La gestión de la construcción ( CM ) tiene como objetivo controlar la calidad del alcance, el tiempo y el costo de un proyecto (a veces denominado triángulo de gestión de proyectos o "restricciones triples") para maximizar la satisfacción del propietario del proyecto. [1] [2] Utiliza técnicas y software de gestión de proyectos para supervisar la planificación, el diseño, la construcción y el cierre de un proyecto de construcción de forma segura, a tiempo, dentro del presupuesto y dentro de las especificaciones.
Los profesionales de la gestión de la construcción se denominan directores de construcción . Tienen conocimientos y experiencia en el campo de la gestión empresarial y las ciencias de la construcción . [3] Se pueden contratar gerentes de construcción profesionales para proyectos de gran escala y de alto presupuesto ( bienes raíces comerciales , infraestructura de transporte , instalaciones industriales e infraestructura militar ), llamados proyectos de capital. Los gerentes de construcción utilizan su conocimiento de los métodos de ejecución de proyectos para ejecutar el proyecto de manera óptima.
Los contratistas son asignados a un proyecto de construcción durante el diseño o una vez que el diseño ha sido completado por un arquitecto o ingeniero civil con licencia. Esto se hace mediante un proceso de licitación con diferentes contratistas. Según lo dictado por el método de entrega del proyecto, el contratista se selecciona utilizando uno de tres métodos de selección comunes: selección de oferta baja, selección de mejor valor o selección basada en calificaciones.
Se contrata a un gerente de construcción para los siguientes medios y métodos de entregables, comunicaciones con la autoridad competente, gestión del tiempo , control de documentos , controles y gestión de costos, controles de calidad, toma de decisiones , matemáticas , planos de taller , planos de registro y recursos humanos . [4]
En los EE. UU., la Construction Management Association of America (CMAA) establece que las responsabilidades más comunes de un gerente de construcción se dividen en las siguientes 7 categorías: planificación de la gestión de proyectos, gestión de costos, gestión del tiempo, gestión de calidad, administración de contratos, gestión de seguridad y CM. Practica profesional. La práctica profesional de CM incluye actividades específicas como definir las responsabilidades y la estructura de gestión del equipo de gestión del proyecto, organizar y liderar mediante la implementación de controles del proyecto, definir roles y responsabilidades, desarrollar protocolos de comunicación e identificar elementos del diseño y construcción del proyecto que puedan dar lugar a disputas y reclamaciones. [5] [ verificación fallida ]
Las funciones de la dirección de construcción suelen incluir las siguientes:
Los gerentes de construcción que están dispuestos a completar su proyecto de construcción presentan una oferta al propietario. Una oferta le dice al propietario cuánto dinero debe esperar pagar a la empresa de gestión de la construcción para completar el proyecto. [4]
Las etapas de un proyecto de construcción típico se han definido como factibilidad , diseño , construcción y operación , [8] relacionándose cada etapa con el ciclo de vida del proyecto.
La viabilidad y el diseño implican cuatro pasos: programación y viabilidad, diseño esquemático, desarrollo del diseño y documentos contractuales. Es responsabilidad del equipo de diseño garantizar que el diseño cumpla con todos los códigos y regulaciones de construcción. Es durante la etapa de diseño que se lleva a cabo el proceso de licitación. [4]
La etapa de preconstrucción comienza cuando el propietario da aviso para proceder al contratista que ha elegido a través del proceso de licitación. Un aviso de proceder es cuando el propietario da permiso al contratista para comenzar su trabajo en el proyecto. El primer paso es asignar el equipo del proyecto, que incluye el director del proyecto (PM), el administrador del contrato, el superintendente y el ingeniero de campo. [4]
Durante la etapa previa a la construcción, se debe realizar una investigación del sitio. Se lleva a cabo una investigación del sitio para descubrir si es necesario implementar algún paso en el lugar de trabajo. Esto es para tener el sitio listo antes de que comience la construcción real. Esto también incluye cualquier condición imprevista, como artefactos históricos o problemas ambientales. Se debe realizar una prueba de suelo para determinar si está en buenas condiciones para construir sobre él. [4]
La etapa de adquisición es cuando se compra la mano de obra, los materiales y el equipo necesarios para completar el proyecto. Esto lo puede hacer el contratista general si la empresa realiza todos sus propios trabajos de construcción. Si el contratista no realiza su propio trabajo, lo obtiene a través de subcontratistas. Los subcontratistas son contratistas que se especializan en un aspecto particular del trabajo de construcción, como concreto, soldadura, vidrio o carpintería. Los subcontratistas se contratan de la misma manera que lo haría un contratista general, es decir, mediante el proceso de licitación. Las órdenes de compra también forman parte de la etapa de adquisiciones. [4]
La etapa de construcción comienza con una reunión previa a la construcción organizada por el superintendente (sobre un proyecto americano). La reunión previa a la construcción está destinada a tomar decisiones relacionadas con las horas de trabajo, el almacenamiento de materiales, el control de calidad y el acceso al sitio. El siguiente paso es trasladar todo al sitio de construcción y configurarlo todo. [4]
Un cronograma de pago por progreso del contratista es un cronograma de cuándo (según los hitos del proyecto o fechas específicas) se les pagará a los contratistas y proveedores por el progreso actual del trabajo instalado.
