Una servidumbre es un derecho no posesorio para usar y/o ingresar en la propiedad inmobiliaria de otra persona sin poseerla. "Se ejemplifica mejor en el derecho de paso que un propietario, A, puede disfrutar sobre la tierra de otro, B". [1] Una servidumbre es un derecho de propiedad y un tipo de propiedad incorpórea en sí misma en el derecho consuetudinario en la mayoría de las jurisdicciones.
Una servidumbre es similar a los pactos reales y a las servidumbres equitativas . [2] En los Estados Unidos, la Restatement (Third) of Property toma medidas para fusionar estos conceptos como servidumbres. [3]
Las servidumbres son útiles para otorgar un "derecho limitado a utilizar la tierra de otra persona para un fin determinado. Por ejemplo, una servidumbre puede permitir que alguien utilice un camino en la tierra de su vecino para llegar a la suya". Otro ejemplo es el derecho de alguien a pescar en un estanque de propiedad privada o a tener acceso a una playa pública.
Los derechos del titular de una servidumbre varían sustancialmente entre jurisdicciones.
Históricamente, los tribunales de derecho consuetudinario solo hacían cumplir cuatro tipos de servidumbres:
Los tribunales ahora reconocen más variedades de servidumbres, pero estas cuatro categorías originales todavía forman la base de la ley de servidumbres.
Una servidumbre afirmativa es el derecho a utilizar otra propiedad para un propósito específico, mientras que una servidumbre negativa es el derecho a impedir que otra persona realice una actividad que de otro modo sería legal en su propia propiedad. Por ejemplo, una servidumbre afirmativa podría permitir que el propietario de la tierra A conduzca su ganado por la tierra de B. A tiene una servidumbre afirmativa de B. Por el contrario, una servidumbre negativa podría restringir que el propietario de la tierra A levante un muro de árboles que bloquee la vista de la montaña del propietario de la tierra adyacente B. A está sujeto a una servidumbre negativa de B.
Según la definición de Evershed MR en Re Ellenborough Park [1956] Ch 131, una servidumbre requiere la existencia de al menos dos parcelas de tierra. La tierra con el beneficio de la servidumbre es la finca dominante o el predio dominante, mientras que la tierra gravada por la servidumbre es la finca sirviente o el predio sirviente. Por ejemplo, el propietario de la parcela A tiene una servidumbre para usar un camino de acceso en la parcela B para acceder a la casa de A. En este caso, la parcela A es la finca dominante, que recibe el beneficio, y la parcela B es la finca sirviente, que otorga el beneficio o sufre la carga.
Una servidumbre privada es una propiedad de personas o entidades privadas. Una servidumbre pública otorga una servidumbre al público, por ejemplo, para permitir el acceso público a una parcela propiedad de un particular.
En los EE. UU., una servidumbre accesoria es aquella que beneficia al predio dominante y "corre con la tierra" y, por lo tanto, generalmente se transfiere automáticamente cuando se transfiere el predio dominante. Una servidumbre accesoria permite a los propietarios acceder a tierras a las que solo se puede acceder a través de las tierras de un vecino.
Por el contrario, una servidumbre en bruto beneficia a una persona física o jurídica, en lugar de a un patrimonio dominante. La servidumbre puede ser para uso personal (por ejemplo, una servidumbre para usar una rampa para embarcaciones) o para uso comercial (por ejemplo, una servidumbre para que una empresa ferroviaria cruce una propiedad para construir y mantener una línea ferroviaria). Históricamente, una servidumbre en bruto no era asignable ni heredable, pero las servidumbres comerciales ahora son libremente transferibles a un tercero. Son divisibles pero deben ser exclusivas (el propietario original ya no la usa y son exclusivas del titular de la servidumbre) y todos los titulares de la servidumbre deben estar de acuerdo en dividirla. Si se subdivide, cada parcela subdividida disfruta de la servidumbre.
