Un fideicomiso de inversión inmobiliaria australiano ( A-REIT ) es una cartera unificada de activos inmobiliarios, que a menudo cotiza en una bolsa de valores como la Bolsa de Valores de Australia (ASX). Estas estructuras de inversión se conocían como fideicomisos de propiedad cotizada ( LPT ) en Australia hasta febrero de 2008, pero se les cambió el nombre para que sean más coherentes con los términos internacionales. [1] Los fideicomisos de unidades de activos inmobiliarios que no cotizan en una bolsa de valores se conocen como fideicomisos de propiedad no cotizados .
Un REIT tipo A suele poseer una cartera de grandes propiedades que, debido a su tamaño y valor, no pueden ser adquiridas por el inversor privado medio . Por ello, estas grandes inversiones se dividen en unidades de menor valor que pueden ser adquiridas por inversores privados, que se convierten en tenedores de unidades.
Los LPT surgieron por primera vez en el mercado de valores australiano a principios de la década de 1970. En esa época, se los consideraba un sustituto de la inversión inmobiliaria directa, ya que ofrecían mayor liquidez al cotizar en bolsa. A pesar de un comienzo lento, el sector de los LPT ha crecido rápidamente. De menos de 5.000 millones de dólares a principios de la década de 1990, el sector alcanzó una capitalización de mercado de 43.800 millones de dólares en agosto de 2002.
En julio de 2012, el sector inmobiliario público australiano consta de una capitalización de mercado total de casi 72 mil millones de euros, lo que representa el 9,36% de la capitalización de mercado de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) mundiales. [2]
Los cinco principales gestores actuales de A-REIT son Westfield Group [3] con una capitalización de mercado de 19.000 millones de euros, Westfield Retail con una capitalización de mercado de 7.800 millones de euros, Stockland [4] con una capitalización de mercado de 6.300 millones de euros, GPT Group [5] con una capitalización de mercado de 5.200 millones de euros y Goodman Group [6] con una capitalización de mercado de 5.100 millones de euros. [2]
El primer REIT de Australia fue el General Property Trust, un fideicomiso inmobiliario que cotiza en bolsa y que se fundó en 1971. A mediados de los años 90, el mercado había crecido hasta alcanzar una capitalización de 7.000 millones de dólares australianos. A finales de los años 90, el mercado experimentó una explosión y en 2002 la capitalización de mercado había alcanzado los 43.000 millones de dólares australianos. En 2007, había 69 REIT y en 2012 su capitalización de mercado había crecido hasta casi 90.000 millones de dólares australianos.
Los titulares de unidades negocian en un mercado abierto y el valor del precio de la unidad se determina por la demanda y la oferta . Los A-REIT normalmente cotizan en la Bolsa de Valores de Australia (ASX). La Bolsa de Valores de Bendigo , la Bolsa Nacional de Valores de Australia y la Bolsa de Australia Pacífico también pueden albergar fideicomisos. Los A-REIT son una forma de compañía de inversión cotizada (LIC) y son considerados como tales por la ASX. Cualquier A-REIT que cotice en la ASX debe cumplir con las normas de presentación de informes establecidas por la ASX.
En julio de 2012 había 45 empresas inmobiliarias australianas que cotizaban en bolsa, de las cuales 13 estaban incluidas en el índice EPRA , publicado por la Asociación Inmobiliaria Pública Europea (EPRA). [2]
Los ingresos de los REIT de tipo A provienen principalmente de los alquileres . Los alquileres suelen cotizarse en dólares por metro cuadrado. A diferencia de los alquileres residenciales, que están bien regulados, en los arrendamientos comerciales existen distintos tipos de alquileres o arrendamientos.
Muchos edificios se compran como empresas en funcionamiento y ya vienen con inquilinos , mientras que algunos A-REIT también participan en el desarrollo . Los alquileres acumulados son los ingresos brutos de un A-REIT. A partir de esto, hay una serie de gastos que reducen los ingresos brutos a ingresos netos , como los gastos de administración y mantenimiento, los intereses , el impuesto a la tierra , etc.
Otras fuentes de ingresos incluyen derechos de nombre o señalización, espacios en tejados para empresas de telecomunicaciones y alquiler de estacionamientos.
Los fideicomisos inmobiliarios deben distribuir al menos el 90 por ciento de sus ingresos a los titulares de las unidades. El saldo de los fondos que no se distribuyen se conserva como ganancias retenidas , que luego se utilizan para equilibrar las ganancias y las distribuciones en años futuros.
Los REIT de tipo A pueden tener activos inmobiliarios tanto nacionales como internacionales. Fuera de Australia, los principales países en los que los REIT de tipo A tienen activos son Estados Unidos, Nueva Zelanda y el Reino Unido.
Los activos tangibles netos (NTA) son el valor contable de las propiedades subyacentes de un REIT de inversión inmobiliaria. Durante mucho tiempo se ha considerado que es una medida importante del valor real de un REIT de inversión inmobiliaria. Durante mucho tiempo se consideró que los REIT de inversión inmobiliaria que cotizaban por encima de su NTA estaban sobrevalorados. Por el contrario, si el REIT de inversión inmobiliaria cotizaba con un descuento respecto de su NTA, se consideraba que cotizaba con un descuento respecto del valor realizable de sus activos subyacentes. Como resultado, en el pasado la mayoría de los REIT de inversión inmobiliaria tendían a cotizar cerca de su NTA en el promedio a largo plazo.
Uno de los principales beneficios de un A-REIT es que puede ofrecer a los inversores un buen grado de diversificación .
La diversidad de inquilinos ofrece una distribución del riesgo de ingresos para un REIT tipo A. Como el alquiler es la principal fuente de ingresos para un REIT tipo A, cuanto mayor sea el número y el tipo de inquilinos, menor será el riesgo para los ingresos de un REIT tipo A que resulte de un incumplimiento de pago por parte de los inquilinos.
La diversificación geográfica ofrece a los REIT de inversión exposición a diferentes economías locales. Esto implica tener activos en más de un estado y dentro de los estados, al estar diversificados entre regiones estatales. La diversificación geográfica a veces también se da a través de fronteras nacionales.
La diversificación por clase de activos inmobiliarios también es beneficiosa. Las clases de activos son las que abarcan oficinas, industria, comercio minorista y también hoteles y ocio. Ayuda a distribuir el riesgo en una cartera, ya que los ciclos de valor de los inmuebles están impulsados por diferentes fundamentos económicos subyacentes en cada sector.
La gestión diaria de las propiedades propiedad de un A-REIT generalmente se contrata a administradores de propiedades profesionales.
La gestión de los activos suele licitarse periódicamente, lo que resulta muy conveniente para los REIT de tipo A, ya que ayuda a mantener la diligencia de los administradores de propiedades si creen que pueden perder sus derechos de gestión.