Según la Sección 1031 del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos ( 26 USC § 1031), un contribuyente puede diferir el reconocimiento de las ganancias de capital y la obligación tributaria federal sobre la renta relacionada en el intercambio de ciertos tipos de propiedad, un proceso conocido como intercambio 1031 . En 1979, los tribunales ampliaron este tratamiento para incluir la compra y venta no simultánea de bienes raíces, un proceso a veces llamado intercambio Starker .
Antes de 2018, las disposiciones de aplazamiento de la Sección 1031 cubrían una amplia gama de propiedades. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 derogó la Sección 1031 para todo tipo de propiedades, excepto bienes inmuebles. [1]
Para calificar para la Sección 1031 del Código de Rentas Internas , las propiedades intercambiadas deben mantenerse para uso productivo en un comercio o negocio, o para inversión. Antes de 2018, las acciones, los bonos y otras propiedades figuraban como expresamente excluidos por la Sección 1031, aunque las propiedades titulizadas no estaban excluidas. Hoy en día, sólo los bienes inmuebles están incluidos en la Sección 1031. Las propiedades intercambiadas deben ser de "tipo similar", es decir , de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad (como un apartamento comercial a otro). Las propiedades personales de una clase similar eran propiedades del mismo tipo según las disposiciones anteriores a 2018. Los bienes muebles utilizados predominantemente en los Estados Unidos y los bienes muebles utilizados predominantemente en otros lugares no eran propiedades del mismo tipo.
Los bienes inmuebles generalmente son del mismo tipo, independientemente de si están mejorados o no. [2] Sin embargo, un bien inmueble dentro de los Estados Unidos y un bien inmueble fuera de los Estados Unidos no serían propiedades del mismo tipo. Generalmente, "del mismo tipo" en términos de bienes raíces, significa cualquier propiedad clasificada como propiedad inmobiliaria en cualquiera de los 50 estados de EE. UU. o en Washington, DC y, en algunos casos, en las Islas Vírgenes de EE. UU.
Los contribuyentes que poseen bienes inmuebles como inventario o que compran bienes inmuebles para revenderlos se consideran "comerciantes". Estas propiedades no son elegibles para el tratamiento de la Sección 1031. Sin embargo, si un contribuyente es un comerciante y también un inversionista, puede utilizar la Sección 1031 para calificar propiedades similares. La propiedad de uso personal no calificará para la Sección 1031.
Los contribuyentes pueden preguntarse si elementos como el equipo utilizado en una propiedad se incluyen en la venta global de la propiedad y si el reconocimiento de las ganancias relacionadas puede diferirse. Según la regulación del Tesoro §1.1031(k)-1(c)(5)(i), la propiedad que se transfiere junto con el artículo de valor más grande que no exceda el 15% del valor justo de mercado de la propiedad más grande no necesita debe identificarse dentro del período de identificación de 45 días, pero aún debe intercambiarse por una propiedad similar para diferir la ganancia.
El efectivo para igualar una transacción no se puede diferir según la Sección 1031 del Código porque el efectivo no es del mismo tipo. Este efectivo se denomina "bota" y la ganancia, en la medida en que se reciba este efectivo, se grava a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta.
Si los pasivos asumidos por el comprador exceden los del vendedor (contribuyente), se reconocerá la ganancia realizada del vendedor. Sin embargo, si el vendedor asume una responsabilidad mayor que el comprador, la pérdida realizada no puede compensar ninguna ganancia realizada y reconocida por recibir bota, como efectivo u otros bienes muebles considerados bota.
Originalmente, 1.031 casos debían ser transferencias de propiedad simultáneas. Pero tras la sentencia dictada en Starker v. Estados Unidos , [3] un contrato para permutar propiedades en el futuro es prácticamente lo mismo que una transferencia simultánea. Este caso inventó el concepto de intercambio Starker . Es en este caso, decidido en 1979, que se originaron las reglas para la elección de un 1031 retrasado. Para elegir el reconocimiento 1031, un contribuyente debe identificar la propiedad para el intercambio antes del cierre, identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre y adquirir la propiedad de reemplazo dentro de los 180 días posteriores al cierre. También se debe utilizar un intermediario calificado para facilitar la transacción, reteniendo todas las ganancias de la venta y luego desembolsando ese dinero en el cierre o, a veces, para los honorarios asociados con la adquisición de la nueva propiedad.
La Sección 1031(a) del Código de Rentas Internas ( 26 USC § 1031) establece las reglas de reconocimiento para las ganancias (o pérdidas) realizadas que surgen como resultado de un intercambio de bienes del mismo tipo mantenidos para uso productivo en el comercio o negocios o para inversión. Afirma que ninguna ganancia o pérdida realizada se reconocerá en el momento del intercambio.