Los pagos progresivos o pagos intermedios son pagos parciales por el trabajo completado durante una parte del período de construcción, generalmente un mes. Los pagos progresivos se realizan a contratistas generales, subcontratistas y proveedores a medida que avanzan los proyectos de construcción. Los pagos generalmente se realizan mensualmente, pero podrían modificarse para cumplir con ciertos hitos. Los pagos parciales son una parte importante de la administración del contrato para el contratista. La preparación adecuada de la información necesaria para el procesamiento de pagos puede ayudar al contratista a completar financieramente el proyecto.[9]
Una vez que el propietario se muda al edificio, comienza un período de garantía. Esto es para garantizar que todos los materiales, equipos y calidad cumplan con las expectativas del propietario que se incluyen en el contrato. [4]
Cuando los vehículos de construcción circulan por un sitio o mueven tierra, se genera mucho polvo, especialmente durante los meses más secos. Esto puede causar perturbaciones en las empresas o hogares de los alrededores. Un método popular de control del polvo es hacer que un camión cisterna circule por el sitio rociando agua sobre la tierra seca para minimizar el movimiento del polvo dentro y fuera del sitio de construcción. Cuando se introduce agua, se crea barro. Este lodo se adhiere a los neumáticos de los vehículos de construcción y, a menudo, se expulsa a las carreteras circundantes. Un barrendero puede limpiar las carreteras para reducir las condiciones de suciedad.
Las reuniones del proyecto se llevan a cabo a intervalos programados para discutir el progreso en el sitio de construcción y cualquier inquietud o problema. La discusión y cualquier decisión tomada en la reunión deben documentarse. [4]
Diarios, registros e informes de campo diarios realizan un seguimiento de las actividades diarias en un lugar de trabajo cada día.
Se requieren declaraciones laborales diariamente. También se necesita una lista de mano de obra, PERT CPM para que la planificación laboral complete un proyecto a tiempo.
La educación en Gestión de la Construcción viene en una variedad de formatos: programas de grado formales ( título asociado de dos años; licenciatura de cuatro años , maestría , gestión de proyectos , título de ingeniero en gestión de operaciones , doctorado en filosofía , investigador postdoctoral ); En el trabajo de formación; y educación continua y desarrollo profesional. La información sobre programas de grado está disponible en ABET , el Consejo Estadounidense para la Educación en Construcción (ACCE), la Academia Estadounidense de Gestión de Proyectos (AAPM), la Asociación Estadounidense de Gestión de la Construcción (CMAA) o las Escuelas Asociadas de Construcción (ASC).
Según el American Council for Construction Education (una de las agencias de acreditación académica responsable de acreditar los programas de gestión de la construcción en EE. UU.), el campo académico de la gestión de la construcción abarca una amplia gama de temas. Estos van desde habilidades de gestión general, pasando por habilidades de gestión específicamente relacionadas con la construcción, hasta conocimientos técnicos de métodos y prácticas de construcción. Hay muchas escuelas que ofrecen programas de Gestión de la Construcción, incluidas algunas que ofrecen una maestría. [10] [11]
El software de gestión de proyectos de capital (CPMS) se refiere a los sistemas actualmente disponibles que ayudan a los propietarios /operadores de proyectos de capital, gerentes de programas y gerentes de construcción a controlar y administrar la gran cantidad de información que crean los proyectos de construcción de capital. Una colección o cartera de proyectos sólo hace que esto sea un desafío mayor. Estos sistemas reciben diferentes nombres: software de gestión de proyectos de capital, software de construcción por computadora, software de gestión de la construcción, sistemas de información de gestión de proyectos. Por lo general, la gestión de la construcción puede denominarse un subconjunto del CPMS donde el alcance del CPMS no se limita a las fases de construcción del proyecto.
