Un plan de rescate de ejecución hipotecaria es una estafa que se dirige a aquellos cuya casa se enfrenta a una posible ejecución hipotecaria . El plan se aprovecha de los propietarios desesperados cuyas hipotecas están en mora, ofreciendo evitar la ejecución hipotecaria. [1] [2] Existen varias formas en que funcionan los planes de rescate de ejecución hipotecaria, causando diferentes tipos de daños a los propietarios, pero todos en última instancia con el probable resultado final de que el propietario se vea obligado a abandonar su casa y pierda aún más dinero.
Los planes de rescate de ejecuciones hipotecarias generalmente se anuncian en una variedad de entornos informales, como por ejemplo en carteles en las carreteras.
Existen varias formas en que funcionan los planes de rescate de ejecuciones hipotecarias:
En un esquema de arrendamiento con recompra, el propietario cede el contrato de arrendamiento con una opción de recompra posterior. Se le promete al propietario que podrá alquilar la propiedad nuevamente, lo que se contabilizará para una posible recompra. Estos esquemas pueden ser legítimos, pero en una estafa pueden terminar con la pérdida de la propiedad o con un costo adicional considerable: los precios de alquiler pueden ser tan altos que el propietario original no pueda seguir pagando y/o el precio de recompra puede ser muy superior al valor justo de mercado de la propiedad. [3]
La expropiación de la vivienda o el despojo de la misma es una variante de la recompra de arrendamiento y es uno de los tipos más comunes de esquemas de rescate de ejecuciones hipotecarias. [4] En este esquema, el perpetrador asume la propiedad de la casa mientras permite que el antiguo propietario continúe viviendo allí, siempre que pague un alquiler al perpetrador, que es el nuevo propietario. El perpetrador a menudo afirma que esta propiedad es temporal y que la víctima volverá a asumir la propiedad de la vivienda una vez que se renegocien los términos del préstamo. Pero después de hacerse cargo de la escritura de la casa, el perpetrador cobra todo el valor de la misma. El perpetrador también cobra dinero de la víctima cobrándole un alquiler por vivir en la casa sin ser el propietario.
El resultado final es el desalojo de la casa sin ningún valor patrimonial, junto con una mayor pérdida financiera para la víctima. El perpetrador, que pasa a ser propietario de la casa, venderá la propiedad o permitirá que se ejecute la hipoteca. [5]
Una empresa puede ofrecerse a actuar como agente para renegociar los términos de un préstamo con el prestamista, a cambio de una comisión. [4] Es poco probable que las empresas tengan un mayor poder de negociación, por lo que el valor de la comisión puede ser desproporcionado con respecto al servicio recibido, la empresa puede ser incapaz de negociar mejores términos o, en el peor de los casos, puede no ponerse en contacto con el prestamista. [5] Las empresas también pueden alentar al prestatario original a evitar cualquier contacto con el prestamista, con el pretexto de que dicho contacto interferiría con sus esfuerzos por obtener una modificación, cuando en realidad podría revelar que la empresa no se ha puesto en contacto con el prestamista en absoluto. [6]
Cuando se lleva a cabo la negociación, la empresa puede llegar a un acuerdo para comprar la propiedad al prestamista, si el valor patrimonial de la propiedad se ha reducido, entonces esto puede ser a un precio inferior al de la deuda pendiente actual. Los prestamistas pueden aceptar esto para garantizar el pago ahora, en lugar de apostar por los valores futuros, la capacidad del propietario para pagar, etc. En estos casos, la situación puede ser similar a los otros esquemas, en los que se ofrece al propietario original la opción de alquilar la propiedad con una recompra futura. En cuanto a los otros esquemas en una situación de estafa, los términos de cualquier arrendamiento o recompra también pueden establecerse en gran desventaja para el propietario original.