Existe una servidumbre flotante cuando no existe una ubicación, ruta, método o límite fijos para el derecho de paso . [4] [5] Por ejemplo, un derecho de paso puede cruzar un campo, sin ningún camino visible, o permitir la salida a través de otro edificio por motivos de seguridad contra incendios . Una servidumbre flotante puede ser pública o privada, accesoria o total. [6] Un caso la definió como "(una) servidumbre definida en términos generales, sin una ubicación o descripción definida, se denomina servidumbre flotante o itinerante". [7] Además, "una servidumbre flotante se vuelve fija después de la construcción y no se puede cambiar a partir de entonces". [8]
En general, un derecho de paso es un derecho a acceder o cruzar la tierra de otro para algún propósito. Con frecuencia hoy en día en la ley de energía británica y la ley de propiedad inmobiliaria , un derecho de paso es un tipo de servidumbre, perteneciente a la tierra o en bruto , utilizada por una empresa de servicios públicos que permite a un liniero ingresar a las instalaciones , "para instalar y retener su cableado o tuberías a través de tierras privadas a cambio de pagos anuales al propietario". Al igual que una licencia o profit-à-prendre , un "derecho de paso es normalmente un acuerdo temporal y no se transfiere automáticamente a un nuevo propietario u ocupante". [9] De manera más general, un acuerdo de derecho de paso se puede utilizar para las necesidades de infraestructura de cualquier proveedor de servicios, como una red de telecomunicaciones, red eléctrica o gasoducto. [10] En la ley minera, un derecho de paso es un derecho a cruzar la tierra de un vecino, por ejemplo, para transportar un mineral a un puerto marítimo, y podría incluir el derecho a operar un ferrocarril privado, pago dependiendo del tonelaje transportado. Las variantes del concepto incluían hojas de agua (el derecho a drenar el agua) o hojas de aire (el derecho a transportar aire para ventilación). [11]
En los Estados Unidos , una servidumbre bruta se utiliza para tales necesidades, especialmente para derechos permanentes.
Una servidumbre de acceso puede otorgar acceso desde terrenos públicos, caminos o senderos o un derecho de paso público a una parcela de tierra. Por ejemplo, si Zach y James son dueños de parcelas de tierra vecinas, la parcela de Zach puede tener derechos de servidumbre para cruzar la parcela de James desde terrenos públicos, caminos o senderos o un derecho de paso público. En tal caso, la parcela "dominante" de Zach contendría una servidumbre de acceso para cruzar la parcela "servidora" de James.
Una servidumbre puede ser implícita, expresa o creada de otras formas.
Las servidumbres se crean con mayor frecuencia mediante un lenguaje expreso en documentos vinculantes. En la mayoría de las circunstancias, no basta con tener una conversación con otra parte. Las partes generalmente otorgan una servidumbre a otra o reservan una servidumbre para sí mismas al disponer de la tierra. Una servidumbre expresa puede "otorgarse" o "reservarse" en una escritura u otro instrumento legal. Alternativamente, puede crearse por referencia a un plan de subdivisión por "dedicación" o en un pacto restrictivo en el acuerdo de una asociación de propietarios. En general, las doctrinas del derecho contractual son fundamentales para las disputas relacionadas con las servidumbres expresas.
Las servidumbres implícitas son más complejas y las determinan los tribunales en función del uso de una propiedad y la intención de las partes originales, que pueden ser entidades privadas o públicas/gubernamentales. Las servidumbres implícitas no se registran ni se establecen explícitamente hasta que un tribunal decide una disputa, pero reflejan las prácticas y costumbres de uso de una propiedad. Los tribunales suelen hacer referencia a la intención de las partes, así como al uso anterior, para determinar la existencia de una servidumbre implícita. Las disputas relacionadas con las servidumbres implícitas suelen aplicar los principios del derecho de propiedad.
Una autoridad gubernamental o un proveedor de servicios privado puede adquirir una servidumbre implícita sobre terrenos privados en virtud del servicio público que presta. Por ejemplo, una autoridad local puede tener la responsabilidad de instalar y mantener el sistema de alcantarillado en un área urbana. El mero hecho de tener esa responsabilidad, generalmente consagrada en algún estatuto o ley local, puede otorgarle a la autoridad el derecho, en virtud de una servidumbre implícita, de ingresar a una propiedad privada para realizar la instalación y el mantenimiento. La ubicación de la servidumbre generalmente no se describirá con precisión, pero su posición general estará definida por la ruta de servicio (es decir, las tuberías de alcantarillado en este ejemplo). Las líneas eléctricas y de agua también pueden tener servidumbres implícitas vinculadas a ellas, pero los sistemas de drenaje y aguas pluviales generalmente están definidos con precisión en su ubicación y registrados en los documentos de título de propiedad de terrenos privados.
