar un valor de alquiler de tierras muy alto. Maximizan el potencial de su sitio construyendo muchas historias. A medida que uno se aleja del núcleo interno, la cantidad que el comercio está dispuesto a pagar disminuye rápidamente.
La industria , sin embargo, está dispuesta a pagar por estar en el núcleo exterior. Hay más terreno disponible para fábricas , pero todavía tiene muchos de los beneficios del núcleo interno, como un mercado y buenas conexiones de transporte.
A medida que uno se aleja, la tierra se vuelve menos atractiva para la industria debido a la reducción de los vínculos de transporte y al mercado decreciente. Como los propietarios de viviendas no dependen en gran medida de estos factores y pueden afrontar los costos reducidos (en comparación con los del núcleo interior y exterior), pueden comprar tierras aquí. Cuanto más lejos del núcleo interior, más barato es el terreno. Esta es la razón por la que las áreas del centro de la ciudad están muy densamente pobladas (con, por ejemplo, terrazas , pisos y rascacielos ), mientras que los suburbios y las áreas rurales están menos pobladas (con casas adosadas y unifamiliares).
La teoría de la renta de oferta se ha puesto en práctica en modelos basados en agentes, donde se ha utilizado para simular la conversión de terrenos agrícolas en desarrollo urbano, en un modelo de ciudad concéntrica. [2]