La frase "diseñar, ofertar, construir" describe el modelo predominante de gestión de la construcción, en el que el contratista general participa a través de un proceso de licitación después de que el arquitecto o ingeniero haya completado los diseños.
Muchos propietarios –particularmente agencias gubernamentales– otorgan contratos conocidos como contratos de diseño y construcción . En este tipo de contrato, el equipo de construcción (conocido como diseñador-constructor) es responsable de tomar el concepto del propietario y completar un diseño detallado antes (después de la aprobación del diseño por parte del propietario) continuar con la construcción. Los contratistas pueden utilizar tecnología de construcción y diseño virtual para mantener un tiempo de construcción ajustado.
Un contrato de diseño y construcción tiene tres ventajas principales. Primero, el equipo de construcción está motivado para trabajar con el arquitecto para desarrollar un diseño práctico. El equipo puede encontrar formas creativas de reducir los costos de construcción sin reducir la función del producto final. La segunda gran ventaja tiene que ver con el calendario. Muchos proyectos se encargan en un plazo ajustado. Según un contrato tradicional, la construcción no puede comenzar hasta que se haya terminado el diseño y el proyecto haya sido adjudicado a un postor. En un contrato de diseño y construcción, el contratista se establece desde el principio y las actividades de construcción pueden continuar simultáneamente con el diseño. La tercera ventaja importante es que el contratista de diseño y construcción tiene un incentivo para mantener los costos combinados de diseño y construcción dentro del presupuesto del propietario. Si la velocidad es importante, los contratos de diseño y construcción pueden adjudicarse por separado; la licitación se lleva a cabo sobre planos preliminares en un contrato sin exceder en lugar de un contrato firme único de diseño y construcción.
El principal problema [12] con los contratos de diseño y construcción es un conflicto de intereses inherente. En un contrato estándar, el arquitecto trabaja para el propietario y es directamente responsable ante éste. En el acuerdo de equipo de diseño-construcción, el arquitecto trabaja para el diseñador-constructor, no para el propietario, por lo tanto, el diseño-constructor puede tomar decisiones de diseño y construcción que beneficien al diseño-constructor, pero que pueden no beneficiar al propietario. Durante la construcción, el arquitecto actúa normalmente como representante del propietario. Esto incluye revisar el trabajo del constructor y garantizar que los productos y métodos cumplan con las especificaciones y códigos. El papel del arquitecto se ve comprometido cuando éste trabaja para el proyectista-constructor y no directamente para el propietario. Por lo tanto, el propietario puede obtener un edificio sobrediseñado para aumentar las ganancias del constructor que lo diseña, o un edificio construido con productos de menor calidad para maximizar las ganancias. Sin embargo, en el contrato se incluyen cláusulas de incentivos para mitigar estos problemas.
Un método de entrega de proyectos en el que la empresa constructora asume toda la responsabilidad de un proyecto.
La industria de la construcción generalmente incluye tres partes: un propietario, un diseñador autorizado ( arquitecto o ingeniero ) y un constructor (generalmente conocido como contratista general ). Tradicionalmente existen dos contratos entre estas partes mientras trabajan juntas para planificar, diseñar y construir el proyecto. [13] El primer contrato es el contrato propietario-diseñador, que implica la planificación, el diseño y la administración del contrato de construcción. El segundo contrato es el contrato propietario-contratista, que involucra la construcción. Existe una relación indirecta de tercero entre el diseñador y el contratista, debido a estos dos contratos.
Un propietario también puede contratar a una empresa de gestión de proyectos de construcción como asesor, creando una relación de tercer contrato en el proyecto. La función del director de construcción es proporcionar asesoramiento sobre construcción al diseñador, asesoramiento sobre diseño al constructor en nombre del propietario y otros consejos necesarios.