También establece que la propiedad a intercambiar debe identificarse dentro de los 45 días y recibirse dentro de los 180 días. [4]
1031(b) establece cuándo se pueden recibir bienes y botas del mismo tipo. La ganancia se reconoce en la medida del arranque recibido.
1031(c) cubre casos similares a los del 1031(b), excepto cuando la transacción resulta en una pérdida. La pérdida no se reconoce en el momento de la transacción, sino que debe trasladarse en forma de una base superior a la propiedad recibida.
1031(d) define la base de cálculo para la propiedad adquirida durante un intercambio del mismo tipo. Establece que la base de la nueva propiedad es la misma que la base de la propiedad cedida, menos el dinero recibido por el contribuyente, más cualquier ganancia (o menos cualquier pérdida) reconocida en la transacción. Si la transacción cae bajo 1031(b) o (c), la base se distribuirá entre las propiedades recibidas (que no sean dinero) y, para fines de asignación, se asignará a dicha otra propiedad una cantidad equivalente a su valor justo de mercado. Valor a la fecha del intercambio.
1031(e) estipula que el ganado de diferentes sexos no califica para el intercambio del mismo tipo.
1031(h)(1) estipula que los bienes inmuebles fuera de los Estados Unidos y los bienes inmuebles ubicados en los Estados Unidos no son del mismo tipo.
La venta del inmueble cedido y la adquisición del inmueble de reposición no tienen por qué ser simultáneas. Un intercambio no simultáneo a veces se denomina intercambio de impuestos diferidos Starker , llamado así por un inversionista que ganó un caso contra el Servicio de Impuestos Internos (IRS). [3]
Para un intercambio no simultáneo, el contribuyente debe utilizar un intermediario calificado , seguir las pautas del IRS y utilizar las ganancias de la venta para comprar propiedades comerciales o de inversión que califiquen, del mismo tipo. La propiedad de reemplazo debe ser "identificada" dentro de los 45 días posteriores a la venta de la propiedad anterior y la adquisición de la propiedad de reemplazo debe completarse dentro de los 180 días posteriores a la venta de la propiedad anterior.
A partir de 2018, la Sección 1031 solo se puede utilizar en relación con las ventas de bienes inmuebles. Antes de los cambios en la ley tributaria de 2018, los intercambios de propiedad personal podían calificar bajo la Sección 1031. Los intercambios de acciones corporativas en diferentes compañías no calificaban. Tampoco calificaban los intercambios de participaciones sociales en diferentes sociedades ni los intercambios de ganado de diferentes sexos. Sin embargo, a partir de una resolución del IRS de 2002 (consulte el intercambio 1031 de inquilinos en común ), se permiten los intercambios de inquilinos en común (TIC). Para los intercambios de bienes inmuebles según la Sección 1031, cualquier propiedad que se considere "bienes inmuebles" según la ley del estado donde se encuentra la propiedad se considerará "del mismo tipo" siempre que tanto la propiedad antigua como la nueva estén en manos del propietario para inversión, o para uso activo en un comercio o negocio, o para la producción de ingresos.
Para obtener el beneficio completo, la propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor, y todos los ingresos de la propiedad cedida deben usarse para adquirir la propiedad de reemplazo. El contribuyente no puede recibir el producto de la venta de la propiedad antigua; hacerlo descalificará el intercambio por la parte del producto de la venta que recibió el contribuyente. Por esta razón, los intercambios (particularmente los cambios no simultáneos) generalmente se estructuran de manera que el interés del contribuyente en la propiedad cedida se asigna a un intermediario calificado antes del cierre de la venta. De esta manera, el contribuyente no tiene acceso ni control sobre los fondos cuando se cierra la venta de la antigua propiedad.
Al cierre de la venta de la propiedad cedida, el agente de cierre envía las ganancias (generalmente una compañía de títulos, una compañía de depósito en garantía o un abogado de cierre) al Intermediario Calificado, quien retiene los fondos hasta el momento en que se realiza la transacción para la adquisición de la propiedad. La propiedad de reemplazo está lista para cerrar. Luego, el intermediario calificado deposita el producto de la venta de la propiedad cedida para comprar la propiedad de reemplazo. Una vez cerrada la adquisición de la propiedad de reemplazo, el Intermediario Calificado entrega la propiedad al contribuyente, todo sin que el contribuyente tenga jamás un "recibo implícito" de los fondos.