La necesidad por sí sola no es una reivindicación suficiente para crear una servidumbre. Las parcelas sin acceso a una vía pública pueden tener una servidumbre de acceso sobre terrenos adyacentes si cruzar ese terreno es absolutamente necesario para llegar a la parcela sin salida al mar y ha habido alguna intención original de proporcionar acceso al lote, y la concesión nunca se completó ni se registró, pero se cree que existe. Se necesita una orden judicial para determinar la existencia de una servidumbre por necesidad. Para obtenerla, generalmente la parte que reclama la servidumbre presenta una demanda, y el juez sopesa el daño relativo causado por hacer cumplir una servidumbre contra el predio sirviente contra el daño al predio dominante si se determina que la servidumbre no existe y, por lo tanto, no tiene salida al mar.
Debido a que este método de creación de una servidumbre requiere imponer una carga (la servidumbre) a otra parte para el beneficio del propietario sin salida al mar, el tribunal analiza las circunstancias originales al sopesar la distribución relativa de los beneficios y la carga entre ambos lotes para determinar de manera equitativa si el tribunal debe crear dicha servidumbre. Este método de creación de una servidumbre, al ser una creación activa por parte de un tribunal de un derecho que de otro modo no existiría, puede extinguirse automáticamente al terminar la necesidad (por ejemplo, si se construye una nueva carretera pública adyacente al predio sin salida al mar o se adquiere otra servidumbre sin tener en cuenta la comparación de la facilidad o la viabilidad entre la servidumbre impuesta y cualquier sustituto válido).
También existe una forma no escrita de servidumbre, denominada servidumbre implícita o servidumbre por implicación, que surge de la subdivisión original del terreno para el uso continuo y obvio de la parcela adyacente (por ejemplo, para el acceso a una carretera o a una fuente de agua), como el derecho de los propietarios de lotes en una subdivisión a utilizar la carretera en el plan de subdivisión aprobado sin requerir una concesión específica de servidumbre para cada lote nuevo cuando se transfiere por primera vez. Una servidumbre por necesidad se distingue de una servidumbre por implicación en que la servidumbre por necesidad surge solo cuando es "estrictamente necesaria", mientras que la servidumbre por implicación puede surgir cuando es "razonablemente necesaria". La servidumbre por necesidad es un estándar más alto por el cual implicar una servidumbre.
En la India, la servidumbre por necesidad sólo puede reclamarse en aquellos casos en que la transferencia, el legado o la partición hagan necesaria dicha reclamación.
A modo de ejemplo, algunos estatutos estatales de EE. UU. [ ¿cuáles? ] otorgan una servidumbre de acceso permanente a cualquier descendiente de una persona enterrada en un cementerio de propiedad privada.
En algunos estados, como Nueva York, este tipo de servidumbre se denomina servidumbre de necesidad. [12]
También se puede crear una servidumbre por uso previo. Las servidumbres por uso previo se basan en la idea de que los propietarios de tierras pueden tener la intención de crear una servidumbre, pero olvidarse de incluirla en la escritura .
Hay cinco elementos para establecer una servidumbre por uso previo:
A es propietario de dos lotes. Un lote tiene acceso a una calle pública y el segundo está escondido detrás de él y no tiene salida al mar. El camino de entrada de A sale de la calle pública, cruza el primer lote y llega al segundo lote hasta la casa de A. Luego, A vende el primer lote, pero se olvida de reservar una servidumbre de entrada en la escritura.