Al director del proyecto de construcción a veces se le denomina "representante del propietario". La función del CM es representar los intereses del propietario a lo largo de las distintas fases de un proyecto, comenzando desde los estudios de viabilidad y la planificación conceptual del proyecto. Los gerentes de construcción ayudan a informar la buena toma de decisiones en nombre del propietario a través de la planificación, el diseño, los permisos, la adquisición de contratos de construcción y durante la construcción. Una función principal del CM es garantizar que el Contratista cumpla los términos del Contrato de Construcción. Un CM puede ser un individuo o una empresa enfocada en brindar servicios de gestión de la construcción. Por lo general, un CM no posee los contratos de las empresas de diseño del proyecto o de las empresas constructoras, pero ayuda o lidera el esfuerzo en nombre del Propietario para adquirir esos servicios y garantizar la ejecución exitosa de los términos de esos contratos.
Por lo general, una empresa de CM se contrata como un servicio personal o profesional basado en calificaciones, más que como una oferta. Los costos se basan en un precio máximo garantizado o precio fijo, y se fundamentan en el nivel de esfuerzo o plan de dotación de personal que identifica las horas por tarea de servicio que se proporcionará, y se basan en tarifas por hora facturables individuales del personal asignado al proyecto propuesto.
La gestión de costes de construcción es un servicio remunerado en el que el director de obra (CM) es responsable exclusivamente ante el propietario y actúa en su interés en cada etapa del proyecto. El director de obra ofrece asesoramiento imparcial en cuestiones como:
La gestión integral de cada etapa del proyecto, comenzando con el concepto original y la definición del proyecto, produce el mayor beneficio para los propietarios. A medida que pasa el tiempo más allá de la fase de prediseño, la capacidad del CM para lograr ahorros de costos disminuye. La agencia CM puede representar al propietario ayudando a seleccionar los equipos de diseño y construcción y gestionando el diseño (evitando el alcance ), ayudando al propietario a mantenerse dentro de un presupuesto predeterminado con ingeniería de valor, análisis de costo-beneficio y comparaciones de mejor valor. El campo de aplicación de software de la tecnología de colaboración en la construcción se ha desarrollado para aplicar la tecnología de la información a la gestión de la construcción.
CM en riesgo es un método de entrega que implica el compromiso por parte del director de obra de entregar el proyecto dentro de un Precio Máximo Garantizado (GMP). El director de construcción actúa como consultor del propietario en las fases de desarrollo y diseño (servicios previos a la construcción) y como contratista general durante la construcción. Cuando un director de construcción está obligado a respetar unas BPF, el carácter fundamental de la relación cambia. Además de actuar en interés del propietario, el director de construcción debe controlar los costos de construcción para mantenerse dentro de las GMP.
CM en riesgo es un término global que se refiere a la relación comercial de un contratista de construcción, propietario y arquitecto (o diseñador). Normalmente, un acuerdo de CM en riesgo elimina un proyecto de construcción de "oferta baja". Un acuerdo GMP es una parte típica del acuerdo entre el CM y el propietario (comparable a un contrato de "oferta baja"), pero con ajustes en la responsabilidad del CM. La ventaja de un acuerdo de CM en riesgo es la gestión del presupuesto. Antes de que se complete el diseño de un proyecto (de seis a dieciocho meses de coordinación entre el diseñador y el propietario), el CM participa en la estimación del costo de construcción de un proyecto en función de los objetivos del diseñador y el propietario (concepto de diseño) y el alcance del proyecto. Al equilibrar los costos, el cronograma, la calidad y el alcance del proyecto, el diseño puede modificarse en lugar de rediseñarse; Si el propietario decide ampliar el proyecto, se pueden hacer ajustes antes de fijar el precio. Para gestionar el presupuesto antes de que se complete el diseño y se movilicen los equipos de construcción, el CM lleva a cabo la gestión del sitio y compra artículos importantes para gestionar de manera eficiente el tiempo y los costos. [14]
Un método de entrega en riesgo es mejor para proyectos grandes (tanto de construcción completa como de renovación) que no son fáciles de definir, tienen la posibilidad de cambiar en su alcance o tienen plazos estrictos. Además, es un método eficiente en proyectos que contienen complejidad técnica, coordinación multiprofesional o múltiples fases. [15]
A partir de su Programa de Puentes Acelerados a finales de la década de 2000, el Departamento de Transporte de Massachusetts comenzó a emplear técnicas de construcción acelerada, en las que firma contratos con incentivos para la finalización temprana y sanciones por la finalización tardía, y utiliza una construcción intensa durante períodos más largos de cierre completo para acortar el tiempo. la duración total del proyecto y reducir los costos. [dieciséis]
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