La idea predominante detrás del intercambio 1031 es que, dado que el contribuyente simplemente está intercambiando una propiedad por otra(s) propiedad(es) del "tipo similar", el contribuyente no recibe nada que pueda usarse para pagar impuestos. Además, el contribuyente tiene una continuidad de la inversión mediante la reposición del antiguo inmueble. Todas las ganancias siguen encerradas en la propiedad intercambiada y, por lo tanto, no se "reconoce" ni se reclama ninguna ganancia o pérdida a efectos del impuesto sobre la renta.
Aunque no se utiliza en el Código de Rentas Internas, el término " bota " se usa comúnmente al discutir las implicaciones fiscales de un intercambio 1031. Boot es un antiguo término inglés que significa "algo dado además de". "Bota recibida" es el dinero o el valor justo de mercado de "otras propiedades" recibidas por el contribuyente en un intercambio. El dinero incluye todos los equivalentes de efectivo, deudas, pasivos o hipotecas del contribuyente asumidos por la otra parte, o pasivos a los que está sujeta la propiedad intercambiada por el contribuyente. "Otros bienes" son bienes que no son del mismo tipo, como bienes muebles, un pagaré del comprador, una promesa de realizar trabajos en la propiedad, un negocio, etc.
Hay muchas maneras en que un contribuyente puede recibir un "bota", incluso sin darse cuenta. Es importante que un contribuyente comprenda qué puede resultar en un arranque si se quiere evitar la renta imponible.
Las fuentes de arranque más comunes incluyen las siguientes:
Hay y ha habido mucha confusión en torno al uso de la Sección 1031 y las segundas residencias. Aunque la mayoría de los contribuyentes compran segundas viviendas con la expectativa de una apreciación, el Servicio ha dictaminado que las propiedades que se compran para uso personal NO son propiedades de inversión y, por lo tanto, no califican para el tratamiento de la Sección 1031.
Hasta 2008, muchas personas intercambiaban dentro y fuera de sus segundas residencias, ya que había poca o ninguna orientación sobre lo que constituía y no era propiedad para inversión. Finalmente, en el Procedimiento de Ingresos 2008-16, el IRS ha definido claramente lo que es aceptable. Este procedimiento de ingresos crea un puerto seguro para los contribuyentes que deseen utilizar la Sección 1031 con propiedades que siguen un conjunto simple de reglas:
Por un mínimo de dos años antes y después del intercambio:
El intercambio §1031 comienza el primero de los siguientes:
y termina en el primero de los siguientes:
El período de identificación son los primeros 45 días del período de intercambio. El plazo de canje es de un máximo de 180 días. Si el Intercambiador tiene varias propiedades cedidas, los plazos comienzan en la fecha de transferencia de la primera propiedad. Estos plazos no podrán prorrogarse por ningún motivo, excepto por la declaración de desastre declarado por el Presidente.
Un plazo que cae en cualquier día de fin de semana o feriado no permite prórroga. Por ejemplo, si su declaración de impuestos vence el 15 de abril, pero esa fecha cae en sábado, entonces la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos se reenvía al primer día hábil siguiente al 15 de abril o al lunes 17 de abril. un domingo, los requisitos para el intercambio deberán cumplirse a más tardar el último día hábil anterior a la fecha límite, es decir, el viernes anterior.
La propiedad de reemplazo identificada que sea destruida por incendio, inundación, huracán, etc. después del vencimiento del Período de Identificación de 45 días no da derecho al Intercambiador a identificar una nueva propiedad. Sin embargo, el intercambio puede terminar por este evento siempre que (a) se especifique por escrito (como una contingencia en el contrato de venta); (b) está fuera del control del intercambiador o de cualquier parte del intercambio; y (c) es la única o última propiedad que el intercambiador tiene derecho a comprar según las reglas de intercambio.
Identificar erróneamente el condominio A, cuando estaba previsto el condominio B, no permite un cambio en la identificación después de que expire el Período de identificación de 45 días. El incumplimiento de estos plazos puede dar lugar a un intercambio fallido.
Las reglas del IRS controlan el período de tiempo que se debe conservar la propiedad de reemplazo antes de que pueda venderse o usarse para realizar un nuevo intercambio con impuestos diferidos. En mercados muy apreciados, las personas pueden aprovechar la oportunidad de vender su residencia personal (donde no se debe ninguna ganancia de capital por debajo de $250,000 para una persona soltera o $500,000 para una pareja casada; consulte la Ley de Ayuda al Contribuyente de 1997 ) y mudarse a una antigua propiedad de alquiler para un período de tiempo determinado para convertirlo en su nueva residencia personal. Sin embargo, con la legislación reciente, los impuestos sobre las ganancias de capital en una transacción de este tipo ya no se evitan por completo. El contribuyente ahora deberá una cantidad decreciente de impuestos sobre las ganancias de capital por la conversión de la propiedad de alquiler a residencia personal una vez que se produzca la disposición final de la propiedad.