Originalmente, A tenía la propiedad común de ambas propiedades. A también utilizó el camino de acceso durante este período. Luego, A dividió el terreno. Aunque A no reservó una servidumbre, el camino de acceso obviamente está en la propiedad y un comprador razonable sabría para qué sirve. Finalmente, el camino de acceso es razonablemente necesario para una parcela residencial; aquí hay una servidumbre implícita.
Las servidumbres por prescripción , también llamadas servidumbres prescriptivas , son servidumbres implícitas otorgadas después de que el patrimonio dominante ha utilizado la propiedad de manera hostil, continua y abierta durante un número de años prescrito por la ley. Las servidumbres prescriptivas se diferencian de la prescripción adversa en que no requieren exclusividad.
Una vez que se vuelven legalmente vinculantes, las servidumbres por prescripción tienen el mismo peso legal que las servidumbres escritas o implícitas. Pero, antes de que se vuelvan vinculantes, no tienen peso legal y se rompen si el verdadero propietario de la propiedad toma las medidas adecuadas para defender sus derechos de propiedad. La servidumbre por prescripción se encuentra típicamente en sistemas legales basados en el derecho consuetudinario , aunque otros sistemas legales también pueden permitir la servidumbre por prescripción.
Las leyes y regulaciones varían entre los gobiernos locales y nacionales, pero algunos rasgos son comunes a la mayoría de las leyes de prescripción:
A diferencia de la posesión adversa en pleno dominio, las servidumbres prescriptivas normalmente no requieren exclusividad . En los estados que sí la requieren, como Virginia, el requisito de exclusividad se ha interpretado en el sentido de que el usuario prescriptivo debe utilizar la servidumbre de una manera diferente a la del público en general, es decir, un uso que sea "exclusivo" para ese usuario. [14]
El período de uso continuo para que una servidumbre prescriptiva se vuelva vinculante es generalmente de entre 5 y 30 años, según las leyes locales (a veces según el plazo de prescripción de la intrusión). Por lo general, si el verdadero propietario de la propiedad actúa de manera apropiada para defender sus derechos de propiedad en cualquier momento durante el período de tiempo requerido, el uso hostil terminará, las reclamaciones sobre derechos de posesión adversa se anularán y el período de uso continuo se restablecerá a cero.
En algunas jurisdicciones, si el uso no es hostil, sino que se da el consentimiento real o implícito del propietario legal de la propiedad, la servidumbre prescriptiva puede convertirse en una servidumbre regular o implícita en lugar de una servidumbre prescriptiva y se vuelve inmediatamente vinculante. Un ejemplo de esto es el extenso caso de derechos de paso de Lissadell House en Irlanda , que se lleva a cabo desde 2010 y que amplió los consentimientos de larga data otorgados a individuos a un derecho de paso público. [15] [16]
En otras jurisdicciones, dicho permiso convierte inmediatamente la servidumbre en una licencia terminable o reinicia el plazo para obtener una servidumbre prescriptiva.
En la mayoría de los casos, las propiedades que son propiedad del gobierno o de los ferrocarriles están exentas de servidumbre prescriptiva, pero otros tipos de propiedades que son propiedad del gobierno pueden estar sujetas a prescripción en ciertas circunstancias. En Nueva York, dichas propiedades del gobierno están sujetas a un plazo de prescripción más largo , de 20 años en lugar de 10 años para las propiedades privadas . [ cita requerida ]
En la mayoría de las jurisdicciones de los EE. UU., una servidumbre prescriptiva solo se puede determinar para una servidumbre afirmativa , no para una servidumbre negativa . En todas las jurisdicciones de los EE. UU., una servidumbre para vistas (que es una servidumbre negativa) no se puede crear por prescripción.
La prescripción también puede utilizarse para poner fin a una servidumbre legal existente. Por ejemplo, si un propietario de una finca sirviente erigiera una cerca que bloqueara una servidumbre de paso legalmente escriturada, el propietario de la finca dominante tendría que actuar para defender sus derechos de servidumbre durante el período legal o la servidumbre podría dejar de tener fuerza legal, aunque seguiría siendo un documento escriturado. La falta de uso de una servidumbre que conduce a la pérdida de la misma a veces se denomina "no uso".
