Una propiedad absoluta , en jurisdicciones de derecho consuetudinario como Inglaterra y Gales , Australia , [1] Canadá , Irlanda y veinte estados de los Estados Unidos , es el modo común de propiedad de bienes inmuebles , o tierra, [a] y todas las estructuras inmuebles unidas a dicha tierra.
Se contrapone a un arrendamiento , en el que la propiedad vuelve al propietario de la tierra después de que el período de arrendamiento expire o termine legalmente de otra manera. [3] Para que una finca sea una propiedad absoluta, debe poseer dos cualidades: inmovilidad (la propiedad debe ser tierra o algún interés que surja de la tierra o esté anexado a ella) y la propiedad de la misma debe ser para siempre ("de duración indeterminada"). Si el tiempo de propiedad puede fijarse y determinarse, no puede ser una propiedad absoluta. Es "una finca en tierra mantenida en dominio absoluto , dominio pleno o por el término de vida". [4]
El subconjunto de la posición predeterminada es la propiedad perpetua , que es "un patrimonio otorgado a un cesionario de por vida, y luego sucesivamente a los herederos del cesionario de por vida". [4]
En Inglaterra y Gales, antes de la Ley de Propiedad de 1925 , la posición predeterminada era la de una propiedad absoluta transferible a los " herederos y cesionarios " del propietario (sucesores por herencia o compra/donación, respectivamente). Esas tres palabras se incluían a menudo en una transferencia para enfatizar el estado de propiedad absoluta. Una propiedad absoluta . Una propiedad absoluta describe cuando la transferencia (por herencia o de otro modo) estaba limitada a los descendientes directos de la primera persona a la que se le dio la propiedad (conocidos como " herederos del cuerpo " o "herederos de la sangre"). También había propiedades absolutas no heredadas, como una propiedad vitalicia y la propiedad de copia fue promovida a propiedad absoluta por la Ley.
Todas las fincas pueden estar sujetas a pagos a un propietario anterior influyente, o a una persona o entidad de gestión de tierras, para beneficio de varias propiedades (comunales) (cargos por rentas de finca). La forma más viable es la forma en que una fuente neutral o previamente acordada recauda los pagos por beneficios comunales, el cargo por rentas de finca . Ambos tipos suelen estar protegidos mediante el registro de la escritura de cobro de rentas contra la tierra. Pueden extinguirse mediante un procedimiento legal basado en una compensación, que elimina la carga administrativa habitual para ambas partes.
Los alquileres inmobiliarios son potencialmente objeto de abuso, conocido como " fuga de tierras ".
Todos los alquileres existentes, excepto los alquileres de fincas, se extinguirán el 22 de agosto de 2037. [5]
Si se garantiza que el propietario se beneficiará o desea beneficiarse de una infraestructura comunitaria que requiere mantenimiento, no financiado por impuestos, entonces Halsall v Brizell (sobre un muro de estuario) y Re Ellenborough Park (sobre un jardín comunitario) confirman que en esas circunstancias los pactos positivos se aplican a las tierras de propiedad absoluta. Esto significa que pueden existir obligaciones activas de pago –en casos muy similares– pero que, por lo demás, son generalmente nulas en lo que respecta a las propiedades de propiedad absoluta.
Antes de la Ley de Registro de Tierras de 2002, las propiedades libres (o en lugar de arrendamientos si estaban sujetas a un contrato de arrendamiento) se podían adquirir fácilmente mediante ocupación ilegal . [6] [7]
Desde su promulgación, estos derechos se basan en la fijación precisa de la línea de las parcelas vecinas en disputas de límites mutuos, después de 12 años sin disputa formal. Esto se debe a que, de lo contrario, existe el requisito de notificar por escrito al propietario legal anterior (que debe haber sido recibido o considerado recibido, por ejemplo, mediante una entrega certificada) y se le debe dar una oportunidad justa de objetar. También es más fácil de aplicar a las tierras no registradas, que es el estado de un pequeño número de parcelas de tierras de propiedad absoluta no agrícolas en Inglaterra. [7] [6]
Si hay más de un propietario legal, se considera que la tierra está en fideicomiso. Esta doctrina está diseñada para obligar a las partes a actuar de manera justa entre sí a los ojos de la ley de equidad . A falta de otra disposición, como la mención de una escritura de fideicomiso o de hechos de fondo, se considerará que los beneficiarios son los propios fideicomisarios (aquellos nombrados en el título registrado). Si un fideicomisario muere, los fideicomisarios legales ocupan su lugar, o aquellos designados por un testamento legal. De manera similar, si una empresa se liquida, el derecho a actuar como fideicomisario y a registrarse como fideicomisario legal recae en el liquidador.
En lo que respecta a terceros interesados en prestar o comprar el terreno, la doctrina general que los ayuda es la del comprador de buena fe sin notificación real ni implícita. Sin embargo, esto está sujeto a que se hayan realizado correctamente todos los controles físicos, de tasación y de escritura de propiedad, tal como se formula en la doctrina contraria de caveat emptor (el comprador debe tener cuidado). Un beneficiario en posesión efectiva de la propiedad puede seguir disfrutando de derechos frente a un comprador o, más comúnmente, frente a una hipoteca u otro prestamista garantizado, en virtud de la Ley de Registro de Tierras de 2002 .
Los fideicomisarios están sujetos a los términos del fideicomiso, pero también a las estrictas reglas y máximas de equidad y a cualquier decisión tomada formalmente por todos los beneficiarios adultos . [8]
Entre las desigualdades que la Ley de 1996 sobre fideicomisos de tierras y nombramiento de fideicomisarios (TLATA) [b] resolvió se encontraba la dificultad de establecer un fideicomiso sin que se enmarcara en la Ley de tierras establecidas de 1925. Esa ley anterior trajo consigo una serie de problemas. En particular, se consideraba que los copropietarios de una propiedad tenían intereses beneficiosos en el dinero y no en la tierra. Surgían problemas cuando los socios no estaban de acuerdo sobre cuándo querían vender una propiedad, por lo general en caso de separación. Esto condujo a situaciones en las que los cónyuges y los hijos podían verse alejados de su hogar consuetudinario de manera injusta.
Una de las características clave de TLATA es la imposición de consideraciones estatutarias que deben tenerse en cuenta al tratar la disposición de fideicomisos y ordenar la venta de una vivienda familiar.
La Catedral de San Juan es la única tierra de propiedad absoluta en Hong Kong, con un requisito legal que establece que la tierra debe usarse para fines religiosos de la Iglesia de Inglaterra. [9] Todas las demás tierras se otorgan en arrendamiento. [10]