Para calificar para este intercambio, se deben seguir ciertas reglas:
Con frecuencia, el componente más difícil de un intercambio 1031 es identificar una propiedad de reemplazo dentro de los primeros 45 días posteriores a la venta de la propiedad cedida. El IRS es estricto al no permitir extensiones.
Un intercambio 1031 es similar a una IRA tradicional o a un plan de jubilación 401(k) . Cuando alguien vende activos en planes de jubilación con impuestos diferidos , las ganancias de capital que de otro modo estarían sujetas a impuestos se difieren hasta que el titular comience a retirar dinero del plan de jubilación. El mismo principio se aplica a los intercambios con impuestos diferidos o a las inversiones inmobiliarias. Mientras el dinero siga reinvirtiéndose en otros bienes inmuebles, los impuestos sobre las ganancias de capital se pueden aplazar. A diferencia de las cuentas de jubilación antes mencionadas, los ingresos por alquiler de inversiones inmobiliarias seguirán sujetos a impuestos a medida que se realicen los ingresos netos.
Muchos inversores acreditados considerarán un fideicomiso legal de Delaware para completar su intercambio 1031. [5] Una alternativa al intercambio 1031 para alguien que quiere diferir el impuesto sobre las ganancias de capital, pero que no quiere seguir siendo propietario de una propiedad, es una venta estructurada . Este método ofrece muchos beneficios tanto al comprador como al vendedor y se considera una excelente posibilidad para quienes buscan retirarse o salir del mercado inmobiliario o empresarial. Sin embargo, el impuesto a las ganancias de capital se evaluará a medida que el vendedor reciba los pagos, a diferencia de un intercambio 1031, mediante el cual el impuesto a las ganancias de capital se puede diferir indefinidamente para la persona que realiza el intercambio.
La siguiente secuencia representa el orden de los pasos en un intercambio 1031 típico:
Paso 1. Contrate los servicios de un intermediario calificado , generalmente un agente registrado (EA) con licencia federal , un asesor fiscal o un contador público certificado (CPA) con licencia estatal.
Paso 2. Vender la propiedad, incluyendo la Cláusula de Cooperación en el contrato de compraventa. "El comprador es consciente de que la intención del vendedor es completar un intercambio 1031 a través de esta transacción y por la presente acepta cooperar con el vendedor para lograrlo, sin costo ni responsabilidad adicional para el comprador". Asegúrese de que su oficial de custodia/agente de cierre se comunique con el intermediario calificado para solicitar los documentos de intercambio.
Paso 3. Celebrar un acuerdo de intercambio 1031 con el Intermediario calificado, en el que se nombra al Intermediario calificado como principal en la venta de la propiedad cedida y la posterior compra de la propiedad de reemplazo. El Acuerdo de Intercambio 1031 debe cumplir con los requisitos de la ley tributaria federal, especialmente en lo que respecta a los ingresos. Junto con el documento de acuerdo básico, se firma una enmienda al documento de custodia que nombra al Intermediario Calificado como vendedor. Normalmente, la escritura se prepara para que el contribuyente la registre ante el verdadero comprador. A esto se le llama escrituración directa. No es necesario tener identificada la propiedad de reemplazo en este momento.
Paso 4. El depósito en garantía renunciado se cierra y la declaración de cierre refleja que el Intermediario Calificado era el vendedor, y las ganancias van al Intermediario Calificado. Los fondos deben colocarse en una cuenta del mercado monetario separada y completamente segregada para garantizar la liquidez y la seguridad. La fecha de cierre del depósito en garantía de la propiedad renunciada es el día cero del intercambio, y es entonces cuando el reloj del intercambio comienza a correr. La identificación por escrito de la dirección de la propiedad de reemplazo debe enviarse dentro de los 45 días, y la propiedad de reemplazo identificada debe ser adquirida por el contribuyente dentro de los 180 días.
Paso 5. El contribuyente envía identificación escrita de la dirección o descripción legal de la propiedad de reemplazo al Intermediario Calificado, en o antes del Día 45 del intercambio. El documento debe estar firmado por todas las personas que firmaron el contrato de intercambio. Puede enviarse por fax, entregarse personalmente o enviarse por correo al intermediario calificado, al vendedor de la propiedad de reemplazo o a su agente, o a un abogado totalmente ajeno, preferiblemente por correo certificado, con acuse de recibo.