En el derecho civil de Quebec, los poseedores con ánimo de ser propietarios pueden adquirir un derecho de propiedad (o una desmembración de la propiedad si el ánimo de propiedad es favorable) siempre que la naturaleza de la posesión sea pacífica, continua, pública e inequívoca en todo momento. (Según el artículo 2922 del Código Civil de Quebec o CCQ), el período prescrito es de 10 años (artículos 2917-2920 del CCQ), salvo disposición en contrario de la ley. (El artículo 2918 establece un plazo diferente para los bienes no registrados. Se reduce de 30 años.)
Excepciones a la prescripción: La posesión no puede establecer una servidumbre según el artículo 1181 del CCQ, pero la falta de uso de una servidumbre la extingue.
En el estado de Luisiana , una jurisdicción jurídica mixta con fuertes raíces en el derecho civil, la prescripción puede ser adquisitiva o liberatoria, y ambas implican la creación o extinción de derechos a lo largo del tiempo. La prescripción adquisitiva en Luisiana es análoga a la idea del derecho consuetudinario de posesión adversa. Como se define en el artículo 3446 del CC de Luisiana, "la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad u otros derechos reales mediante la posesión durante un período de tiempo". [17] A diferencia de la posición adversa del derecho consuetudinario, la prescripción adquisitiva de Luisiana no es un impedimento procesal para recuperar la propiedad, sino la creación de un nuevo derecho de propiedad sobre la propiedad. Los períodos de tiempo para la prescripción adquisitiva dependen de si la propiedad es mueble o inmueble y de si la propiedad se posee de buena fe (el poseedor cree que tiene el título de propiedad) o de mala fe.
La prescripción liberatoria es análoga al plazo de prescripción del common law. Según se define en el art. 3447 del CC de Los Ángeles, "la prescripción liberatoria es un modo de prescripción de acciones como resultado de la inacción durante un período de tiempo". [18] Puede ser renovada por la parte que ha obtenido su protección. Por ejemplo, la admisión por parte de un deudor de que todavía se debe una deuda renueva el reclamo del acreedor contra el deudor y da inicio al cómputo de otro período de prescripción. Esto difiere de la perención, que es un tiempo fijo para la existencia de un derecho legal y que no puede renovarse como la prescripción liberatoria. [19]
Cuando el propietario de una propiedad tergiversa la existencia de una servidumbre al vender una propiedad y no incluye en la escritura al comprador una servidumbre expresa sobre una propiedad adyacente que es propiedad del vendedor, un tribunal puede intervenir y crear una servidumbre. Las servidumbres por preclusión generalmente tienen en cuenta cualquier promesa que no se haya hecho por escrito, cualquier dinero gastado por la parte beneficiada en función de las declaraciones de la parte afectada y otros factores. Si el tribunal determina que el comprador actuó de manera razonable y de buena fe y confió en las promesas del vendedor, el tribunal puede crear una servidumbre por preclusión.
Por ejemplo: Ray le vende un terreno a Joe con la promesa de que Joe puede usar el camino de entrada de Ray y el puente que lleva a la carretera principal en cualquier momento, pero Ray no incluye la servidumbre en la escritura del terreno. Joe, al decidir que el terreno ahora vale el precio, construye una casa y conecta un garaje al camino de entrada de Ray. Si Ray (o su sucesor) decide más tarde cerrar el camino de entrada e impedir que Joe (o el sucesor de Joe) acceda al camino de entrada, un tribunal probablemente encontraría una servidumbre por preclusión.
Como Joe compró el terreno creyendo que habría acceso al puente y a la entrada vehicular y luego pagó por una casa y una conexión, se puede decir que Joe se basó en la promesa de Ray de una servidumbre. Ray tergiversó materialmente los hechos ante Joe. Para preservar la equidad, es probable que el tribunal determine una servidumbre por preclusión.
Por otra parte, si Ray hubiera ofrecido acceso al puente y a la entrada para autos después de venderle el terreno a Joe, no podría haber una servidumbre por preclusión. En este caso, es simplemente inconveniente que Ray revoque el acceso a la entrada para autos. Joe no compró el terreno ni construyó la casa confiando en el acceso a la entrada para autos y al puente. Joe tendrá que encontrar una teoría separada para justificar una servidumbre.
En los Estados Unidos , el gobierno puede adquirir (comprar) servidumbres utilizando su poder de dominio eminente en un procedimiento de expropiación en los tribunales. Cabe señalar que en los Estados Unidos, de conformidad con la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos, el gobierno no puede simplemente expropiar una propiedad a menos que el propietario reciba una compensación por el valor justo de mercado de lo expropiado. Esto es así tanto si el gobierno adquiere la plena propiedad de la propiedad ("título de dominio") como si adquiere un interés de propiedad menor, como una servidumbre. Por ejemplo, a los proveedores de servicios públicos normalmente se les concede una servidumbre en toda la jurisdicción para acceder a su infraestructura existente y mantenerla.
En la legislación de Inglaterra y Gales, tras la incorporación del Convenio Europeo de Derechos Humanos al derecho inglés, cualquier privación de los derechos del propietario de una propiedad debe ser "conforme a la ley", así como " necesaria en una sociedad democrática " y "proporcionada".
En ciertas jurisdicciones de los Estados Unidos, especialmente California , el tribunal tiene la facultad de otorgar una servidumbre equitativa basándose en principios de equidad (imparcialidad). Se pueden crear servidumbres equitativas para invasiones físicas en las que el tribunal equilibra las dificultades de las propiedades y determina que se justifica una servidumbre. Al determinar si se debe otorgar una servidumbre equitativa, los tribunales utilizan la prueba de “dificultad relativa”. La prueba se basa en los siguientes tres factores:
1. El acusado debe ser inocente. Esto significa que la intrusión no debe ser deliberada ni estar basada en un acto negligente.
2. A menos que se perjudiquen los derechos del público, el tribunal no permitirá que la intrusión continúe si la parte invadida sufrirá un daño irreparable.
3. La dificultad para el invasor debe ser muy desproporcionada (mayor) que la dificultad para la parte invadida al permitir que la invasión continúe.
A diferencia de otros métodos de creación de servidumbres, si el tribunal determina que existe una servidumbre equitativa, entonces los propietarios de propiedades que son invadidas generalmente tienen derecho a daños y perjuicios. [20]
Las licencias para utilizar la propiedad de manera no posesoria son similares a las servidumbres, pero más limitadas, pero, en determinadas circunstancias, los tribunales pueden transformarlas en servidumbres. Existen algunas diferencias generales:
Las servidumbres, como derechos de propiedad que posee el beneficiario y que generalmente se registran en los títulos, son más fuertes que las licencias, que son meros derechos personales en virtud de un contrato. Las supuestas licencias que tienen cualquiera de las propiedades de una servidumbre pueden ser consideradas servidumbres o estar sujetas a estándares más altos para la terminación de una servidumbre.
La parte que reclame la rescisión deberá demostrar uno o más de los siguientes factores:
Véase también Derecho de paso (acceso a la propiedad)
Se reconocen en la servidumbre los siguientes derechos:
Bloquear el acceso a alguien que tiene una servidumbre es una violación de la servidumbre y crea una causa de acción para una demanda civil. Por ejemplo, colocar una valla a lo largo de un camino público que atraviesa una propiedad privada y que ha sido utilizado durante mucho tiempo puede ser una violación y un tribunal puede ordenar que se retire el obstáculo. Cortar el suministro de agua a un vecino que vive río abajo puede ser una violación de la servidumbre de agua del vecino.
La intrusión abierta y continua en una servidumbre puede dar lugar a la extinción de la servidumbre por prescripción (véase más arriba) si no se toman medidas para subsanar la limitación durante un período prolongado.
En el sistema de registro de la propiedad de la tierra basado en el sistema Torrens , las servidumbres se registran en los títulos que se conservan en el registro de la propiedad o en el catastro central y no se reconoce ninguna servidumbre no registrada. No se puede reclamar ninguna servidumbre por prescripción o implicación a menos que se haya creado antes de que la tierra se incluyera en el sistema Torrens o exista una excepción a la inevitabilidad. [24]