Paso 6. El contribuyente celebra un acuerdo para comprar propiedad de reemplazo, incluyendo nuevamente la Cláusula de Cooperación. "El vendedor es consciente de que la intención del comprador es completar un intercambio 1031 a través de esta transacción y por la presente acepta cooperar con el comprador para lograrlo, sin costo ni responsabilidad adicional para el vendedor". Se firma una enmienda nombrando al Intermediario Calificado como comprador, pero nuevamente la escritura es del verdadero vendedor al contribuyente.
Paso 7. Cuando se cumplen las condiciones y el depósito en garantía está preparado para cerrarse y ciertamente antes del día 180, según el Acuerdo de Intercambio 1031, el Intermediario Calificado envía los fondos del intercambio y los ingresos brutos al depósito en garantía, y la declaración de cierre refleja al Intermediario Calificado como el comprador. El Intermediario Calificado envía una contabilidad final al contribuyente, mostrando los fondos que ingresan de un depósito en garantía y salen al otro, todo sin recibo implícito por parte del contribuyente.
Paso 8. El contribuyente presenta el formulario 8824 ante el IRS cuando se presentan los impuestos, y cualquier documento similar que requiera su estado en particular.
En la mayoría de los casos, un intercambio 1031 se realiza como se describe anteriormente, donde primero se vende la propiedad cedida y luego se compra la propiedad de reemplazo. El IRS también ha determinado que la secuencia inversa también evitará impuestos sobre las ganancias de capital, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Esto se llama "1031 inverso" o "Starker inverso". En un intercambio 1031 inverso, el contribuyente primero compra la propiedad de reemplazo. El contribuyente tiene 45 días (después de obtener el título de la propiedad de reemplazo) para identificar la propiedad cedida que se venderá. La venta de la propiedad cedida debe cerrarse dentro de los 180 días siguientes a la compra de la propiedad de reemplazo.
El contribuyente no puede poseer el título directo de ambas propiedades durante el proceso de intercambio 1031 inverso. Tanto la propiedad cedida como la propiedad de reemplazo deben tener su título en poder de un Intermediario Calificado durante todo el proceso de intercambio.
La primera opción es que el contribuyente transfiera el título de la propiedad renunciada a un Intermediario Calificado al inicio del proceso; el Intermediario mantiene la propiedad de la propiedad de reemplazo durante todo el proceso, hasta su venta. El contribuyente puede tomar inmediatamente el título de la propiedad de reemplazo cuando la compre.
Alternativamente, cuando se compra la propiedad de reemplazo, el intermediario calificado toma inmediatamente el título, quien posee el título durante todo el proceso. Después de que el contribuyente venda la propiedad cedida, el intermediario transferirá el título de la propiedad de reemplazo al contribuyente.
Un inversionista compra un centro comercial (una propiedad comercial ) por $200 000 (su base de costos). Después de seis años, podría vender la propiedad por 250.000 dólares. Esto daría como resultado una ganancia de $50,000, sobre la cual el inversionista normalmente tendría que pagar tres tipos de impuestos: un impuesto federal sobre las ganancias de capital, un impuesto estatal sobre las ganancias de capital y un impuesto de recuperación de la depreciación basado en la depreciación que ha asumido sobre el activo. propiedad desde que el inversionista compró la propiedad. Si el inversionista invierte las ganancias de la venta de $250,000 en otra propiedad o propiedades (sin tocar las ganancias y utilizando un intermediario calificado), entonces no tendría que pagar ningún impuesto sobre la ganancia en ese momento.
El propietario de una casa unifamiliar de 3 acres (12.000 m 2 ) es trasladado por su empleador a otro estado. En lugar de vender la casa, que ya no será su residencia personal, opta por alquilarla por un tiempo. Después de diez años, decide que quiere venderlo pero, al mismo tiempo, tiene un hijo mayor que irá a la universidad en otro estado. Decide que quiere comprar un edificio de apartamentos en la ciudad universitaria para que el hijo y otros estudiantes lo alquilen mientras están en la escuela. Su casa se ha revalorizado de 200.000 a 300.000 dólares. Por lo tanto, organiza un intercambio de la sección 1031 y compra la nueva propiedad, evitando así el impuesto a las ganancias de capital en ese momento.
En el ejemplo mencionado anteriormente, el inversionista necesitaría fundamentar su intención de inversión ante el IRS mostrando un contrato de arrendamiento en condiciones de plena competencia al hijo y a otros estudiantes. El inversor debe declarar los ingresos y las deducciones por depreciación relacionadas.
Además de la venta de bienes raíces, la venta de una participación en bienes inmuebles también puede calificar para un intercambio 1031. Un ejemplo de esto sería la venta de una servidumbre.